O que é a escritura de imóvel?
A escritura de imóvel é um documento público lavrado por um tabelião em Cartório de Notas que formaliza a compra e venda entre as partes. Ela é obrigatória para transações imobiliárias acima de 30 salários mínimos (Art. 108 do Código Civil). A escritura registra a declaração de vontade de ambas as partes, descreve o imóvel, o preço e as condições da negociação.
É importante entender que a escritura por si só não transfere a propriedade. No Brasil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1.245 do Código Civil). Essa distinção é fundamental: quem tem escritura sem registro tem um título, mas não é proprietário perante a lei.
Antes da escritura, comprador e vendedor costumam assinar um contrato particular de compra e venda. Se você está comprando um imóvel direto com proprietário, veja nosso guia completo de como comprar imóvel sem corretor. Entenda também os custos do corretor imobiliário e os benefícios do modelo direto.
Tipos de escritura imobiliária
Escritura definitiva de compra e venda: É a mais comum. Formaliza a transferência quando o pagamento é integral ou já foi totalmente quitado. Após lavrada, pode ser imediatamente levada ao registro.
Financiamento com alienação fiduciária: Na maioria dos financiamentos bancários atuais, o banco utiliza um contrato de alienação fiduciária, registrado diretamente na matrícula, que substitui a escritura pública. O imóvel fica em nome do credor fiduciário até a quitação total do financiamento.
Escritura de doação: Utilizada para transferência gratuita, geralmente entre familiares. Pode conter cláusulas de usufruto, inalienabilidade e impenhorabilidade.
Escritura de permuta: Formaliza a troca de imóveis entre as partes, com ou sem torna (complemento em dinheiro).
Após lavrar e registrar a escritura, mudanças posteriores exigem averbação na matrícula. Na escritura de doação, é comum reservar o usufruto vitalício em favor do doador. Já na compra financiada, a alienação fiduciária substitui a escritura pública até a quitação.
Documentação necessária para a escritura
Antes de agendar a lavratura no Cartório de Notas, comprador e vendedor precisam reunir a documentação abaixo — incluindo, quando houver obra recente, a CND de Obra para que a construção esteja regularizada. A falta de qualquer item é a principal causa de atraso no processo.
Do imóvel
- Certidão de matrícula atualizada (últimos 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais
- Carnê de IPTU e certidão negativa de débitos municipais
- Declaração de quitação de condomínio
- Guia de ITBI paga
Do vendedor
- RG e CPF (e do cônjuge, se houver)
- Certidão de casamento ou nascimento atualizada
- Certidões negativas pessoais (federal, trabalhista, cível)
- Comprovante de endereço
Do comprador
- RG e CPF (e do cônjuge, se houver)
- Certidão de estado civil atualizada
- Comprovante de endereço
- Contrato de financiamento, se aplicável
Veja a lista completa em documentos para comprar imóvel.
Passo a passo: da escritura ao registro
1. Reunir documentação: Tanto o comprador quanto o vendedor devem reunir os documentos exigidos: certidão da matrícula atualizada, certidões negativas, IPTU quitado, documentos pessoais e, em áreas de marinha ou históricas, verificação de enfiteuse (domínio útil).
2. Pagar o ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis geralmente é pago antes da lavratura da escritura, pois muitos tabelionatos exigem o comprovante para prosseguir. Legalmente, deve ser pago antes do registro da transferência. A guia é emitida pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado.
3. Agendar no Cartório de Notas: Escolha um tabelionato, apresente a documentação completa e agende a lavratura. O tabelião analisará os documentos e preparará a minuta.
4. Assinar a escritura: Comprador e vendedor comparecem ao cartório para assinatura. Se alguma parte não puder comparecer, pode ser representada por procuração pública com poderes específicos.
5. Registrar no Cartório de Registro de Imóveis: Após a lavratura, leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Ao comprar um imóvel em Curitiba, por exemplo, o registro deve ser feito no cartório que jurisdiciona aquele endereço. Somente após o registro a transferência é efetivada.
Conclusão: o processo completo de escritura + registro leva de 30 a 60 dias. Planeje esse prazo ao negociar prazos de desocupação ou mudança.
Quanto tempo demora a escritura e o registro?
O processo completo, da reunião de documentos ao registro definitivo, leva em média de 30 a 60 dias úteis. O prazo depende da agilidade dos cartórios e de toda a documentação estar correta. Veja cada etapa:
| Etapa | Prazo estimado |
|---|---|
| Reunir documentos e certidões | 5 a 15 dias úteis |
| Pagamento do ITBI (guia da prefeitura) | 1 a 5 dias úteis |
| Lavratura da escritura no Cartório de Notas | 5 a 20 dias úteis |
| Registro no Cartório de Registro de Imóveis | 15 a 45 dias úteis |
Conclusão: reserve de 30 a 60 dias entre a assinatura do contrato e o registro definitivo. A escritura eletrônica (E-notariado) pode encurtar a etapa de lavratura quando todas as partes têm certificado digital.
Custos da escritura e do registro
Os custos de escritura e registro são tabelados por estado e variam conforme o valor do imóvel. A tabela de emolumentos é progressiva, ou seja, quanto maior o valor do imóvel, maior o custo absoluto (mas menor o percentual relativo).
Estimativa aproximada de custos (imóvel de R$ 500.000)
- ITBI: R$ 10.000 a R$ 15.000 (2% a 3%)
- Escritura: R$ 4.000 a R$ 6.000 (emolumentos)
- Registro: R$ 2.000 a R$ 3.500 (emolumentos)
- Total estimado: R$ 16.000 a R$ 24.500
| Valor do imóvel | Escritura (est.) | Registro (est.) | ITBI (3%) | Total |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 2.500–4.000 | R$ 1.500–2.500 | R$ 9.000 | R$ 13.000–15.500 |
| R$ 500.000 | R$ 4.000–6.000 | R$ 2.000–3.500 | R$ 15.000 | R$ 21.000–24.500 |
| R$ 1.000.000 | R$ 6.000–9.000 | R$ 3.500–5.500 | R$ 30.000 | R$ 39.500–44.500 |
* Valores estimados com base em emolumentos de SP. Custos variam por estado. Consulte a tabela do seu estado para valores exatos.
Para simular o custo exato — incluindo ITBI municipal e emolumentos por estado (SP, RJ, MG) — use a calculadora interativa de transferência de imóvel.
Esses valores são adicionais ao preço do imóvel e devem ser planejados pelo comprador com antecedência. A assessoria jurídica do ApartamentoLivre inclui todo o acompanhamento do processo, mas os custos cartorários e tributários são pagos diretamente pelo comprador aos respectivos órgãos.
Variação de custos por cidade
Os emolumentos de escritura e registro são definidos por estado (tabela do Tribunal de Justiça), enquanto o ITBI é municipal. Isso cria variações significativas entre cidades. Para um imóvel de R$ 500.000:
| Cidade | ITBI | Escritura + Registro (est.) | Total estimado |
|---|---|---|---|
| São Paulo | R$ 15.000 (3%) | R$ 6.000–8.000 | R$ 21.000–23.000 |
| Rio de Janeiro | R$ 15.000 (3%) | R$ 5.500–7.500 | R$ 20.500–22.500 |
| Curitiba | R$ 13.500 (2,7%) | R$ 5.000–7.000 | R$ 18.500–20.500 |
| Fortaleza | R$ 10.000 (2%) | R$ 4.500–6.500 | R$ 14.500–16.500 |
| Belo Horizonte | R$ 15.000 (3%) | R$ 5.000–7.000 | R$ 20.000–22.000 |
Conclusão: a diferença entre a cidade mais cara e a mais barata pode chegar a R$ 8.000 em um imóvel de R$ 500.000. Compare os custos antes de decidir — e calcule o ITBI exato do seu município no nosso calculador.
Calcule o ITBI do seu município e veja todos os custos ocultos na compra de imóvel. Confira também a alíquota do ITBI em São Paulo, a alíquota do ITBI em Sorocaba, a alíquota do ITBI em Guarulhos e a alíquota do ITBI em Contagem.
Desconto e escritura gratuita: você pode pagar menos
Nem todo comprador precisa pagar o valor cheio dos emolumentos. Existem dois benefícios legais que reduzem — ou até zeram — o custo da escritura e do registro:
50% de desconto no primeiro imóvel pelo SFH: A Lei 6.015/73 (art. 290) garante redução de 50% nos emolumentos de escritura e registro para o primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O desconto se aplica ao primeiro registro de aquisição.
Gratuidade para baixa renda (Reurb-S e programas sociais): Em programas de regularização fundiária de interesse social (Reurb-S) e em parte do Minha Casa Minha Vida, a escritura e o registro podem ser gratuitos para famílias de baixa renda, conforme regras do programa e do estado.
Importante: o desconto do SFH não é automático — informe o tabelião e o oficial de registro de que se trata do primeiro imóvel financiado pelo SFH e apresente a declaração exigida.
Escritura de terreno ou lote: o que muda
A escritura de um terreno ou lote segue o mesmo rito da escritura de um imóvel construído: lavratura no Cartório de Notas e registro no Cartório de Registro de Imóveis. As diferenças estão na documentação e nas certidões específicas do solo:
- Certidão de matrícula do terreno com a descrição exata da área (metragem e confrontações).
- Para lotes urbanos: comprovação de que o loteamento está aprovado e registrado na prefeitura.
- Para imóveis rurais: CCIR, certidão do ITR e georreferenciamento (Incra), quando exigido.
- ITBI também incide sobre a compra do terreno, calculado sobre o valor da transação.
Quer negociar terreno direto com o proprietário? Veja como comprar terreno direto do proprietário e o modelo de contrato de compra e venda específico para terreno. Em áreas rurais, confirme também a quitação do ITR (imposto territorial rural) antes de assinar a escritura.
Escritura e registro no ApartamentoLivre
No ApartamentoLivre, todo o processo de escritura e registro é acompanhado pelo escritório escritório jurídico parceiro. O advogado coordena a documentação, agenda o cartório, revisa a minuta da escritura e acompanha o registro até a conclusão.
Para entender melhor como funciona a segurança jurídica em transações diretas, consulte nosso Guia Jurídico Imobiliário.
Para o passo a passo completo da compra, consulte o checklist completo para comprar imóvel. Se está comprando o primeiro imóvel, veja nosso guia de como comprar o primeiro imóvel.
