Calculadora de ITBI: quanto você vai pagar no imóvel

O que é o ITBI e por que ele existe

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos — ou seja, sobre compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação em leilão e outras transferências em que há contraprestação financeira. Doações e heranças não pagam ITBI, mas sim ITCMD (imposto estadual).

A função do ITBI é dupla: arrecadar para o município e funcionar como gatilho de fiscalização imobiliária. Sem o pagamento da guia, nenhum Cartório de Registro de Imóveis pode lavrar a transferência da matrícula — o que efetivamente impede o comprador de se tornar proprietário registrado, mesmo que a escritura já tenha sido assinada.

Por essa razão, o ITBI aparece em todo cálculo realista do custo de aquisição. Junto a ele somam-se as taxas de cartório de notas (escritura) e de registro de imóveis (averbação), totalizando entre 4% e 6% do valor da transação na maioria das cidades brasileiras.

Como calcular o ITBI passo a passo

1. Defina o valor da transação: é o preço efetivamente acordado entre comprador e vendedor, registrado na escritura ou no contrato de compra e venda.
2. Consulte a alíquota municipal: cada município fixa a sua. As alíquotas mais comuns em capitais ficam entre 2% e 3%.
3. Verifique se há alíquota reduzida: compras com financiamento SFH/MCMV costumam ter alíquota de 0,5% sobre a parcela financiada, até o teto legal vigente.
4. Compare com o valor venal de referência: algumas prefeituras divulgam um valor de referência maior. O STJ definiu que a base é a declarada, mas saber o valor de referência ajuda a antecipar contestação.
5. Emita a guia: pelo portal da Secretaria de Fazenda municipal (SP156 em São Paulo, BHISS em Belo Horizonte, etc.).
6. Pague e leve ao cartório: a guia paga é apresentada no Cartório de Registro de Imóveis junto com a escritura para a averbação da transferência.

Alíquotas de ITBI por cidade (2026)

Alíquotas atualizadas com base na legislação municipal vigente. Confirme sempre na Secretaria de Fazenda local — leis municipais podem ser alteradas anualmente.

Base de cálculo: valor declarado vs valor venal

Antes de 2022, era comum prefeituras calcularem o ITBI sobre um "valor venal de referência" próprio, geralmente superior ao preço efetivamente pago. O STJ encerrou a controvérsia no Tema 1.113/2022: a base de cálculo é o valor declarado pelas partes, presumido como valor de mercado. A presunção só pode ser afastada por procedimento administrativo formal, com contraditório.

Na prática, isso significa que o comprador pode declarar o valor real da transação e exigir que a guia seja emitida sobre esse valor. Se a prefeitura emitir guia maior automaticamente, cabe pedido administrativo de revisão e, em última instância, mandado de segurança.

O valor venal do IPTU não se confunde com a base do ITBI. O valor venal do IPTU é usado apenas para o cálculo do imposto predial (IPTU). Para o ITBI vale o valor da transação ou, se houver divergência relevante, o valor arbitrado em procedimento formal.

Quem paga e quando

O contribuinte do ITBI é, em regra, o comprador — quem adquire o imóvel. Em algumas legislações municipais a obrigação pode ser invertida para o vendedor em casos específicos (permutas, por exemplo), mas o padrão nacional é o comprador. O pagamento deve ocorrer antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O fluxo cronológico típico é: assinatura da escritura no cartório de notas (ou do contrato de financiamento, que tem força de escritura na Lei 9.514/97) → emissão da guia de ITBI pela prefeitura → pagamento → apresentação no Cartório de Registro de Imóveis → averbação da transferência → emissão da matrícula atualizada em nome do comprador.

Em compras com negociação direta com o proprietário, é o comprador quem emite a guia diretamente no portal da prefeitura, sem intermediação obrigatória. Isso costuma resultar em preço final mais transparente e negociável, já que cada custo é visível na planilha de fechamento.

Isenções e reduções: visão rápida

As principais reduções aplicáveis no cálculo são a alíquota SFH (0,5% sobre a parcela financiada até o teto MCMV) e, em alguns municípios, isenções por faixa de valor para imóveis populares. Não existe isenção nacional de "primeiro imóvel" — cada cidade define seus critérios. Para a lista completa de hipóteses, imunidade tributária (CF art. 156, §2º, I) e como protocolar o pedido, veja o guia completo do ITBI.

ITBI por cidade: exemplos práticos

As alíquotas variam entre municípios. Veja o valor do ITBI em Sorocaba (alíquota única de 2%), o valor do ITBI em Guarulhos (3%), o valor do ITBI em Contagem (3%), o valor do ITBI em Uberlândia (com faixa SFH de 0,5%) e o valor do ITBI em Maceió (2%). Cada página traz a legislação municipal, a base de cálculo aplicada e exemplos para imóveis de diferentes faixas.

Quanto custa o ITBI de um imóvel?

O ITBI custa, em média, entre 2% e 3% do valor da transação. A fórmula é direta: ITBI = valor declarado da transação × alíquota do município. Não há valor fixo nacional — cada prefeitura define sua própria alíquota, entre 0,5% (SFH) e 3% (padrão) na maioria das cidades.

Em cidades com alíquota reduzida, como Curitiba (2,7%) ou Sorocaba (2%), o custo cai proporcionalmente. Já em compras financiadas pelo SFH, a parcela dentro do teto legal costuma pagar apenas 0,5%, e apenas a parcela acima do teto (ou paga à vista) segue a alíquota cheia — o que reduz significativamente o total do imposto para quem financia.

Valor do ITBI em Minas Gerais: alíquotas por cidade

O ITBI é imposto municipal — não há uma alíquota estadual única em Minas Gerais. Cada cidade define a própria lei. A alíquota padrão gira em torno de 3% na maior parte das capitais e cidades médias mineiras, com faixa reduzida de 0,5% para a parcela financiada pelo SFH.

Para um imóvel de R$ 400.000 em Belo Horizonte com alíquota cheia, o ITBI fica em R$ 12.000. Se o mesmo imóvel for financiado pelo SFH dentro do teto legal, o imposto cai para cerca de R$ 2.000. Cidades menores de MG — como Santa Luzia, Sabará, Betim, Ipatinga, Juiz de Fora, Montes Claros e Governador Valadares — seguem alíquotas próximas de 2,5% a 3%. Sempre confirme a lei municipal vigente na Secretaria de Fazenda local antes de fechar a compra.

Como calcular o ITBI de um imóvel financiado

No imóvel financiado pelo SFH (Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e demais bancos que operam no sistema), o cálculo do ITBI se divide em duas parcelas: a parte financiada dentro do teto SFH paga alíquota reduzida (geralmente 0,5%) e a parte paga com recursos próprios — entrada e valores acima do teto — paga a alíquota cheia do município.

O teto legal do SFH em 2026 é de R$ 1,5 milhão em todo o Brasil. Se o imóvel financiado ultrapassa esse valor, apenas a parcela até o teto se beneficia da alíquota reduzida — o excedente paga alíquota cheia. Confirme sempre com a Secretaria de Fazenda local, pois algumas cidades (como Salvador, com 1% na parcela SFH) aplicam faixas próprias. Para entender a mecânica do crédito, veja como funciona o financiamento pela Caixa e como financiar um imóvel direto com o proprietário.

ITBI em leilão e venda direta da Caixa

Em leilão judicial ou extrajudicial, o ITBI incide sobre o valor do lance vencedor — não sobre o valor de avaliação do imóvel. Essa distinção é relevante porque o valor de avaliação publicado no edital costuma ser maior que o lance efetivamente vencedor, especialmente em 2ª praça. O comprador paga ITBI sobre o que pagou, não sobre o "preço de tabela".

Na venda direta da Caixa (proposta fechada, preço de tabela), o ITBI incide sobre o valor da proposta aceita. Se houver desconto sobre o preço de tabela em campanhas como o Feirão, a base é o valor efetivamente acordado, não o de tabela original.

Para entender o cluster Caixa por completo — leilão, venda direta, Feirão e imóveis ocupados — consulte o guia completo de imóveis da Caixa, a página específica do leilão de imóveis da Caixa e o comparativo leilão vs compra direta.

Erros comuns no pagamento do ITBI

• Confundir valor venal do IPTU com base do ITBI: são bases distintas. O ITBI segue o valor declarado da transação.
• Aceitar guia automática maior que o declarado: cabe pedido de revisão administrativa com base no STJ Tema 1.113/2022.
• Tentar pagar com FGTS: o saque do FGTS cobre o imóvel, não o ITBI.
• Atrasar a emissão e perder benefício SFH: a alíquota reduzida do SFH exige o vínculo financeiro ativo no momento da emissão.
• Esquecer o laudêmio no Rio de Janeiro: em terrenos foreiros, o laudêmio de 2,5% soma ao ITBI e é devido na transferência.

Como funciona o cálculo (resumo prático)

O ITBI é calculado como valor da transação × alíquota municipal. Conforme o STJ (Tema 1.113/2022), a prefeitura não pode arbitrar uma base superior ao valor declarado sem procedimento administrativo formal. Para o detalhe legal completo, isenções (SFH, MCMV) e como contestar o valor venal de referência, veja as regras de incidência do ITBI.

A calculadora é uma estimativa. A guia oficial é emitida pela Secretaria de Fazenda do município. Confira as taxas de cartório e os custos ocultos na compra para somar ao seu orçamento.