Vender Imóvel em Inventário Sem Alvará Judicial
Pontos-chave
- ✓A Resolução CNJ 571/2024 (vigência desde agosto/2024) permite venda extrajudicial de imóvel em inventário sem alvará judicial.
- ✓Requisitos: todos os herdeiros maiores e capazes, sem testamento contestado, sem litígio entre herdeiros, anuência unânime.
- ✓Prazo médio: 45–90 dias (vs. 2–6 meses do alvará judicial).
- ✓O ITCMD continua devido normalmente — a CNJ 571 simplifica o procedimento, não a tributação.
- ✓A presença de herdeiro menor, incapaz ou discordante exige inventário judicial e eventual alvará.
Resposta rápida
O Que Muda com a Resolução CNJ 571/2024
Antes de agosto de 2024, a regra prática para vender imóvel durante inventário extrajudicial era ambígua. Muitos cartórios exigiam alvará judicial mesmo em famílias unânimes, alongando o processo em meses.
O caminho extrajudicial é mais rápido, mas exige unanimidade. Sem ela, o caminho judicial é a única opção viável.
A Resolução CNJ 571/2024 padronizou nacionalmente: havendo anuência unânime de todos os herdeiros maiores e capazes, sem testamento contestado e sem litígio, a venda pode ser feita por escritura pública direta, no próprio inventário extrajudicial, sem alvará.
Base legal: Resolução CNJ 571/2024; Lei 11.441/2007 (que instituiu inventário extrajudicial); Código Civil arts. 1.784–2.027 (sucessão); regulamentações estaduais do ITCMD.
Requisitos Obrigatórios para Vender Sem Alvará
Os 4 requisitos cumulativos da CNJ 571/2024:
Todos os herdeiros maiores e capazes
Nenhum menor de idade, nenhum incapaz judicialmente declarado. A presença de qualquer herdeiro menor obriga inventário judicial e ouvida do Ministério Público.
Sem testamento contestado
Se há testamento, ele precisa estar registrado e não impugnado. Ação anulatória ativa bloqueia o procedimento extrajudicial.
Sem litígio entre herdeiros
Discordância sobre divisão, sobre o valor da venda ou sobre o destino do produto bloqueia o caminho extrajudicial — é necessário inventário judicial.
Anuência unânime por escrito
Todos os herdeiros assinam a escritura de venda como vendedores (na qualidade de espólio), com a presença obrigatória de advogado.
Passo a Passo: Venda Extrajudicial em 45–90 Dias
1. Verificação de requisitos
Advogado confere se a família atende aos 4 requisitos da CNJ 571/2024 e levanta documentação preliminar.
⏱ 5–10 dias
2. Reunião de documentos
Certidão de óbito, RG/CPF/comprovante de estado civil de cada herdeiro, certidão de matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, declaração do ITCMD.
⏱ 10–20 dias
3. Lavratura do inventário extrajudicial
Em cartório de notas, com escritura pública assinada por todos os herdeiros + advogado. Plano de partilha já contempla a venda do imóvel.
⏱ 5–15 dias
4. Pagamento do ITCMD + averbação
Recolher o ITCMD estadual conforme alíquota local (1–8%, varia por estado). Averbar a partilha na matrícula do imóvel.
⏱ 15–30 dias
5. Escritura de venda ao comprador
Após averbação (ou simultaneamente, em cartórios que aceitam), lavrar a escritura de venda. O produto entra no monte ou já é distribuído conforme o plano.
⏱ 10–15 dias
O Que Bloqueia o Caminho Extrajudicial
Mesmo após a CNJ 571/2024, certas situações exigem inventário judicial — e eventualmente alvará:
Herdeiro menor de idade
Qualquer herdeiro com menos de 18 anos exige inventário judicial e parecer do Ministério Público. A CNJ 571 não se aplica.
Herdeiro incapaz
Pessoa com curatela ou interdição declarada exige autorização judicial específica.
Herdeiro discordante
A oposição de qualquer um dos herdeiros, mesmo sem motivo formal, impede o caminho extrajudicial. O caminho judicial fica como única opção.
Testamento contestado
Ação anulatória, ação de invalidade ou impugnação ativa suspendem o extrajudicial até decisão final.
Imóvel com penhora ou indisponibilidade
Restrições judiciais sobre o imóvel precisam ser levantadas antes — independem da via escolhida.
Espólio insolvente
Dívidas do espólio superiores ao acervo podem exigir intervenção judicial para proteger credores (Art. 1.997 CC).
ITCMD: Continua Devido na Partilha
A CNJ 571/2024 simplifica o procedimento — não a tributação. O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) continua devido normalmente:
- Alíquota varia por estado (1–8%, com a maioria dos estados entre 4% e 8%)
- Base de cálculo: valor de mercado dos bens transmitidos
- Prazo: 60–180 dias após a abertura do inventário (varia por estado)
- Sem quitação do ITCMD, o cartório não lavra a partilha — e portanto não autoriza a venda
Estratégia comum: usar parte do produto da venda para pagar o ITCMD. Em cartórios que aceitam, partilha + ITCMD + venda podem ser lavrados em sequência ou simultaneamente.
Comparativo: Alvará Judicial vs Caminho Extrajudicial
| Critério | Alvará judicial | Extrajudicial CNJ 571/2024 |
|---|---|---|
| Prazo médio | 2–6 meses | 45–90 dias |
| Custos | Custas judiciais + honorários | Emolumentos cartório + honorários |
| Herdeiro menor de idade | Permitido (com MP) | Não permitido |
| Litígio entre herdeiros | Suportado | Bloqueia o procedimento |
| Testamento contestado | Suspende até decisão | Bloqueia o procedimento |
| Anuência unânime exigida | Não obrigatória | Obrigatória |
| Caducidade do título | Pode caducar se comprador desiste | Não se aplica |
Perguntas Frequentes
Certidão de óbito, RG/CPF de cada herdeiro, certidão de matrícula atualizada, certidões negativas, comprovação do ITCMD e procurações se necessário.
A discordância bloqueia o caminho extrajudicial. As alternativas são mediação, via judicial com pedido de alvará, ou que o discordante compre a parte dos demais. Veja a visão geral dos caminhos.
Sim. É prática comum anunciar durante o inventário. A escritura só é lavrada após o ITCMD e averbação. Anuncie grátis no ApartamentoLivre para acelerar a captação.
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