Laudêmio: quem paga, quanto custa e como calcular
Laudêmio é a taxa paga em transações de imóveis em terrenos de marinha (5% à União) ou em terrenos foreiros particulares como Petrópolis-RJ (2,5% à Família Imperial — a "taxa do príncipe"). É devido pelo vendedor, calculado sobre o valor da transação e exigido para a expedição da Certidão de Autorização de Transferência (CAT). Sem laudêmio, não há escritura.
O laudêmio é uma taxa de 2,5% sobre o valor da venda paga ao titular do domínio direto (geralmente União, Marinha ou famílias tradicionais) quando se transfere imóvel em terreno foreiro. Por prática de mercado e pelo Decreto-Lei 9.760/46, quem paga o laudêmio é o vendedor (foreiro), salvo combinação diferente no contrato. Sem a quitação do laudêmio e a Certidão Autorizativa de Transferência, o cartório não registra a escritura do imóvel foreiro.
Quem paga o laudêmio: comprador ou vendedor?
Por prática de mercado e pelo Decreto-Lei 9.760/46, o laudêmio é pago pelo vendedor (foreiro) ao titular do domínio direto, salvo cláusula contratual diferente. A alíquota padrão é 2,5% sobre o valor da venda. Em imóveis da União, o pagamento é feito via SPU; em imóveis particulares foreiros, diretamente ao senhorio.
Quanto custa o laudêmio em 2026?
A alíquota é de 2,5% sobre o maior valor entre venda e avaliação. Em imóveis da Marinha, há ainda foro anual de 0,6% sobre o valor do domínio útil. Exemplo: um apartamento foreiro de R$ 500.000 paga R$ 12.500 de laudêmio + Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) emitida pela SPU.
Laudêmio é uma taxa de transferência paga pelo vendedor em imóveis foreiros: 5% sobre o valor da transação em terrenos de marinha (litoral, devido à União via SPU) ou 2,5% sobre o valor venal em Petrópolis-RJ (a "taxa do príncipe" devida à Família Imperial). Há também imóveis foreiros em Alphaville e Santana de Parnaíba/SP com alíquotas próprias. Sem o pagamento e a CAT, o cartório recusa lavrar escritura. ApartamentoLivre oferece negociação direta entre proprietário e comprador, com suporte jurídico opcional do escritório parceiro.
Calculadora de laudêmio: alíquotas por região
- Terrenos de marinha (União/SPU): 5% sobre o valor da transação ou venal (o maior)
- Petrópolis-RJ (Família Imperial): 2,5% sobre o valor venal
- Alphaville: consultar a Companhia (alíquota contratual, normalmente 2–2,5%)
- Santana de Parnaíba/SP: imóveis foreiros municipais, alíquota definida em lei local
- Rio de Janeiro (litoral): 5% à União em terrenos de marinha; pode somar ITBI 3%
- Quem paga: sempre o vendedor (foreiro), inverso do ITBI
Pontos-chave
- ✓Laudêmio é pago pelo VENDEDOR — diferentemente do ITBI que é pago pelo comprador.
- ✓Terrenos de marinha (faixa litorânea): 5% à União via SPU (Secretaria do Patrimônio da União).
- ✓Petrópolis-RJ: 2,5% à Família Imperial sobre o valor venal — a "taxa do príncipe".
- ✓Sem CAT (Certidão de Autorização de Transferência), o cartório recusa a escritura.
Resposta rápida
O que é laudêmio
Laudêmio é a taxa paga ao "senhorio direto" (proprietário do domínio) toda vez que um imóvel foreiro é transferido. O regime foreiro é uma herança colonial: o ocupante (foreiro) tem o "domínio útil" — pode usar, vender e transmitir — mas o "domínio direto" (a propriedade originária) pertence a outra entidade, geralmente a União ou a antiga Coroa.
Na prática, o foreiro paga duas coisas ao senhorio direto: o foro anual (taxa pequena, 0,6% do valor venal) e o laudêmio (5% ou 2,5% sobre cada transação). Sem laudêmio pago, o cartório recusa lavrar escritura.
Quem paga o laudêmio
O vendedor (foreiro) paga. Esta é a regra do Decreto-Lei 9.760/1946 e do regime foreiro privado. A obrigação é do transmitente, e a comprovação do pagamento é exigida pelo tabelionato e pelo cartório de registro de imóveis.
Em algumas negociações, comprador e vendedor pactuam dividir o custo do laudêmio (geralmente 50/50). Esse acordo é válido entre as partes, mas a Receita / SPU continua cobrando do vendedor — então o comprador deve repassar sua parte ao vendedor antes da escritura.
Tipos de laudêmio
| Tipo | Alíquota | Senhorio direto | Onde se aplica |
|---|---|---|---|
| Terreno de marinha | 5% | União (SPU) | Faixa litorânea de 33m a partir da preamar |
| Terreno acrescido de marinha | 5% | União (SPU) | Áreas de aterro do mar |
| Petrópolis-RJ (taxa do príncipe) | 2,5% | Família Imperial | Imóveis foreiros em Petrópolis |
| Aforamento privado outros | 2,5–5% | Entidade privada | Casos específicos (raros) |
Calculadora de laudêmio
Calculadora de laudêmio
Em apartamentos, o terreno costuma representar 30–50% do valor.
Em empreendimentos grandes, apenas parte pode estar em área da marinha.
Estimativa do laudêmio
- Valor de venda
- R$ 800.000
- Valor estimado do terreno
- R$ 320.000
- Porção em área da marinha
- R$ 320.000
- Taxa aplicada
- 5.0%
- Laudêmio estimado
- R$ 16.000
Pago pelo vendedor antes da escritura. Necessário para emissão da CAT (Certidão de Autorização para Transferência).
Esta é uma estimativa. O valor oficial é calculado pela SPU com base no Valor de Avaliação do imóvel (que pode diferir do valor de mercado). Para o cálculo oficial, use o Portal do Patrimônio de Todos (patrimoniodetodos.gov.br) ou o aplicativo SPUApp.
A "taxa do príncipe" — Petrópolis
Petrópolis foi fundada por D. Pedro II em 1845 como propriedade pessoal da Família Imperial. Após a proclamação da República (1889), parte do patrimônio foi mantido em regime foreiro privado em favor dos descendentes da Casa de Orléans e Bragança.
Hoje, vendas de imóveis no centro histórico e em bairros tradicionais de Petrópolis pagam 2,5% sobre o valor venal à Família Imperial — a popular "taxa do príncipe". O escritório de gestão patrimonial da família emite a CAT (Certidão de Autorização de Transferência) após o pagamento.
A constitucionalidade da cobrança foi questionada nos tribunais várias vezes — todas confirmando o direito da Família Imperial ao recebimento, com base no princípio da continuidade dos direitos reais constituídos antes da Constituição de 1988.
Como obter a CAT
- 1
Identificar o senhorio direto
Consulte a matrícula. Para marinha, acesse o sistema do SPU. Para Petrópolis, contate o escritório da Família Imperial.
- 2
Solicitar guia de pagamento
Forneça dados da transação (valor, partes, endereço completo).
- 3
Pagar o boleto
Confirme o valor (5% marinha ou 2,5% Petrópolis) antes de pagar.
- 4
Protocolar comprovante
Entregue ao senhorio o comprovante de pagamento, contrato de compra e venda e certidões exigidas.
- 5
Aguardar emissão da CAT
Prazo: 15–60 dias úteis. Sem CAT, o tabelião não lavra a escritura.
- 6
Apresentar CAT ao tabelião
A escritura é lavrada com referência à CAT, e o registro no cartório de imóveis é feito normalmente.
Isenções e remição
Isenções: transferências por herança no inventário (mas vendas posteriores pelos herdeiros voltam a pagar), doações para entes públicos ou entidades reconhecidas como de utilidade pública, e situações específicas previstas em lei especial.
Remição do foro: em terrenos de marinha, é possível pagar 17% do valor venal à União para "remir" o foro — ou seja, transformar o imóvel em alodial (propriedade plena, sem senhorio direto). Após a remição, transações futuras não pagam mais laudêmio. Em Petrópolis, a remição segue regras específicas e geralmente é mais cara.
Quando vale a pena remir: se o proprietário pretende vender em poucos anos ou se espera valorização significativa do imóvel, a remição pode compensar — economiza laudêmios futuros e elimina um obstáculo para o comprador.