O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula serve como a "certidão de nascimento" do imóvel. Ela comprova quem é o proprietário atual, registra todas as transferências de propriedade, e documenta qualquer ônus, hipoteca, penhora ou restrição que incida sobre o bem.

• Titularidade — prova quem é o verdadeiro proprietário do imóvel.
• Histórico — registra todos os donos anteriores e transferências realizadas.
• Financiamento — os bancos exigem a matrícula atualizada para aprovar crédito imobiliário.

Veja também a documentação necessária para vender imóvel.

A consulta pode ser feita de duas formas:

Entenda o processo completo de registro de imóvel no cartório.

O número da matrícula pode ser encontrado em:

• Escritura do imóvel — o número consta na escritura pública de compra e venda.
• Carnê de IPTU — alguns municípios informam o número da matrícula no carnê ou consulta online.
• Contrato de financiamento — se o imóvel foi financiado, o número consta no contrato bancário.
• Busca por endereço — no cartório, é possível solicitar busca pelo endereço completo do imóvel.

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

• Titularidade — confirme que o vendedor é o proprietário registrado.
• Ônus e gravames — verifique se há hipotecas, penhoras ou indisponibilidades.
• Descrição do imóvel — confira se área, confrontações e endereço estão corretos.
• Averbações — analise construções, demolições ou alterações registradas.
• Cláusulas restritivas — verifique se há cláusula de inalienabilidade ou usufruto.

Saiba como garantir segurança jurídica na compra.

O custo da certidão de matrícula varia conforme o estado, mas geralmente fica entre R$ 50 e R$ 150. O valor segue a tabela de emolumentos do respectivo estado.

A certidão de inteiro teor tem validade de 30 dias para fins de transação imobiliária. Se a negociação se estender além desse prazo, será necessário solicitar uma nova certidão.

Veja todos os custos ocultos na compra de imóvel.

É comum encontrar imóveis cuja matrícula apresenta ônus como hipoteca, penhora judicial ou alienação fiduciária. A existência de um ônus não impede necessariamente a venda, mas exige atenção redobrada. O comprador deve exigir a certidão de inteiro teor atualizada e verificar se o ônus pode ser cancelado antes ou durante a transação.

Nos casos de penhora judicial, é fundamental consultar o processo para entender se o imóvel pode ser liberado. Já na alienação fiduciária (financiamento bancário), a baixa do gravame depende da quitação total junto à instituição financeira. Conforme o Art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere mediante registro — portanto, qualquer ônus registrado permanece vinculado ao imóvel até sua baixa formal.

Entenda como funciona o contrato de compra e venda e as garantias envolvidas.

Quando um imóvel é adquirido via financiamento bancário, a matrícula registra a alienação fiduciária em favor da instituição financeira, conforme a Lei 9.514/97. Isso significa que, embora o comprador tenha a posse, a propriedade plena só é transferida após a quitação total do financiamento.

Para vender um imóvel financiado, é necessário quitar o saldo devedor ou transferir o financiamento com anuência do banco. Após a quitação, o proprietário deve solicitar o termo de quitação e apresentá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a baixa da alienação fiduciária na matrícula.

Saiba como funciona o financiamento imobiliário no Brasil.

Imóveis recebidos por herança precisam passar pelo processo de inventário — judicial ou extrajudicial — para que a transferência de propriedade seja formalizada na matrícula. Sem o registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis, o herdeiro não é considerado proprietário perante terceiros, conforme o Código Civil.

O inventário extrajudicial, realizado em cartório de notas, é mais rápido e pode ser concluído em poucas semanas quando não há menores envolvidos e todos os herdeiros concordam. Já o inventário judicial pode levar meses ou anos. Em ambos os casos, a escritura ou carta de adjudicação deve ser levada ao cartório de registro para averbação na matrícula.

Veja todos os documentos necessários para comprar imóvel.

• Não verificar a data da certidão — certidões com mais de 30 dias podem omitir ônus recentes.
• Ignorar averbações — construções não averbadas podem gerar problemas com financiamento e IPTU.
• Confundir matrícula com escritura — a escritura sozinha não comprova propriedade.
• Não confirmar a circunscrição — cada região tem um cartório competente; consultar o errado resulta em busca negativa.
• Não verificar a cadeia dominial — é importante conferir se todas as transferências anteriores foram devidamente registradas.

Conheça os custos ocultos na compra de imóvel que muitos compradores ignoram.

Os bancos exigem a certidão de matrícula atualizada como requisito obrigatório para aprovar o financiamento imobiliário. Isso porque a instituição financeira registra a alienação fiduciária na matrícula do imóvel — ou seja, o imóvel fica como garantia do empréstimo até a quitação total.

Durante o financiamento, a matrícula registra que o imóvel está alienado ao banco. Após a quitação, o proprietário deve solicitar a baixa da alienação fiduciária na matrícula.

Entenda como funciona o financiamento imobiliário.