Adjudicação compulsória de imóvel: como forçar a escritura do vendedor
Pontos-chave
- ✓Preço integralmente quitado é pré-requisito absoluto; sem quitação, não cabe adjudicação (art. 1.418 CC).
- ✓Desde 2022, existe adjudicação extrajudicial no cartório — 30 a 90 dias contra 12 a 36 meses da via judicial.
- ✓A sentença ou o registro extrajudicial substituem a escritura (art. 466-B CPC e Lei 14.382/22).
- ✓ITBI, custas e registro continuam devidos: adjudicação não isenta tributos de transmissão.
Resposta rápida
O que é adjudicação compulsória
Adjudicação compulsória é o instituto jurídico pelo qual o comprador de imóvel — titular de compromisso de compra e venda quitado — pode obrigar o vendedor a transferir a propriedade quando este se recusa, morre sem transmitir a herança ou simplesmente desaparece. O art. 1.418 do Código Civil garante ao promitente comprador com contrato registrado (e mesmo sem registro, conforme Súmula 239 do STJ) o direito real à outorga da escritura definitiva.
Historicamente, era uma ação exclusivamente judicial: proposta em juízo, com rito ordinário e sentença que substituía a manifestação de vontade do vendedor (art. 466-B do CPC). Desde 2022, a Lei 14.382 criou um procedimento alternativo, extrajudicial, realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial — desde que não haja litígio sobre o preço ou sobre a propriedade.
O objetivo é o mesmo em ambas as vias: registrar a propriedade em nome do comprador, resolvendo situações típicas de contrato de gaveta, compromisso particular antigo, aquisição por sucessivas cessões de direitos, morte do vendedor original, herança pendente, ausência ou recusa do vendedor. Sem adjudicação, o comprador fica com posse mas não com propriedade — e não pode financiar, vender, doar ou usar o imóvel como garantia real.
A adjudicação NÃO exige registro prévio do compromisso na matrícula. A Súmula 239 do STJ pacificou: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Basta prova documental do contrato quitado.
Quando cabe adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o remédio jurídico correto quando três elementos estão presentes: contrato válido de compra e venda (ou cessão), preço integralmente pago e recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura. Os cenários mais comuns:
Contrato de gaveta antigo
CC art. 1.418 · Súmula 239 STJ
Compra formalizada por instrumento particular ("gaveta"), pagamento quitado, mas o vendedor nunca fez a escritura pública. Adjudicação regulariza a matrícula.
Vendedor original faleceu
CC art. 1.418 · CPC art. 501
O vendedor morreu antes de assinar a escritura e os herdeiros se recusam ou não têm inventário concluído. Adjudicação supre a outorga.
Cessões sucessivas de direitos
CC art. 1.418
Imóvel comprado por A, cedido a B, cedido a C — mas a matrícula ainda está em nome do vendedor original. Adjudicação consolida a propriedade no cessionário final.
Vendedor desaparecido ou omisso
CC art. 1.418
O vendedor recebeu o preço e sumiu, mudou de estado ou simplesmente ignora as tentativas de contato. Adjudicação viabiliza a escritura mesmo à revelia.
Compromisso da construtora antigo
CC art. 1.418 · Lei 4.591/64
Unidade adquirida na planta, quitada há anos, mas a construtora faliu, foi extinta ou não emitiu escritura. Adjudicação transfere a propriedade.
Herança sem inventário concluído
CC art. 1.418
Herdeiro vende sua fração antes do inventário terminar e o comprador precisa registrar. Adjudicação supre a escritura enquanto o inventário se resolve.
Adjudicação extrajudicial (Lei 14.382/22)
A Lei 14.382/2022, regulamentada pelo Provimento 150/2023 do CNJ, criou um caminho revolucionário: a adjudicação compulsória feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem juiz e sem processo. É opção viável quando não há litígio sobre o preço, sobre a validade do contrato ou sobre a propriedade.
1. Reunir documentos e requerimento
O comprador entrega ao Registro de Imóveis o contrato quitado, comprovantes de pagamento, matrícula, ata notarial de comprovação da posse (opcional mas recomendada) e requerimento assinado por advogado (art. 216-B da LRP).
2. Notificação do vendedor pelo cartório
O oficial notifica o vendedor (pessoalmente ou por edital) para, em 15 dias, contestar ou anuir. O silêncio é interpretado como concordância tácita.
3. Decisão do oficial e registro
Sem contestação fundamentada, o oficial registra a adjudicação diretamente na matrícula. Havendo litígio, ele remete os autos ao juiz corregedor — nesse caso, o pedido migra para a via judicial.
A via extrajudicial economiza 1 a 3 anos e reduz custos em 60% a 80%. Só não cabe quando há disputa real sobre preço, dolo, coação ou existência do contrato — nesses casos, a discussão precisa de juiz.
Adjudicação judicial: passo a passo
A ação judicial de adjudicação compulsória segue o rito comum do CPC e é a via necessária quando há qualquer litígio de fato ou de direito. O procedimento típico:
1. Notificação prévia (recomendada)
Envie notificação extrajudicial (cartório de títulos e documentos) exigindo a outorga da escritura em 15 a 30 dias. A recusa formal fortalece a inicial e evita alegação de falta de mora.
2. Petição inicial
Distribua a ação na comarca do imóvel (art. 47 do CPC). Instrua com contrato, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada, certidões pessoais e notificação recusada.
3. Citação e contestação
O vendedor é citado e tem 15 dias para contestar. A defesa pode alegar falta de quitação, vícios do contrato, prescrição ou impossibilidade material. Sem defesa, aplica-se revelia.
4. Instrução e sentença
Se necessário, produz-se prova pericial (para checar pagamento) ou testemunhal. A sentença procedente vale como escritura e determina a expedição de mandado de averbação (art. 466-B CPC).
5. Recolhimento de ITBI e registro
Antes de averbar a sentença, o comprador recolhe o ITBI municipal. Com a guia paga e o mandado, o Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade (art. 1.245 CC).
Se o contrato tinha alienação fiduciária ou o vendedor era o banco, o guia de alienação fiduciária explica como o rito muda quando a propriedade formal já é da instituição financeira.
Custos e tributação
A adjudicação envolve três blocos de custos: os honorários e custas do procedimento, os tributos de transmissão e as taxas de cartório. A tabela abaixo compara as duas vias em três faixas de valor:
| Item | Extrajudicial | Judicial | Base |
|---|---|---|---|
| Custas e emolumentos cartório | R$ 800–2.500 | R$ 400–1.200 (custas iniciais) | Tabela do TJ/estado |
| Honorários advocatícios | 1%–3% (assinatura ata) | 10%–20% (art. 85 CPC) | % sobre o valor |
| ITBI municipal | 2% a 3% | 2% a 3% | Sobre valor de referência |
| Registro na matrícula | ~1% | ~1% | Tabela do RI |
| Ata notarial (opcional) | R$ 500–1.500 | N/A | Fixo |
| Prazo total | 30 a 90 dias | 12 a 36 meses | — |
Em valores absolutos, para um imóvel de R$ 500.000: a via extrajudicial custa de R$ 18.000 a R$ 25.000 (majoritariamente ITBI e registro); a via judicial custa de R$ 65.000 a R$ 120.000 e leva anos. Por isso, sempre que couber, a extrajudicial deve ser a primeira tentativa — o próprio cartório rejeitará (e remeterá ao juiz) se houver litígio real.
Se o vendedor comparecer voluntariamente e assinar a escritura, não há adjudicação — é uma escritura comum. A adjudicação só é necessária diante de recusa, ausência ou impossibilidade fática do vendedor.
Documentos necessários
Independentemente da via, a adjudicação exige um dossiê probatório sólido. A ausência de qualquer item pode ser causa de indeferimento:
- Compromisso de compra e venda ou contrato de cessão (original ou cópia autenticada)
- Comprovantes de todos os pagamentos (recibos, extratos, TEDs, cheques compensados)
- Matrícula atualizada do imóvel (validade 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias
- Notificação extrajudicial recusada ou não respondida (cartório de títulos e documentos)
- Certidões pessoais do vendedor (procura, cíveis, trabalhistas, criminais)
- RG, CPF, comprovante de residência e estado civil do comprador
- Pacto antenupcial ou certidão de casamento, se aplicável
- Cadeia dominial completa em caso de cessões sucessivas
- Certidão de óbito e formal de partilha, se o vendedor faleceu
- Ata notarial de comprovação da posse (recomendada para a via extrajudicial)
- Procuração ao advogado (obrigatória em ambas as vias)
Riscos, defesas e situações que impedem a adjudicação
A adjudicação pode ser indeferida ou anulada em algumas situações típicas — conhecê-las evita perda de tempo e custo:
- •Falta de quitação: se qualquer parcela permanece devida, o pedido é indeferido — a adjudicação exige quitação integral (art. 1.418 CC).
- •Prescrição: em cessões antigas sem posse continuada, o vendedor pode alegar prescrição — o direito à adjudicação prescreve em 10 anos (art. 205 CC).
- •Existência de outro compromisso registrado: se há registro em nome de outro comprador com data anterior, a adjudicação é rejeitada — vale o primeiro registro (art. 1.245 CC).
- •Discussão sobre autenticidade do contrato: alegação de assinatura falsa ou coação leva a perícia grafotécnica e migração para a via judicial.
- •Imóvel sob execução ou penhora: se há penhora averbada, a adjudicação depende de acordo com o credor exequente ou do resultado da execução (art. 792 CPC).
- •Vendedor casado sem outorga uxória: contrato assinado só por um cônjuge, em regime de comunhão, é anulável — pode inviabilizar a adjudicação (art. 1.647 CC).
- •Ausência de ata notarial na via extrajudicial: a ata comprova posse mansa e pacífica, item recomendado pelo Provimento 150/CNJ para acelerar o registro.
- •Litígio real e migração forçada ao judicial: o oficial do RI é obrigado a remeter ao juiz corregedor se houver oposição fundamentada — o rito extrajudicial não decide litígios de mérito.
Se o problema for a documentação do imóvel em si, o guia de regularização de imóvel cobre situações em que a matrícula precisa ser corrigida antes de qualquer adjudicação.
Adjudicação vs escritura direta, usucapião e ação de outorga
Adjudicação compulsória é comumente confundida com outros institutos que também transferem propriedade. As diferenças são práticas e importantes:
| Instituto | O que resolve | Prazo típico | Pré-requisito |
|---|---|---|---|
| Adjudicação compulsória | Vendedor recusa outorgar escritura | 30 dias–3 anos | Contrato quitado |
| Escritura pública direta | Vendedor aceita outorgar normalmente | 30 a 60 dias | Vendedor colaborativo |
| Usucapião | Não há vendedor conhecido / posse longa | 3–7 anos | 5 a 15 anos de posse |
| Ação de obrigação de fazer | Descumprimento contratual amplo | 2 a 5 anos | Contrato válido |
| Adjudicação judicial em execução | Credor toma imóvel penhorado | 1 a 3 anos | Sentença de execução |
A adjudicação em execução (art. 876 CPC) não deve ser confundida com a adjudicação compulsória: aquela transfere ao credor o imóvel do devedor executado, esta transfere ao comprador o imóvel já pago mas não escriturado. São ações diferentes, com legitimados e finalidades distintas.