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Publicado em: 01 de fevereiro de 2026Atualizado em: 26 de junho de 2026

Documentos para Compra de Imóvel: Guia Completo 2026

Reunir os documentos para comprar imóvel no Brasil envolve três frentes paralelas — imóvel, vendedor e comprador — mais a documentação cartorária e tributária. Este guia mostra exatamente o que pedir, onde emitir e o que pode impedir a transferência.

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Os documentos para comprar um imóvel se dividem em três frentes: do imóvel (matrícula atualizada, certidão de ônus reais, IPTU e quitação condominial), do vendedor (RG, CPF, certidão de casamento e certidões negativas pessoais) e do comprador (RG, CPF e comprovantes). Some-se a documentação cartorária e tributária — escritura pública, ITBI e certidões — necessária para lavrar e registrar a transferência.

Pontos-chave

  • ✓A certidão de matrícula atualizada é o documento mais importante — peça uma com no máximo 30 dias.
  • ✓IPTU e condomínio em atraso são obrigações propter rem: acompanham o imóvel, não o vendedor.
  • ✓Somente o registro no Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade (CC art. 1.245), não a escritura sozinha.
  • ✓No ApartamentoLivre, o escritório jurídico parceiro conduz toda a análise documental quando o comprador contrata suporte jurídico opcional.

Resposta rápida

Para a compra de imóvel no Brasil, o comprador precisa da certidão de matrícula atualizada (máx. 30 dias), certidões negativas do vendedor (cível estadual, federal, CNDT, débitos federais), quitação de IPTU e declaração condominial, contrato de compra e venda, recolhimento do ITBI (2% a 3%) e registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Para um imóvel de R$ 500 mil, os custos documentais somam, em média, R$ 20 mil a R$ 30 mil.

Por que a documentação é a maior proteção do comprador

A compra de imóvel no Brasil envolve múltiplos cartórios, certidões, tributos e atos sequenciais. A documentação correta é o que separa uma aquisição segura de um litígio de anos. Quem compra sem analisar a matrícula e as certidões assume riscos invisíveis: dívidas propter rem, penhoras averbadas, ações em curso, fraudes na cadeia dominial e cláusulas restritivas que limitam a livre disposição do bem.

Este guia consolida tudo que você precisa para reunir os documentos para comprar imóvel com método: o que pedir, onde emitir, por quanto tempo cada certidão vale e o que pode bloquear a transferência. Vale tanto para a compra direta com o proprietário quanto para transações via construtora ou leilão, com ajustes específicos sinalizados em cada seção.

A documentação necessária para comprar imóvel se distribui em quatro blocos: documentos do imóvel, do vendedor, do comprador e — quando houver — do financiamento. A cada bloco corresponde um conjunto de órgãos emissores (cartórios, tribunais, prefeitura, Receita) e prazos de validade distintos. Reunir tudo paralelamente acelera o processo e reduz o risco de uma certidão vencer antes da escritura. A mesma lista vale para a documentação para comprar uma casa e para os documentos para comprar apartamento, com a checagem extra do condomínio no caso do apartamento.

Ordem correta da documentação na compra do imóvel

A sequência abaixo evita retrabalho e protege o comprador em cada etapa:

  1. Análise da matrícula — identifica proprietário, ônus e cadeia dominial.
  2. Certidões do vendedor — cível estadual e federal, CNDT, débitos federais, protestos.
  3. Verificação de IPTU e condomínio — dívidas propter rem afetam o comprador.
  4. Contrato preliminar e sinal — compromisso com cláusula suspensiva sobre regularidade documental.
  5. Lavratura da escritura pública — no Cartório de Notas, após validação de tudo.
  6. Pagamento do ITBI — guia paga antes (ou no ato) da escritura.
  7. Registro da escritura na matrícula — no CRI da circunscrição; só o registro transfere a propriedade.
  8. Averbações posteriores — construções, mudanças de estado civil, demolições.

Definição rápida — Escritura vs Registro

A escritura pública é o ato notarial lavrado no Cartório de Notas. O registro é o ato registral no Cartório de Registro de Imóveis que averba a escritura na matrícula e transfere a propriedade (CC art. 1.245). Sem registro, o comprador é apenas possuidor — não proprietário.

Checklist completo de documentos para compra de imóvel

Use como visão geral. Os blocos seguintes detalham cada item com órgão emissor, prazo e custo.

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Documentos do imóvel

Documentos do vendedor

Documentos do comprador

Documentos de financiamento (se aplicável)

Escritura, ITBI e registro

→ Ver checklist completo passo a passo

Documentos do imóvel

Definição rápida — Matrícula

Matrícula é o registro único do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, contendo o histórico completo de proprietários, áreas, hipotecas, penhoras, usufrutos e cláusulas restritivas. É o "RG do imóvel": o que não consta nela juridicamente não existe perante terceiros (Lei 6.015/73).

  • Certidão de matrícula atualizada: peça com no máximo 30 dias no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. Online via ONR ou ARISP. Sempre comece por ela — veja o guia completo da matrícula.
  • Certidão de ônus reais: em muitos cartórios já está embutida na matrícula atualizada, mas alguns emitem em separado. Informa hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, usufruto, cláusulas de inalienabilidade.
  • Certidão vintenária: histórico dos últimos 20 anos. Pedida em compras de alto valor, herança e due diligence corporativa. Detalhes em certidão vintenária do imóvel.
  • Habite-se: atesta conclusão da obra conforme projeto aprovado. Sem habite-se averbado, a construção juridicamente não existe na matrícula. Para casos antigos, veja regularizar imóvel sem habite-se.
  • Planta averbada e memorial descritivo: confirma área construída, número de cômodos e configuração. Divergência entre matrícula e realidade é causa comum de problemas em financiamento.
  • Certidão negativa de IPTU: emitida pela prefeitura. Dívida de IPTU é propter rem — acompanha o imóvel.
  • Declaração de quitação condominial: assinada pelo síndico ou administradora. Idem ao IPTU: dívida acompanha o imóvel.
  • Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): identificador unificado que integra cartórios, prefeituras e Receita. Veja o guia do CIB.

Documentos do vendedor (PF e PJ)

O objetivo é identificar processos, dívidas ou restrições que possam levar à penhora, indisponibilidade ou anulação do negócio. Verifique tanto justiça estadual quanto federal — esquecer uma delas é falha comum.

  • Certidão dos distribuidores cíveis estadual: Tribunal de Justiça do estado de domicílio do vendedor e do estado do imóvel.
  • Distribuidores cíveis e criminais federais: Justiça Federal — online em todas as regiões.
  • CNDT (débitos trabalhistas): Tribunal Superior do Trabalho. Dívidas trabalhistas geram penhora rápida.
  • Certidão de débitos federais: Receita Federal e PGFN unificada. Indisponibilidade superveniente pode bloquear o registro.
  • Certidão de protestos: cartórios de protesto da comarca de domicílio (consulta unificada via IEPTB).
  • Certidão da Justiça do Trabalho (1º grau): TRT da região; complementa a CNDT.
  • Documentos pessoais e estado civil: RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento, comprovante do regime de bens e pacto antenupcial (se houver).
  • Anuência conjugal: obrigatória em todos os regimes, exceto separação total de bens (CC art. 1.647).
  • Para PJ: CNPJ, contrato/estatuto atualizado, ata de eleição, certidão simplificada da Junta, certidões da PJ (cível, federal, trabalhista, falência/recuperação).

Documentos do comprador

  • RG e CPF (ou CNH com foto) — ou CNPJ para PJ.
  • Certidão de casamento ou nascimento atualizada (90 dias).
  • Comprovante do regime de bens; pacto antenupcial registrado, se houver.
  • Comprovante de residência atualizado.
  • Para financiamento: comprovante de renda (3 últimos contracheques ou declaração de IR), declaração de bens, cadastro positivo.
  • Para estrangeiros: passaporte, CPF, e — se residente — RNE ou CRNM. Documentos estrangeiros apostilados (Convenção de Haia).

Documentos para financiamento imobiliário

Em financiamento via banco, a documentação se duplica: o banco analisa o crédito do comprador, o imóvel (laudo de avaliação) e a regularidade jurídica. Detalhes em como funciona o financiamento imobiliário.

  • SBPE: comprovantes de renda e bens, certidões pessoais, laudo de avaliação do imóvel pelo banco.
  • FGTS: extrato do FGTS, declaração de uso, comprovação de 3 anos de FGTS, declaração de não possuir outro imóvel no município. Importante: FGTS exige financiamento via banco credenciado — não pode ser usado em compra à vista direto com o proprietário.
  • MCMV: cadastro CadÚnico (faixas mais baixas), enquadramento na faixa, e demais exigências do programa Minha Casa Minha Vida.
  • Imóvel financiado pelo vendedor: se ainda há alienação fiduciária ativa, veja transferência de financiamento imobiliário.

Onde emitir cada documento — tabela prática

A maioria das certidões já é emitida online. Use esta tabela para mapear órgão emissor, formato, prazo médio e validade típica.

Documento Órgão emissor Online ou presencial Prazo médio Validade típica
Certidão de matrícula atualizada Cartório de Registro de Imóveis (CRI) Presencial + ARISP/ONR online 1 a 3 dias 30 dias
Certidão de ônus reais Cartório de Registro de Imóveis Presencial 1 a 3 dias 30 dias
Certidão vintenária Cartório de Registro de Imóveis Presencial 5 a 15 dias 30 a 90 dias
Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) Tribunal Superior do Trabalho (TST) Online Imediato 180 dias
Certidão negativa de débitos federais Receita Federal / PGFN Online Imediato 180 dias
Distribuidores cíveis estadual Tribunal de Justiça (TJ) Online (maioria dos estados) Imediato a 1 dia 30 a 60 dias
Distribuidores cíveis e criminais federais Justiça Federal Online Imediato 30 a 60 dias
Certidão da Justiça do Trabalho (1º grau) Tribunal Regional do Trabalho (TRT) Online Imediato 90 dias
Certidão de protestos Cartórios de Protesto / IEPTB Presencial / online 1 a 5 dias 30 dias
Certidão negativa de IPTU Prefeitura municipal Online Imediato Exercício corrente
Declaração de quitação condominial Síndico / administradora Presencial / e-mail 2 a 5 dias 30 dias
Habite-se / “Carta de Habitação” Prefeitura municipal Presencial Variável Permanente (uma vez emitido)
Formal de partilha (imóvel herdado) Vara de Família ou Cartório (escritura) Presencial Meses Permanente
Certidão de casamento / estado civil Cartório de Registro Civil Presencial / online 1 a 3 dias 90 dias

→ Consultar a matrícula do imóvel online

Validade prática das certidões — comparativo

Cartórios e bancos podem exigir prazos menores que a validade nominal. Sempre apresente as certidões mais recentes possíveis no dia da escritura.

Documento Validade prática Órgão emissor Risco se vencida
Certidão de matrícula 30 dias Cartório de Registro de Imóveis Possível omissão de penhora ou alienação recente
Ônus reais 30 dias Cartório de Registro de Imóveis Mesmo risco da matrícula vencida
Distribuidores cíveis (TJ/JF) 30 a 60 dias Tribunais estaduais e federais Ação nova não detectada gera risco de penhora futura
CNDT 180 dias TST Dívida trabalhista pode atingir o imóvel após a venda
Débitos federais 180 dias Receita Federal / PGFN Indisponibilidade superveniente pode bloquear o registro
IPTU Exercício corrente Prefeitura Dívida acompanha o imóvel (obrigação propter rem)
Condomínio 30 dias Síndico / administradora Dívida acompanha o imóvel; novo dono responde
Estado civil / casamento 90 dias Cartório de Registro Civil Anuência conjugal indevida pode anular o negócio

Diferenças de documentação por tipo de imóvel

Apartamento

Declaração condominial atualizada, convenção do condomínio, ata da última assembleia, regimento interno.

Casa

Construção averbada na matrícula, habite-se, planta. Divergência de área é comum.

Terreno urbano

Verifique zoneamento, restrições urbanísticas, IPTU e se há averbação de loteamento.

Imóvel rural

CCIR (Incra), CAR ativo, ITR pago, georreferenciamento certificado (Lei 10.267/01).

Imóvel na planta

Registro da incorporação (Lei 4.591/64), patrimônio de afetação (Lei 10.931/04), memorial NBR 12.721.

Imóvel financiado

Alienação fiduciária ativa na matrícula; rotas em transferência de financiamento.

Imóvel herdado / inventário

Formal de partilha averbado ou cessão de direitos hereditários; veja comprar imóvel em inventário.

Leilão

Edital, auto de arrematação, certidão de ônus pós-arrematação, situação ocupacional.

O que pode impedir a compra ou transferência do imóvel

Esses são os bloqueios mais frequentes identificados por advogados imobiliários. Qualquer um deles pode adiar, encarecer ou inviabilizar a transferência:

  • Penhora judicial averbada na matrícula
  • Indisponibilidade judicial (Receita, trabalhista, criminal, Bacen)
  • Inventário em aberto sem alvará de venda
  • Hipoteca ou alienação fiduciária ativa
  • Matrícula com descrição divergente da realidade
  • Construção sem averbação ou sem habite-se
  • Dívida condominial grave em discussão judicial
  • Falta de anuência conjugal
  • Cláusula de inalienabilidade (comum em doações e heranças)
  • Usufruto vitalício a terceiro
  • Ações de usucapião ou anulatórias em curso

Como verificar se a documentação está regular

A verificação combina leitura técnica da matrícula com cruzamento de certidões. Pontos críticos: averbações recentes (últimas 5–10), abertura de transcrições antigas, divergência entre nome do vendedor e proprietário registrado, restrições averbadas (R-6, R-7, etc.), e fatos não averbados (construção, partilha, alteração de regime de bens).

Definição rápida — Alienação fiduciária

Garantia em que o credor (banco) se torna proprietário fiduciário do imóvel até o pagamento integral da dívida. O comprador é apenas possuidor direto. A garantia é averbada na matrícula e só se extingue com a quitação e averbação do termo de liberação.

Para um framework prático passo a passo de verificação documental, consulte o guia dedicado: due diligence imobiliária.

→ Entenda a due diligence imobiliária

Sinais de alerta e fraudes comuns

  • Preço muito abaixo do mercado — quase sempre indica pendência oculta.
  • Pressão para fechar rápido sem tempo para análise documental.
  • Procuração genérica ou antiga (mais de 90 dias) — peça reconfirmação.
  • Vendedor diferente do titular da matrícula sem cadeia de procurações ou cessão clara.
  • Pagamento solicitado para conta de terceiros
  • Recusa em ir ao cartório ou em pagar o ITBI
  • Matrícula recente com várias transmissões (possível golpe do laranja).

Veja casos típicos em fraudes imobiliárias e os erros mais comuns ao comprar imóvel.

Quanto custa a documentação por cidade

Definição rápida — ITBI

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal sobre a transferência onerosa de imóvel, em geral entre 2% e 3% da base de cálculo (valor da transação ou valor venal de referência, o que for maior). Recolhido pelo comprador, é exigido na prática antes da lavratura da escritura.

Cidade Alíquota de ITBI Emolumentos cartoriais Observações
São Paulo (SP) 3% do valor venal de referência Tabela TJSP Pagamento antes da lavratura é exigido na prática
Rio de Janeiro (RJ) 3% do valor da transação Tabela TJRJ Laudêmio de 2,5% se o imóvel for foreiro (terreno de marinha)
Belo Horizonte (MG) 2,5% do valor da transação Tabela TJMG Possíveis descontos para imóveis financiados dentro de faixas
Curitiba (PR) 2,7% do valor da transação Tabela TJPR Isenção parcial possível para MCMV dentro do limite
Porto Alegre (RS) 3% do valor da transação Tabela TJRS Confira a base de cálculo municipal
Brasília (DF) 3% do valor venal Tabela TJDFT Pagamento pelo Portal do GDF

Alíquotas e bases de cálculo variam conforme legislação municipal e podem ser atualizadas. Sempre confirme no site da prefeitura. Aos custos de ITBI somam-se emolumentos de escritura (~0,5% a 1%) e taxa de registro (~0,5% a 1%) conforme tabela cartorária estadual. Para um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo, os custos documentais somam, em média, R$ 25 mil a R$ 30 mil.

Quanto tempo leva

De 20 a 60 dias úteis em média entre o início da análise documental e o registro final. Veja a estimativa detalhada em quanto tempo demora para comprar um imóvel.

Checklist final antes de assinar

  • Matrícula atualizada (≤ 30 dias) sem ônus inesperados
  • Todas as certidões do vendedor negativas e dentro da validade
  • IPTU e condomínio quitados (declarações em mãos)
  • Vistoria do imóvel realizada — veja vistoria de imóvel
  • Avaliação técnica do valor — veja avaliação de imóvel
  • Contrato com cláusula suspensiva e arras definidas
  • Guia de ITBI emitida e plano de pagamento confirmado
  • Data, cartório e logística da escritura confirmados

Como o ApartamentoLivre facilita o processo

Na negociação direta com o proprietário pelo ApartamentoLivre, o suporte jurídico é opcional. Quando o comprador contrata, o escritório jurídico parceiro conduz a análise documental completa, redige o contrato de compra e venda e acompanha escritura e registro — a partir de 1,85% sobre o valor da transação, com preço mais transparente e negociável e condições negociadas diretamente entre as partes.

Para uma visão completa das etapas legais, consulte o guia jurídico imobiliário e o guia de segurança jurídica na transação.

Perguntas Frequentes sobre Documentação Imobiliária

Em síntese: certidão de matrícula atualizada, certidões negativas do vendedor, quitação de IPTU, declaração condominial, contrato de compra e venda, guia paga do ITBI (2% a 3%), escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis. O comprador apresenta RG, CPF, estado civil e anuência conjugal quando aplicável.
A matrícula do imóvel é o registro único do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Contém histórico, área, hipotecas, penhoras e cláusulas restritivas. O que não está averbado juridicamente não existe perante terceiros. Sempre peça com no máximo 30 dias.
A escritura pública é o ato no Cartório de Notas; o registro é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que averba a escritura na matrícula e transfere a propriedade (CC art. 1.245). Sem registro, o comprador é apenas possuidor.
O ITBI é municipal, em regra entre 2% e 3% (SP 3%, RJ 3%, BH 2,5%, Curitiba 2,7%). Use a calculadora de ITBI para estimar. Na prática, a guia paga é exigida antes da escritura.
O habite-se é o ato da prefeitura que atesta conclusão da construção, obrigatório para imóveis novos e essencial para averbar a construção na matrícula. Sem ele, o imóvel é juridicamente um terreno. Entenda em detalhes o que é o habite-se do imóvel e veja como regularizar imóvel sem habite-se.
Sim. A compra direta com o proprietário é legal e segura quando há análise documental, contrato bem redigido e registro correto — sem intermediação obrigatória de corretor. Veja como comprar imóvel sem corretor.
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. No ApartamentoLivre o escritório jurídico parceiro oferece suporte jurídico opcional a partir de 1,85% — análise documental, contrato e acompanhamento. Veja segurança jurídica na transação.
O FGTS exige financiamento via banco credenciado — não pode ser usado em compra à vista direto com proprietário. Detalhes em FGTS para comprar imóvel e como funciona o financiamento.
Solicite cinco documentos: certidão de matrícula atualizada (mostra ônus reais), certidão negativa de IPTU na prefeitura, declaração de quitação condominial assinada pelo síndico, certidão negativa de débitos federais e protestos. Para imóveis comerciais, peça também tributos estaduais. Dívidas de IPTU e condomínio são propter rem — acompanham o imóvel —, então qualquer débito atual ou recente é assumido pelo comprador. Hipotecas, alienações fiduciárias e penhoras constam na matrícula.
Os principais bloqueios são: penhora judicial averbada na matrícula, indisponibilidade decretada (Receita, justiça do trabalho, criminal), inventário em aberto sem alvará de venda, hipoteca ou alienação fiduciária ativas, matrícula com descrição divergente da realidade, área construída sem averbação ou sem habite-se, dívidas condominiais graves contestadas judicialmente, falta de anuência do cônjuge no regime comum, cláusula de inalienabilidade em doação ou herança, e usufruto vitalício de terceiro.
A dívida condominial é obrigação propter rem: acompanha o imóvel, não a pessoa. O novo dono responde pelos débitos anteriores e pode ser executado pelo condomínio. Por isso, antes de assinar, exija declaração de quitação atualizada do síndico. Se houver dívida, negocie quitação com o vendedor antes da escritura, retenha valor no preço para abater o débito, ou desista. A jurisprudência do STJ é firme: o adquirente responde inclusive por cotas anteriores à compra.
Assim como o condomínio, o IPTU é obrigação propter rem: a dívida acompanha o imóvel. A prefeitura pode cobrar os exercícios pendentes do novo proprietário. Antes da escritura, exija certidão negativa de tributos municipais. Se houver débito, o vendedor deve quitar; alternativamente, retenha valor equivalente no preço e quite diretamente. Tabelionatos costumam exigir certidão negativa de IPTU para lavrar a escritura, o que reduz (mas não elimina) o risco.
O contrato particular formaliza o acordo mas não transfere a propriedade; a escritura pública é exigida por lei acima de 30 salários mínimos. Ambos dependem do registro para transferir a propriedade.
Sempre o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, independentemente do cartório onde a escritura foi lavrada. Cada CRI tem uma área geográfica delimitada. Registrar no cartório errado torna o registro nulo. A circunscrição correta consta na própria matrícula atual; em caso de dúvida, consulte a prefeitura ou a Central Eletrônica de Registro de Imóveis (ONR/ARISP) por endereço.
Em regra: certidão de matrícula e ônus reais, 30 dias; certidões dos distribuidores cíveis (estadual e federal), 30 a 60 dias; CNDT (trabalhista do TST), 180 dias; débitos federais (Receita/PGFN), 180 dias; protestos, 30 dias; IPTU, exercício corrente; declaração condominial, 30 dias; certidão de casamento, 90 dias. Cartórios e financiadores podem exigir prazos menores. Use sempre as mais recentes possíveis na data da escritura.
Sim, desde que a procuração seja pública (lavrada em Cartório de Notas) e contenha poderes específicos para alienar imóvel — procuração genérica não basta. Para vender, a procuração deve identificar o imóvel, o preço mínimo aceitável e os poderes para receber, dar quitação e assinar a escritura. Procurações estrangeiras precisam de apostilamento (Convenção de Haia) e tradução juramentada. Procuração com mais de 90 dias gera desconfiança e pode ser recusada pelo cartório; peça reconfirmação.
Em regra, o casado precisa da anuência (vênia conjugal) do outro cônjuge para vender imóvel, salvo no regime de separação total de bens. A anuência é assinada na própria escritura. Em união estável, há divergência: cautelosamente, exija anuência do(a) companheiro(a) e prova do regime de bens. Comprar de pessoa casada sem anuência conjugal pode levar à anulação do negócio pelo cônjuge prejudicado em até 2 anos após o término da sociedade conjugal (CC art. 1.649).
Em regra, não. Detalhes em comprar imóvel em inventário. Sem alvará ou formal de partilha, a venda é arriscada.
O imóvel financiado tem alienação fiduciária averbada. Veja transferência de financiamento imobiliário para as três rotas (quitação, interveniência ou sub-rogação).
Além dos documentos padrão, o imóvel rural exige: CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) emitido pelo Incra; CAR (Cadastro Ambiental Rural) ativo; comprovante de quitação do ITR (Imposto Territorial Rural); georreferenciamento certificado pelo Incra (obrigatório acima de certos tamanhos, conforme Lei 10.267/01); e, se for área de preservação, anuência do Ibama. Para estrangeiros, há restrições adicionais (Lei 5.709/71). A circunscrição registral pode ser diferente da urbana.
Peça: certidão de matrícula do terreno, registro da incorporação (averbado conforme Lei 4.591/64), memorial descritivo, NBR 12.721 (cálculo de áreas), alvará de construção, projeto aprovado, contrato padrão registrado, certidões da incorporadora (cível, federal, trabalhista, falência), QSA (Quadro Societário) e balanço. Verifique o patrimônio de afetação (Lei 10.931/04) — isola o empreendimento da empresa. A entrega gera direito ao habite-se e à escritura individual, com cada unidade ganhando matrícula própria.
O edital é o documento principal: contém matrícula, lance mínimo, condições de pagamento, comissão do leiloeiro (5%) e situação ocupacional. Para imóveis ocupados, há risco de litígio para imissão na posse — analise antes de arrematar. Leilões da Caixa e bancários têm regras próprias. Após a arrematação, o auto de arrematação substitui a escritura para fins de registro. Pague o ITBI sobre o valor da arrematação. Ações anulatórias podem surgir do antigo devedor — confira a fase processual.
Além dos documentos do comprador, o MCMV exige declaração de FGTS, comprovantes de renda e enquadramento na faixa. Detalhes em Minha Casa Minha Vida.
Sim. Estrangeiros residentes apresentam CPF, RNE ou CRNM e comprovante de endereço. Estrangeiros não residentes podem comprar imóvel urbano com CPF — não precisa ser residente. Para imóvel rural, há restrições (Lei 5.709/71) e aprovação do Incra é exigida em certos casos. Documentos estrangeiros devem ser apostilados (Convenção de Haia) e traduzidos por tradutor juramentado. Para envio do valor, o pagamento internacional deve seguir registro cambial no Banco Central.
A PJ apresenta CNPJ, contrato social/estatuto atualizado, ata de eleição da diretoria, certidão simplificada da Junta Comercial e procuração para o representante legal. Em substituição às certidões de pessoa física, são exigidas certidões da PJ: cível, federal, trabalhista, falência/recuperação judicial, débitos municipais e estaduais. Para incorporação ou holding, atenção à governança e à finalidade (objeto social deve permitir aquisição imobiliária). O ITBI incide normalmente, salvo casos de imunidade na integralização de capital.
De 20 a 60 dias úteis em média. Veja quanto tempo demora para comprar um imóvel.
Use a ONR (onr.org.br) ou a ARISP (arisp.com.br). Detalhes em matrícula do imóvel.
Registro é o ato que altera a titularidade ou cria/extingue direito real (transferência de propriedade, hipoteca, alienação fiduciária). Averbação é o ato acessório que comunica fatos modificativos ou acessórios à matrícula (construção, demolição, mudança de estado civil, mudança de nome de rua, ações judiciais, indisponibilidade). Ambos são feitos no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro do título translativo, não há transferência de propriedade (CC art. 1.245); sem averbação, fatos relevantes não geram efeitos perante terceiros.
A certidão vintenária mostra 20 anos de histórico — útil em alto valor, herança ou compra corporativa.
O formal de partilha é a sentença judicial (no inventário judicial) ou a escritura pública de inventário extrajudicial que define a quem cabe cada bem do espólio. Sem o formal de partilha averbado na matrícula, o herdeiro não é juridicamente proprietário e não pode vender com segurança. Para o comprador, é o documento que prova a titularidade. Em vendas antes da partilha, exija cessão de direitos hereditários com todos os herdeiros e ITCMD pago.

Próximo passo recomendado

Checklist completo para comprar imóvel

Passo a passo até a entrega das chaves

Certidões negativas do imóvel

Quais pedir e como interpretar

Due diligence imobiliária

Como verificar tudo antes de assinar