Custos Ocultos ao Comprar Imóvel: O que Ninguém Te Conta

ITBI 2%–3%: R$ 10.000–R$ 15.000 · Escritura pública: R$ 2.500–R$ 5.000 · Registro de imóveis: R$ 2.500–R$ 5.000 · Certidões e documentos: R$ 500–R$ 1.500 · Avaliação do imóvel (se financiado): R$ 600–R$ 3.500 · Taxa bancária de abertura de crédito: até 4% do valor financiado. Total estimado: R$ 16.100 a R$ 30.000 fora do preço.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade. A alíquota varia de 2% a 4% conforme o município — e não é calculada sobre o preço de compra, mas sim sobre o valor venal atribuído pela prefeitura.

Na prática, isso significa que o comprador pode pagar ITBI sobre um valor maior do que o preço efetivamente negociado. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre o valor venal ou o preço de venda — o que for maior. Já no Rio de Janeiro, a alíquota é 2%, mas o cálculo sobre o valor venal pode elevar o custo real.

O pagamento do ITBI deve ser feito antes do registro no cartório — sem a guia paga, o cartório não lavrará a escritura nem registrará a transferência. Alguns municípios permitem parcelamento em até 12 vezes, mas essa é a exceção, não a regra. Consulte a secretaria de fazenda do seu município para verificar prazos e eventuais descontos.

Exemplo real: Para um imóvel de R$ 500.000, o ITBI custará entre R$ 10.000 (2%) e R$ 20.000 (4%), dependendo da cidade e do valor venal atribuído.

Confira nosso guia completo do ITBI.

A escritura pública é o documento lavrado em tabelionato de notas que formaliza a compra e venda do imóvel. Ela é obrigatória quando a transação é feita à vista ou com recursos próprios (sem financiamento bancário). Já em compras financiadas, o contrato bancário substitui a escritura pública, reduzindo esse custo.

O custo do registro no Cartório de Registro de Imóveis varia conforme a tabela de emolumentos de cada estado, mas gira em torno de 1% a 2% do valor do imóvel, com teto definido por faixa de valor. Para imóveis entre R$ 200.000 e R$ 400.000, o registro costuma custar de R$ 2.000 a R$ 4.000. Para imóveis de R$ 600.000 a R$ 800.000, os valores sobem para R$ 4.000 a R$ 7.000, dependendo do estado.

Quando a escritura pública é necessária, o custo adicional fica entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, também seguindo a tabela estadual. Somando escritura e registro, o comprador deve reservar entre 1,5% e 3% do valor do imóvel para custos cartorários. É importante solicitar um orçamento prévio ao cartório antes de fechar o negócio.

Na compra de imóvel direto com o proprietário, a assessoria jurídica é essencial para garantir a segurança da transação. No ApartamentoLivre, o escritório jurídico parceiro cobra 1,85% do valor do negócio — um percentual competitivo frente ao mercado, onde honorários advocatícios variam de 1% a 2% do valor do imóvel, podendo ser ainda maiores em transações complexas.

A assessoria cobre a análise completa da documentação do imóvel e do vendedor (certidões negativas, matrícula, situação fiscal), a elaboração ou revisão do contrato de compra e venda, o acompanhamento do pagamento de ITBI e o registro no cartório. Em outras palavras, o advogado atua do início ao fim da transação.

No modelo da ApartamentoLivre, os honorários só são cobrados na conclusão da transação — não há custo antecipado. Isso alinha os interesses do comprador e do escritório jurídico: ambos querem que o negócio seja concluído com segurança. Se a compra não se concretizar, o comprador não paga nada.

Quando o imóvel é comprado com financiamento bancário, o comprador assume custos adicionais que não existem em compras à vista. O principal é o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), que incide sobre o valor financiado. A alíquota efetiva do IOF para crédito imobiliário é relativamente baixa, mas em financiamentos longos pode representar milhares de reais.

Além do IOF, o financiamento exige dois seguros obrigatórios: o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Esses seguros são cobrados mensalmente junto com a parcela do financiamento e variam conforme a idade do mutuário e o valor do imóvel. Para um financiamento de R$ 400.000 com prazo de 30 anos, o custo anual dos seguros pode variar de R$ 1.200 a R$ 3.000.

O banco também cobra uma taxa de avaliação do imóvel, que vai de R$ 800 a R$ 3.000 dependendo da instituição financeira e da localização do imóvel. Alguns bancos cobram ainda uma tarifa de abertura de crédito (TAC), embora essa prática tenha diminuído nos últimos anos. Antes de assinar o contrato de financiamento, solicite o CET (Custo Efetivo Total) ao banco para comparar propostas.

Veja como funciona o financiamento imobiliário.

Embora a maioria dos custos de transferência recaia sobre o comprador, alguns custos específicos podem ser repassados pelo vendedor — e o comprador precisa estar atento a isso na negociação. O mais comum é o laudêmio, uma taxa de 5% sobre o valor do imóvel devida à União em imóveis localizados em terrenos de marinha (zonas costeiras, especialmente no Rio de Janeiro).

Em transações envolvendo imóveis herdados, o comprador deve verificar se o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) foi integralmente pago antes da transferência. Se houver pendências, o cartório pode se recusar a registrar a venda. Em alguns estados, a alíquota do ITCMD chega a 8%, o que pode impactar significativamente o custo da operação para os herdeiros — e, indiretamente, o preço negociado.

Para imóveis na planta ou comprados diretamente de incorporadoras, o comprador deve conhecer os custos de distrato caso precise desistir do negócio. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações com patrimônio de afetação e até 25% em outros casos. Esse risco é relevante para quem compra na planta e deve ser considerado no planejamento financeiro.

A maior economia possível é reduzir os custos de intermediação. Comprando direto pelo ApartamentoLivre, você paga apenas os honorários do escritório jurídico parceiro, otimizando os custos da transação. Tanto para quem compra quanto para quem deseja vender direto, a economia é significativa.

Para o ITBI, verifique se sua prefeitura oferece reduções ou isenções de ITBI para determinados programas habitacionais. As regras variam conforme a legislação municipal.

Se você pretende usar financiamento imobiliário, lembre-se de que as taxas bancárias são um custo adicional. Reúna também os documentos necessários com antecedência para agilizar o processo.

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