Registro de Imóvel em Cartório: Como Funciona, Documentos e Custos

O registro de imóvel é o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis que transfere oficialmente a propriedade para o nome do comprador. É a única forma legalmente reconhecida de comprovar a titularidade de um imóvel no Brasil.

O Art. 1.245 do Código Civil estabelece que "a propriedade dos bens imóveis se transfere pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis." Ou seja, sem o registro, mesmo com escritura e pagamento integral, o comprador não é dono perante a lei. Se você está no início do processo, consulte o guia jurídico imobiliário para uma visão geral de todas as etapas.

Muitos compradores confundem escritura com registro, mas são etapas distintas e ambas são indispensáveis. Em qualquer transação direta entre comprador e proprietário, a escritura pública é o ato lavrado no Cartório de Notas que formaliza a intenção de transferência da propriedade. Já o registro é o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade.

No Brasil, vigora o princípio de que "quem não registra, não é dono". Isso significa que, mesmo tendo pago o imóvel e lavrado a escritura, o comprador só se torna legalmente proprietário após o registro na matrícula do imóvel. Saiba mais sobre a escritura de imóvel e como ela funciona.

Na maioria dos casos, a escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas (o comprador pode escolher), mas o registro deve ser feito exclusivamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado.

Este processo faz parte do passo a passo completo de como comprar imóvel sem corretor no Brasil.

O custo do registro de imóvel varia de estado para estado, pois é determinado pela tabela de emolumentos cartorários de cada unidade da federação. Em geral, o valor é calculado como um percentual do valor do imóvel ou da transação, com faixas progressivas.

Como referência, em 2025/2026:

Importante: esses valores são dos emolumentos de registro apenas. O custo total da transferência inclui também a escritura (emolumentos do Cartório de Notas) e o ITBI (imposto municipal). Juntos, esses três custos representam de 3% a 5% do valor do imóvel. Veja também como calcular o ITBI na compra de imóvel.

O cartório geralmente tem até 30 dias úteis para concluir a análise do título a partir do protocolo da escritura. Na prática, em cartórios com grande volume, o prazo pode variar de 15 a 45 dias. Em cidades menores, o processo tende a ser mais rápido.

Durante o período de registro, o cartório analisa toda a documentação, verifica a regularidade da escritura e do imóvel, e averbará a transferência na matrícula. Se houver alguma exigência (documento faltante, divergência cadastral), o cartório emite uma nota de exigência e o prazo é suspenso até que a pendência seja sanada.

Após o registro, a matrícula do imóvel é atualizada com o nome do novo proprietário. O comprador pode então solicitar uma certidão de matrícula atualizada — ela é a prova definitiva da propriedade.

Para registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, você precisa apresentar:

Muitos desses documentos já foram providenciados durante a fase de documentação para compra do imóvel. O advogado que acompanha a transação geralmente organiza toda a documentação para que o registro ocorra sem exigências.

Os erros mais frequentes que atrasam ou impedem o registro são:

Para evitar esses problemas, é fundamental que o ITBI seja pago corretamente e que toda a documentação seja revisada por um advogado antes da lavratura da escritura.

Para garantir que o contrato de compra e venda esteja correto antes do registro, conte com assessoria jurídica. Siga também o checklist completo de compra.

Siga este passo a passo para garantir que o registro do seu imóvel ocorra sem problemas: Se você está financiando, use o simulador de financiamento imobiliário para planejar seus custos.

No modelo do ApartamentoLivre, o escritório jurídico parceiro acompanha todo o processo — desde a análise documental prévia até o registro definitivo no cartório. O advogado verifica a regularidade do imóvel, elabora o contrato de compra e venda, orienta sobre o pagamento do ITBI e acompanha a lavratura da escritura e o protocolo no Cartório de Registro de Imóveis.

Todo esse processo custa 1,85% do valor da negociação — significativamente menos do que o custo total do modelo tradicional, que soma comissão de corretagem (5% a 6%) e honorários advocatícios (2% a 4%), totalizando até 10% do valor do imóvel.