Certidão de ônus reais: o que é e como tirar do imóvel
Pontos-chave
- ✓Mostra os ônus e gravames registrados na matrícula do imóvel (hipoteca, penhora, usufruto, etc.).
- ✓É emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado.
- ✓É indispensável antes de comprar: revela se o imóvel está livre e desembaraçado.
- ✓Costuma valer 30 dias e pode ser pedida presencialmente ou pela internet.
Resposta rápida
O que é a certidão de ônus reais
Ônus reais são encargos ou restrições que recaem sobre um imóvel e ficam registrados na sua matrícula. A certidão de ônus reais é o documento oficial que lista esses encargos — ou atesta que não existe nenhum, quando o imóvel está "livre e desembaraçado".
Na prática, ela é uma fotografia da situação jurídica do imóvel em determinada data. Como toda alteração relevante (venda, financiamento, penhora) deve ser averbada ou registrada na matrícula, a certidão reflete o histórico e o estado atual da propriedade.
Muitas vezes a certidão de ônus reais é emitida junto com a certidão de inteiro teor da matrícula, formando a chamada "certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus". É esse documento que compradores e bancos exigem antes de fechar negócio.
O que a certidão de ônus reais mostra
A certidão revela os principais ônus e gravames que podem comprometer a livre transferência do imóvel. Entre os mais comuns:
Hipoteca e alienação fiduciária
Indicam que o imóvel é garantia de uma dívida (financiamento). Para vender, é preciso quitar ou transferir a dívida.
Penhora e arresto
Bloqueios judiciais por dívidas do proprietário. Um imóvel penhorado pode ser levado a leilão.
Usufruto
Alguém tem o direito de usar o imóvel, mesmo sem ser o dono. Afeta a posse após a compra.
Indisponibilidade e cláusulas
Restrições que impedem a venda, como indisponibilidade decretada pela Justiça ou cláusulas de inalienabilidade.
Se a certidão apontar qualquer um desses ônus, a compra exige cautela: é preciso entender a natureza do encargo, se ele será baixado antes da venda e quem responde por ele.
Um dos gravames mais comuns é a alienação fiduciária do financiamento, que fica registrada até a quitação da dívida.
Um bloqueio judicial também aparece aqui — entenda como funciona a penhora de imóvel e os riscos de comprar imóvel penhorado.
Todo gravame só aparece depois de registrado — veja como funciona a averbação na matrícula, que mantém a matrícula atualizada.
Certidão de ônus reais x outras certidões
É comum confundir a certidão de ônus reais com outras certidões usadas na compra. Elas se complementam, mas mostram coisas diferentes:
| Certidão | O que mostra | De onde vem |
|---|---|---|
| Ônus reais | Encargos e gravames na matrícula | Registro de Imóveis |
| Matrícula (inteiro teor) | Histórico completo do imóvel | Registro de Imóveis |
| Negativa de débitos | Dívidas de IPTU/taxas | Prefeitura |
| Negativa do vendedor | Ações e dívidas do proprietário | Fóruns / Justiça |
Na compra direta com o proprietário, o ideal é reunir todas elas — a certidão de ônus reais confirma o imóvel, e as certidões do vendedor confirmam a idoneidade de quem vende.
Como tirar a certidão de ônus reais
A certidão é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. O processo é simples e pode ser feito presencialmente ou pela internet:
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1
Identifique o cartório — Descubra em qual Cartório de Registro de Imóveis o imóvel está matriculado (varia por região/comarca).
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2
Tenha o número da matrícula — Informe o número da matrícula ou os dados completos do imóvel (endereço e proprietário).
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3
Solicite a certidão — Peça presencialmente no cartório ou por plataformas oficiais de registro eletrônico de imóveis.
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4
Pague e receba — Pague o emolumento; a certidão sai em horas ou poucos dias, em papel ou versão digital assinada.
A versão digital tem a mesma validade jurídica da física e pode ser verificada online, o que facilita a conferência à distância.
Por que ela é essencial antes de comprar
Comprar um imóvel sem checar os ônus reais é um dos maiores riscos de uma negociação. Como os encargos acompanham o imóvel (e não apenas o antigo dono), o comprador pode ser surpreendido por uma penhora, um financiamento não quitado ou um usufruto que impede a posse plena.
- →Evita comprar um imóvel com dívidas que "vão junto" com o bem.
- →Revela bloqueios judiciais que podem levar o imóvel a leilão.
- →Confirma que o vendedor pode, de fato, transferir a propriedade.
- →É exigida por bancos em qualquer financiamento imobiliário.
A certidão de ônus reais é a base de qualquer due diligence imobiliária. Ao lado da matrícula atualizada e das certidões do vendedor, ela dá segurança para comprar direto do proprietário sem intermediário — confirmando que o imóvel está limpo antes do pagamento. Comprar direto do proprietário.
Validade e custo
A certidão de ônus reais costuma ter validade de 30 dias, pois a situação do imóvel pode mudar a qualquer momento com um novo registro. Por isso, peça a certidão o mais próximo possível do fechamento do negócio.
O custo é um emolumento cartorial, que varia por estado e conforme o tipo de certidão (simples, com inteiro teor, física ou digital). Em regra é um valor acessível diante da proteção que oferece.
Perguntas frequentes sobre certidão de ônus reais
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