O que é o ITBI?
O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel por ato oneroso (compra e venda). Ele está previsto no Art. 156, II, da Constituição Federal e é regulamentado por cada município.
O pagamento do ITBI é responsabilidade do comprador e deve ser efetuado antes do registro da transferência no Registro de Imóveis. Na prática, a maioria dos cartórios de notas exige o comprovante de pagamento antes de lavrar a escritura.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
O ITBI é pago pelo comprador. Por se tratar de imposto sobre a aquisição da propriedade, a responsabilidade legal pelo recolhimento recai sobre quem compra o imóvel — e não sobre o vendedor. A regra está prevista na legislação municipal de praticamente todos os municípios e é confirmada pelo Art. 156, II, da Constituição Federal.
As partes podem, por contrato, acordar que o vendedor arque com o ITBI, mas isso é uma exceção negociada — perante a prefeitura, o contribuinte continua sendo o comprador. Em caso de inadimplência, é o comprador quem fica impedido de registrar o imóvel. Não confunda com o ganho de capital pago pelo vendedor, que é um tributo federal separado incidente sobre o lucro da venda.
Alíquotas do ITBI por cidade
Na maioria dos municípios brasileiros, as alíquotas do ITBI variam entre 2% e 3%, embora algumas cidades possam adotar alíquotas diferentes conforme a legislação municipal. Abaixo, as alíquotas das principais capitais:
| Cidade | Alíquota | Exemplo (R$ 500.000) |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | R$ 15.000 |
| Rio de Janeiro | 3% | R$ 15.000 |
| Belo Horizonte | 3% | R$ 15.000 |
| Curitiba | 2,7% | R$ 13.500 |
| Porto Alegre | 3% | R$ 15.000 |
| Brasília | 3% | R$ 15.000 |
| Florianópolis | 3% | R$ 15.000 |
| Salvador | 3% | R$ 15.000 |
| Fortaleza | 2% | R$ 10.000 |
| Recife | 3% | R$ 15.000 |
| Goiânia | 2% | R$ 10.000 |
| Belém | 2,5% | R$ 12.500 |
Como calcular o ITBI
O cálculo do ITBI é feito sobre a base de cálculo × alíquota do município. Conforme decisão do STJ no Tema 1.113 (2022), o valor declarado na transação é presumido como o valor de mercado do imóvel. O município só pode contestá-lo por meio de procedimento administrativo formal.
Importante: Portanto, a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel — não o valor venal do IPTU (que costuma ser inferior). Se a prefeitura aplicar um valor diferente do declarado, o comprador pode contestar administrativamente ou judicialmente.
Exemplo de cálculo
- Valor da transação: R$ 500.000
- Alíquota (São Paulo): 3%
- ITBI a pagar: R$ 15.000
Para evitar conta manual, use a calculadora de ITBI — basta informar valor e cidade.
ITBI à vista, financiado e na planta
O valor do ITBI é o mesmo (alíquota × valor da transação), mas o momento de pagamento e a base de cálculo mudam conforme a forma de compra:
ITBI à vista
Pago integralmente pelo comprador antes da escritura, sobre o valor total declarado. Exemplo: imóvel de R$ 500.000 a 3% = R$ 15.000 pagos de uma vez.
ITBI financiado
Incide sobre o valor total do imóvel (entrada + parte financiada). Muitos bancos permitem incluir o ITBI no financiamento. Alguns municípios reduzem a alíquota sobre a parcela financiada pelo SFH.
ITBI na planta
Na compra de imóvel na planta, o ITBI é pago apenas na transferência final (habite-se e escritura), normalmente sobre o valor do imóvel pronto — não sobre o valor inicial do lançamento.
Atenção: no imóvel na planta, pagar o ITBI cedo demais (antes do habite-se) pode resultar em recolhimento sobre uma base maior. Confirme o momento correto com a prefeitura.
Quanto custa o ITBI em 2026?
Em 2026, o ITBI custa entre 2% e 3% do valor de mercado do imóvel na maioria das capitais brasileiras. Em um imóvel de R$ 500.000, o comprador paga entre R$ 10.000 e R$ 15.000 de ITBI, além das taxas de cartório e registro. O valor varia por município e deve ser pago antes da escritura.
Para reduzir o custo total da transação, muitos compradores optam pela compra direto com proprietário — o ITBI continua devido, mas não há comissão de 6% sobre o preço.
Isenções e descontos do ITBI
Existem situações em que o comprador pode obter isenção ou desconto no ITBI:
SFH e programas habitacionais: Alguns municípios oferecem alíquotas reduzidas ou isenção parcial para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou adquiridos por programas habitacionais. Não existe isenção nacional obrigatória — as regras variam por município.
Programas habitacionais: Programas habitacionais: Imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa Minha Vida (e seus sucessores) podem ter isenção total ou parcial do ITBI, dependendo da legislação municipal.
Herança e doação: Herança e doação: Nesses casos, incide o ITCMD (imposto estadual), e não o ITBI. A distinção é importante: o ITBI só incide sobre transmissões onerosas (compra e venda).
Descontos de ITBI para primeiro imóvel
Alguns municípios brasileiros oferecem desconto ou isenção total de ITBI para compra do primeiro imóvel residencial, mas as regras variam significativamente:
| Cidade | Benefício | Limite de valor |
|---|---|---|
| São Paulo | Isenção parcial via SFH (parcela financiada) | Até limite do SFH |
| Porto Alegre | Isenção para imóveis populares | Até ~R$ 200.000 |
| Fortaleza | Alíquota reduzida de 2% | Todos os imóveis |
| Goiânia | Alíquota reduzida de 2% | Todos os imóveis |
ITBI por faixa de preço
Para facilitar o planejamento financeiro, veja o valor de ITBI em três faixas de preço com alíquota de 3% (a mais comum):
| Valor do imóvel | ITBI (2%) | ITBI (3%) |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 6.000 | R$ 9.000 |
| R$ 500.000 | R$ 10.000 | R$ 15.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 20.000 | R$ 30.000 |
Como contestar o ITBI cobrado acima do valor da transação
Se a prefeitura aplicar uma base de cálculo superior ao valor declarado na transação, o comprador pode contestar. Conforme o STJ (Tema 1.113, 2022), o valor declarado é presumido como valor de mercado. Os passos para contestação são:
- Solicitar revisão administrativa na Secretaria de Fazenda do município
- Apresentar laudo de avaliação ou comparativos de mercado que justifiquem o valor declarado
- Se negado administrativamente, ingressar com mandado de segurança no Judiciário
- É possível depositar o valor incontroverso e registrar a escritura enquanto a diferença é discutida judicialmente
Conclusão: o ITBI é o maior custo tributário na compra de imóvel — mas pode variar de R$ 6.000 a R$ 30.000 dependendo do valor do imóvel e da cidade. Verifique se o seu município oferece desconto antes de emitir a guia.
ITBI na compra sem corretor
O ITBI é devido independentemente de a transação envolver corretor ou não. Na compra direta entre proprietário e comprador, o comprador deve solicitar o cálculo do ITBI junto à prefeitura ou por meio do cartório ou assessoria jurídica que acompanha a transação. Antes de decidir contratar intermediação, vale entender se um corretor de imóveis vale a pena no seu caso.
Saiba mais sobre todos os documentos necessários para comprar imóvel e entenda o processo completo de como comprar imóvel sem corretor. Para uma visão geral de todos os aspectos jurídicos, consulte nosso Guia Jurídico Imobiliário.
Após pagar o ITBI, o próximo passo normalmente é fazer a escritura do imóvel em um Cartório de Notas.
O que acontece se você não pagar o ITBI?
Sem o pagamento do ITBI, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência — ou seja, o comprador não se torna legalmente proprietário. Além disso, o débito gera consequências crescentes:
- Registro travado: a escritura não pode ser registrada e a propriedade não se transfere.
- Multa por atraso, geralmente de 0,33% ao dia até o limite de 20% do imposto devido.
- Juros de mora calculados pela taxa Selic acumulada.
- Inscrição em Dívida Ativa do município e possível protesto e execução fiscal.
- Impossibilidade de financiar, revender ou usar o imóvel como garantia até a regularização.
Conclusão: o ITBI não é opcional. Pague a guia dentro do prazo da prefeitura (em geral 30 dias após a escritura ou antes do registro) para evitar multa, juros e o bloqueio do registro.
ITBI, IPTU e registro: qual é a diferença?
É comum confundir esses três custos. Eles são cobranças distintas, com fato gerador, periodicidade e base de cálculo diferentes:
| Cobrança | O que é | Base de cálculo | Quando |
|---|---|---|---|
| ITBI | Imposto municipal sobre a transferência de propriedade | Valor de mercado declarado na transação | Uma vez, na compra |
| IPTU | Imposto municipal anual sobre a posse do imóvel | Valor venal (definido pela prefeitura) | Todo ano, enquanto for dono |
| Registro | Taxa de cartório (emolumentos), não é imposto | Tabela progressiva por valor do imóvel | Uma vez, ao registrar a escritura |
Ponto-chave sobre a base: o ITBI incide sobre o valor de mercado declarado (STJ Tema 1.113), enquanto o IPTU usa o valor venal, normalmente menor. Não confunda os dois ao estimar o imposto da compra. Veja todos os custos da compra de imóvel e a diferença entre escritura e registro.
