Publicado em: 23 de março de 2026Atualizado em: 16 de abril de 2026

Imposto de Renda na Venda de Imóvel: Cálculo e Regras 2026

Ao vender um imóvel no Brasil, o vendedor pode ser obrigado a pagar imposto sobre o ganho de capital — a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. Entender as regras vigentes em 2026 é essencial para evitar multas e aproveitar isenções legais. Regras tributárias podem ser alteradas e devem ser verificadas junto à Receita Federal ou com um profissional qualificado. Se você pretende vender sem corretor, o resultado líquido pode ser ainda melhor ao evitar a comissão de corretagem. Consulte também o guia jurídico completo para entender todo o processo.

Vender direto e economizar Guia jurídico

Pontos-chave

✓O imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel varia de 15% a 22,5%, dependendo do valor do ganho.
✓A isenção de 180 dias permite reinvestir o valor da venda em outro imóvel residencial sem pagar imposto.
✓Custos com reformas documentadas e despesas de cartório podem ser abatidos do ganho de capital.
✓Vender sem corretor reduz custos totais e pode aumentar significativamente o lucro líquido da operação.

Resposta rápida

O imposto de renda sobre a venda de imóvel no Brasil incide sobre o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. A alíquota é de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. Existem isenções importantes, como o reinvestimento em outro imóvel residencial dentro de 180 dias.

O que é Ganho de Capital na Venda de Imóvel

Ganho de capital é a diferença positiva entre o preço de venda do imóvel e seu custo de aquisição. Quando essa diferença é positiva — ou seja, quando você vende por mais do que pagou — o Fisco considera que houve um ganho e exige o pagamento de imposto.

O custo de aquisição inclui o valor pago na compra, acrescido de despesas documentadas como ITBI, escritura, registro, reformas com notas fiscais e comissão de corretagem paga na aquisição.

Se o valor de venda for igual ou inferior ao custo de aquisição (considerando todas as deduções), não há ganho de capital e, portanto, não há imposto a pagar.

Como Calcular o Ganho de Capital

A fórmula básica do cálculo é:

Ganho de Capital = Valor de Venda – Custo de Aquisição Atualizado

O custo de aquisição pode incluir:

•Valor pago na compra do imóvel
•ITBI pago na aquisição
•Custos de escritura e registro
•Reformas e benfeitorias com notas fiscais comprobatórias
•Comissão de corretagem paga na compra (se documentada)
•Valores efetivamente pagos na aquisição do imóvel (amortização). Juros e encargos de financiamento geralmente não são dedutíveis.

Para imóveis adquiridos antes de 1996, a Receita Federal permite a aplicação de fatores de redução que podem diminuir o ganho de capital tributável. O programa GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) da Receita Federal calcula esses fatores automaticamente. Veja também todos os custos da venda de imóvel no Brasil.

Alíquotas do Imposto sobre Ganho de Capital em 2026

As alíquotas do imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel são progressivas, conforme a faixa de ganho:

Faixa de Ganho	Alíquota
Até R$ 5.000.000	15%
De R$ 5.000.000 a R$ 10.000.000	17,5%
De R$ 10.000.000 a R$ 30.000.000	20%
Acima de R$ 30.000.000	22,5%

Em muitas transações imobiliárias residenciais, a alíquota aplicável é de 15%, pois poucos imóveis geram ganho de capital superior a R$ 5 milhões.

Isenções: Quando o Imposto Pode Não se Aplicar

A legislação brasileira prevê situações em que o vendedor pode ficar isento do imposto sobre ganho de capital:

Reinvestimento em 180 dias

Se o vendedor reinvestir todo ou parte do valor da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, a isenção pode ser total ou proporcional ao valor reinvestido. Essa isenção é geralmente limitada a uma vez a cada 5 anos, conforme regras da Receita Federal.

Único imóvel até R$ 440.000

Se o imóvel vendido for o único do contribuinte e o valor da venda for de até R$ 440.000, o ganho de capital pode ser isento, desde que o vendedor não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos 5 anos.

Imóvel adquirido antes de 1969

Imóveis adquiridos até 31/12/1968 são isentos de imposto sobre ganho de capital, independentemente do valor da venda.

Essas isenções estão sujeitas a condições específicas que devem ser verificadas caso a caso. Recomenda-se consultar um contador ou advogado tributarista para confirmar a aplicabilidade.

Para uma visão completa de todos os custos da venda, consulte nosso guia sobre custos totais para vender imóvel.

Reduza custos vendendo sem corretor

Como Gerar e Pagar o DARF

O DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) é o boleto usado para pagar o imposto sobre ganho de capital. Veja o passo a passo:

1Acesse o programa GCAP da Receita Federal (disponível no site da Receita) e preencha as informações da venda.
2O programa calcula automaticamente o ganho de capital e o imposto devido, considerando as isenções aplicáveis.
3O DARF pode ser gerado diretamente no programa GCAP. Alternativamente, pode ser emitido pelo sistema Sicalc da Receita Federal.
4O código de receita para ganho de capital é 4600.
5O prazo de pagamento é até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
6Pague o DARF em qualquer banco, lotérica ou via internet banking.

Atenção: o não pagamento no prazo gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros Selic. O imposto é devido até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Como Declarar no IR 2026

Além do pagamento mensal via DARF, o vendedor deve declarar a operação na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda:

•Importe os dados do programa GCAP para a declaração anual — o programa permite exportação direta.
•Informe a venda na ficha "Bens e Direitos", dando baixa no imóvel vendido.
•Se houver isenção (ex: reinvestimento em 180 dias), declare a operação informando o motivo da isenção.
•Guarde todos os comprovantes por no mínimo 5 anos, conforme exigência das autoridades fiscais.

Exemplos Práticos de Cálculo

Veja como funciona o cálculo em situações reais:

Exemplo 1: Venda com ganho de capital

Valor de compra: R$ 350.000
Custos de aquisição (ITBI, escritura, registro): R$ 15.000
Reformas documentadas: R$ 30.000
Custo de aquisição atualizado: R$ 395.000
Valor de venda: R$ 550.000
Ganho de capital: R$ 155.000
Imposto (15%): R$ 23.250

Exemplo 2: Comparação do lucro líquido

Em um imóvel vendido por R$ 500.000 com ganho de capital de R$ 100.000:

Com Corretor

Comissão de corretagem: parcela significativa do valor
Honorários jurídicos separados: variável conforme o profissional
Imposto (15% sobre o ganho de capital): conforme a operação
Custo total: significativamente mais alto

Sem Corretor (Direto)

Honorários jurídicos: conforme a transação
Imposto (15% sobre o ganho de capital): conforme a operação
Custo total: significativamente menor

A venda direta tende a representar economia significativa

Valores ilustrativos. O imposto depende do ganho de capital específico de cada operação. Custos reais podem variar conforme a transação e os profissionais envolvidos.

Calculadora de IR sobre Ganho de Capital

Simule o imposto sobre a venda do seu imóvel em tempo real. Insira os valores e veja o resultado instantâneo.

Valor de venda

Custo de aquisição

Reformas documentadas

Comissão paga na aquisição

Único imóvel (até R$ 440 mil)Reinvestimento em 180 diasAdquirido antes de 1969

Ganho de capital

R$ 155.000

Alíquota aplicável

15%

Imposto devido

R$ 23.250

Valores estimados. Para cálculos oficiais, utilize o programa GCAP da Receita Federal.

Quer ver o valor líquido completo da venda?

Abrir simulador de valor líquido →

Como Reduzir o Imposto Legalmente

Existem formas legais de reduzir o valor do imposto sobre ganho de capital:

✓Documente todas as reformas e benfeitorias com notas fiscais — esses valores são abatidos do ganho.
✓Inclua no custo de aquisição todas as despesas comprovadas: ITBI, escritura, registro, comissão paga na compra.
✓Utilize o programa GCAP para aplicar os fatores de redução para imóveis adquiridos antes de 1996.
✓Planeje o reinvestimento: se pretende comprar outro imóvel, faça dentro de 180 dias para aproveitar a isenção.
✓Mantenha documentação organizada — sem comprovantes, a Receita Federal não aceita deduções.

Além de reduzir o imposto, precificar corretamente o imóvel é essencial para uma venda rápida e lucrativa.

Venda Direta: Maior Lucro Líquido

O imposto sobre ganho de capital é o mesmo independentemente de como você vende o imóvel. Mas o custo total da operação muda significativamente.

Ao negociar diretamente, o vendedor retém uma parcela maior do valor da venda. A economia pode ser significativa, especialmente em imóveis de maior valor. Veja estratégias para vender seu imóvel mais rápido.

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Leitura recomendada

→ Vender sem Corretor → Escritura de Imóvel → Registro no Cartório → Custos Ocultos → ITBI na Compra → Vender Imóvel Rápido → Custos para Vender Imóvel → Contrato de Compra e Venda → Vender imóvel direto → Simulador de Valor Líquido → Procuração para Venda → Isenção de Ganho de Capital → Vender sem Corretor é Seguro?

Perguntas Frequentes sobre IR na Venda de Imóvel

A alíquota é de 15% para ganhos de capital de até R$ 5 milhões. Para ganhos maiores, pode chegar a 17,5%, 20% ou 22,5%, conforme faixas progressivas. Na maioria das transações residenciais, aplica-se a alíquota de 15%.

Se o vendedor reinvestir todo ou parte do valor da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, pode ficar total ou parcialmente isento. Essa isenção é geralmente limitada a uma vez a cada 5 anos.

Se o imóvel for o único do contribuinte e o valor da venda for de até R$ 440.000, o ganho de capital pode ser isento. É necessário não ter realizado outra venda de imóvel nos últimos 5 anos.

O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Não aguarde a declaração anual — o imposto é recolhido mensalmente após a operação.

Sim. Despesas com reformas e benfeitorias documentadas com notas fiscais podem ser incluídas no custo de aquisição, reduzindo o ganho de capital tributável e, consequentemente, o valor do imposto.

Não. O imposto sobre ganho de capital é o mesmo independentemente do canal de venda. Porém, ao evitar a comissão de corretagem, o vendedor retém uma parcela maior do valor líquido da operação.

O não pagamento no prazo gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros pela taxa Selic. Além disso, a irregularidade pode ser detectada pelo cruzamento de dados da Receita Federal com cartórios de registro de imóveis e instituições financeiras.