ITBI em Contagem: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026
O ITBI em Contagem tem alíquota de 3% sobre o valor de mercado nas transmissões onerosas de imóveis em 2026, após a majoração escalonada prevista na Lei Complementar 357/2023, que elevou a alíquota dos anteriores 2,75% para 3%. O imposto é pago pelo comprador, por meio da Secretaria Municipal de Fazenda, antes do registro da escritura.
Quanto custa o ITBI em Contagem (resumo)
Resposta rápida
Pontos-chave
- ✓Alíquota do ITBI em Contagem em 2026: 3% (LC 357/2023).
- ✓A alíquota subiu de 2,75% para 3% em majoração escalonada.
- ✓A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, não o valor venal do IPTU.
- ✓Herança e doação não pagam ITBI — incide o ITCD estadual (MG).
- ✓Quem paga é o comprador, antes do registro da escritura.
- ✓Avaliações excessivas podem ser contestadas (Tema 1.113 do STJ).
Calculadora de ITBI
Calcule o valor estimado do ITBI para o seu imóvel.
ITBI estimado
R$ 15.000
Alíquota: 3%
Honorários jurídicos (ApartamentoLivre)
R$ 9.250
1,85%
Custo total estimado
R$ 24.250
4,85%
O ITBI é calculado sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência da prefeitura. O cálculo acima é uma estimativa.
O que é o ITBI em Contagem
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. Em Contagem, é regido pela Lei Complementar 357/2023, administrado pela Secretaria Municipal de Fazenda e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal.
Em 2026, Contagem aplica a alíquota cheia de 3%, após uma majoração escalonada a partir dos anteriores 2,75%. Orce o imposto considerando esse valor ao comprar na cidade.
Qual é a alíquota do ITBI em Contagem
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Compra e venda comum (transmissão onerosa) — 2026 | 3% |
| Alíquota anterior (antes da majoração) | 2,75% |
Fonte: Lei Complementar 357/2023 (Código Tributário de Contagem) e Secretaria Municipal de Fazenda, consultadas em 14/07/2026.
Como calcular o ITBI em Contagem
ITBI = valor de mercado × 0,03
Sempre confirme o valor de mercado que o município aplica antes de emitir a guia, pois a base pode superar o preço negociado.
Exemplos reais de cálculo
| Valor do imóvel | Alíquota | ITBI |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | 3% | R$ 9.000 |
| R$ 500.000 | 3% | R$ 15.000 |
| R$ 1.000.000 | 3% | R$ 30.000 |
Base de cálculo do ITBI em Contagem
A base é o valor de mercado — o que o imóvel alcançaria em uma venda normal. Dívidas sobre o imóvel não são deduzidas da base.
Pelo Tema 1.113 do STJ, o preço declarado é presumido como valor de mercado. Se a avaliação do município parecer excessiva, é possível contestá-la administrativamente.
Isenções e imunidades
- Imunidade constitucional para integralização de capital, fusões e cisões dentro dos requisitos.
- Isenções legais específicas previstas em lei municipal (ex.: certos programas habitacionais), mediante requerimento.
- Herança e doação não são ITBI — incide o ITCD estadual.
Como pagar e emitir a guia do ITBI em Contagem
- Acesse o portal oficial da Prefeitura de Contagem (Secretaria Municipal de Fazenda).
- Declare a transação com dados do comprador, vendedor e do imóvel.
- Confirme o valor de mercado e a alíquota de 3%.
- Emita a guia, pague dentro do vencimento e use o comprovante para a escritura e o registro.
Documentos necessários para pagar o ITBI em Contagem
Para declarar e pagar o ITBI em Contagem, tenha em mãos:
- RG e CPF do comprador e do vendedor.
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Contrato de compra e venda.
- Contrato de financiamento, quando houver.
- Escritura, quando já lavrada.
- Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).
ITBI x Escritura
| Aspecto | ITBI | Escritura |
|---|---|---|
| Natureza | Imposto municipal | Ato/taxa de cartório de notas |
| Quem cobra | Prefeitura (Fazenda) | Tabelionato de notas |
| Quando | Antes do registro | Para formalizar a venda |
Saiba mais sobre a escritura de imóvel.
ITBI x Registro
| Aspecto | ITBI | Registro |
|---|---|---|
| Finalidade | Imposto sobre a transmissão | Torna você o dono legal |
| Pago a | Prefeitura | Cartório de Registro de Imóveis |
| Ordem | Pago antes | Registro vem depois |
Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.
Custos totais da compra
Exemplo de orçamento para um imóvel de R$ 400.000:
| Custo | Estimativa |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 12.000 |
| Escritura | ~R$ 3.000–6.000 |
| Registro | ~R$ 2.000–4.000 |
| Certidões / due diligence | variável |
Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.
Erros comuns no ITBI em Contagem
- Usar a alíquota antiga de 2,75% — Contagem é 3% em 2026.
- Usar o valor do IPTU em vez do valor de mercado como base.
- Esquecer de requerer isenções aplicáveis com a documentação correta.
- Pagar em atraso e incorrer em multa e juros.
- Confundir o ITBI com as taxas de escritura e registro.
A majoração do ITBI em Contagem: de 2,75% para 3%
Contagem promoveu uma majoração escalonada da alíquota do ITBI por meio da Lei Complementar 357/2023, que elevou a alíquota das transmissões onerosas dos anteriores 2,75% para 3%, atingindo o teto de 3% em 2026. O aumento acompanha o movimento de várias cidades da Região Metropolitana de Belo Horizonte, que ajustaram suas alíquotas para reforçar a arrecadação municipal.
Na prática, quem compra um imóvel em Contagem em 2026 deve calcular o ITBI pela alíquota cheia de 3%. É importante confirmar a alíquota vigente no momento da emissão da guia, pois cálculos baseados na alíquota antiga de 2,75% resultarão em recolhimento a menor, sujeitando o comprador a complementação, multa e juros antes do registro.
Prazo de pagamento e multa por atraso do ITBI em Contagem
Em Contagem, o ITBI deve ser pago antes do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e a guia emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda tem prazo de vencimento próprio. O ideal é emitir e quitar a guia logo após o fechamento do negócio, pois o cartório só conclui o registro com o comprovante de pagamento.
O pagamento após o vencimento gera multa, juros de mora e atualização monetária sobre o valor do imposto. Se a fiscalização identificar recolhimento a menor — inclusive por uso da alíquota antiga de 2,75% — o município pode lavrar auto de infração. Conferir a base de cálculo e a alíquota de 3% antes de emitir a guia evita acréscimos e atrasos no registro.
Como contestar o valor de referência em Contagem
A base de cálculo do ITBI em Contagem é o valor de mercado do imóvel — em regra, o maior valor entre o preço declarado e o valor de referência adotado pelo município. Quando o comprador entende que o valor de referência está acima do preço real, pode apresentar impugnação administrativa instruída com o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes do valor efetivamente pago.
O fundamento é o Tema 1.113 do STJ (2022), que reconheceu o valor de mercado declarado como base presumidamente verdadeira, só afastável por procedimento administrativo formal de arbitramento com contraditório. Em Contagem, o pedido de revisão é dirigido à Secretaria Municipal de Fazenda, e a recusa indevida em respeitar o valor declarado pode ser levada ao Judiciário, inclusive por mandado de segurança.
ITBI em imóvel na planta e financiamento em Contagem
Na compra de imóvel na planta em Contagem, o ITBI incide na transmissão da propriedade, em geral quando a unidade fica pronta e a escritura é lavrada com a matrícula individualizada. Antes disso, o comprador tem direito aquisitivo, e o imposto acompanha a transferência efetiva.
Quando há financiamento, o comprador deve simular o valor do ITBI pela alíquota de 3% e somá-lo aos custos de escritura, registro e certidões para chegar ao custo total real da compra. Muitos bancos permitem incluir o ITBI no valor financiado, o que ajuda no fluxo de caixa, mas o imposto continua sendo do comprador.
Emissão da guia, legislação e atualização de valores
A alíquota do ITBI em Contagem decorre da Lei Complementar 357/2023, que estabeleceu a majoração escalonada até 3%. A emissão da guia é feita pelos canais oficiais da Prefeitura, com declaração eletrônica dos dados da transação. A Prefeitura não envia guias de ITBI por WhatsApp nem SMS — emita o documento somente pelo portal oficial.
Como valores de referência podem ser atualizados periodicamente, confirme sempre a tabela vigente na Secretaria Municipal de Fazenda no momento da compra. Essa conferência evita cálculos defasados e assegura que a guia reflita corretamente a base de cálculo e a alíquota de 3% aplicável em 2026.
ITBI, IPTU e ITCD: não confunda os tributos do imóvel em Contagem
É comum confundir o ITBI com outros tributos que envolvem o imóvel. O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda); o IPTU é o imposto anual de propriedade, também municipal, cobrado de quem é dono; e o ITCD é estadual (em Minas Gerais), devido em heranças e doações. Na compra de um imóvel em Contagem, o que importa para o fechamento é o ITBI, recolhido antes do registro.
Confundir esses tributos pode gerar erros de orçamento. Herança não gera ITBI, e sim ITCD; já a compra direta de um proprietário gera ITBI normalmente, independentemente de haver corretor. Separar corretamente cada imposto ajuda a planejar a compra e a evitar pagamentos indevidos ou em duplicidade no momento da transferência.
Como incluir o ITBI no planejamento financeiro da compra em Contagem
Ao orçar a compra de um imóvel em Contagem, o ITBI deve entrar no cálculo desde o início, ao lado da entrada, das parcelas do financiamento, da escritura, do registro e das certidões. Com a alíquota de 3%, o imposto representa uma parcela relevante do custo de aquisição e não deve ser subestimado.
Reservar um valor específico para o ITBI evita surpresas no fechamento. Em um imóvel de R$ 500.000, por exemplo, o imposto sozinho chega a R$ 15.000, sem contar escritura e registro. Planejar esse desembolso com antecedência é essencial para não travar o registro por falta de recursos.
Vale lembrar que o ITBI é um custo à vista que, em regra, não pode ser parcelado pela Prefeitura, embora muitos bancos permitam incluí-lo no financiamento do imóvel. Por isso, quem compra à vista deve ter o valor integral reservado, enquanto quem financia pode negociar com o banco a inclusão do imposto na operação de crédito.