Simulador e Calculadora de Financiamento Imobiliário: Parcelas, Juros e CET

Ajuste os valores e veja a parcela estimada em tempo real.

Valor do imóvelR$ 500.000

Entrada20% (R$ 100.000)

Taxa de juros (a.a.)10%

Prazo30 anos (360 meses)

Valor financiado

R$ 400.000

Comparativo SAC vs Price

Price

Parcela mensal estimada (Price)

R$ 3.510

Total em juros

R$ 863.703

Total pago

R$ 1.263.703

SAC

Parcela inicial (SAC)

R$ 4.444

Última parcela (SAC): R$ 1.120

Total em juros

R$ 601.667

Total pago

R$ 1.001.667

Diferença potencial na negociação direta ⓘ

R$ 30.000

Na negociação direta, o preço reflete a expectativa real do vendedor — essa diferença pode ser direcionada para sua entrada.

* Valores aproximados — consulte seu banco.

Pontos-chave

✓Muitos bancos exigem entrada de cerca de 20%, mas o percentual pode variar de 10% a 30% conforme o banco e o programa.
✓No sistema SAC, você geralmente paga menos juros totais que na tabela Price.
✓Na negociação direta, o valor do imóvel reflete a expectativa real do proprietário — liberando capital para uma entrada maior.
✓O FGTS pode ser usado para entrada, amortização e quitação.

Resposta rápida

O simulador de financiamento imobiliário calcula a parcela mensal, os juros totais e o custo real do seu imóvel. Basta informar valor, entrada, taxa e prazo. Exemplo: imóvel de R$ 500.000 com 20% de entrada a 10% a.a. = parcela de ~R$ 3.700/mês (Price).

Como Usar o Simulador

Para simular o financiamento, preencha quatro campos:

Valor do imóvel — o preço total de venda do imóvel que deseja financiar.
Entrada — o percentual do valor pago à vista. Quanto maior a entrada, menores os juros.
Taxa de juros anual — a taxa nominal informada pelo banco (entre 6% e 16% a.a.).
Prazo — o número de anos para quitar o financiamento (de 5 a 35 anos).

Após ajustar os valores, o simulador exibe automaticamente a parcela mensal, os juros totais e o custo total pelos sistemas SAC e Price. Compare os dois para escolher o mais vantajoso para o seu perfil.

Evolução das Parcelas (Primeiros 5 Meses)

Mês	Parcela	Juros	Amortização	Saldo devedor
1	R$ 3.510	R$ 3.333	R$ 177	R$ 399.823
2	R$ 3.510	R$ 3.332	R$ 178	R$ 399.645
3	R$ 3.510	R$ 3.330	R$ 180	R$ 399.465
4	R$ 3.510	R$ 3.329	R$ 181	R$ 399.283
5	R$ 3.510	R$ 3.327	R$ 183	R$ 399.100

Como Funciona a Simulação de Financiamento Imobiliário

O financiamento imobiliário permite comprar um imóvel pagando uma entrada (geralmente 20%) e financiando o restante em até 35 anos. guia completo de financiamento.

A entrada é o valor pago à vista. Quanto maior a entrada, menores os juros totais. Em imóveis negociados diretamente com o proprietário, a ausência de comissão de corretagem permite que o valor reflita diretamente a expectativa do vendedor, o que pode liberar capital para aumentar sua entrada e reduzir os juros.

Não se esqueça de reunir os documentos para comprar imóvel e considere os custos ocultos além das parcelas do financiamento.

Principais Termos do Financiamento Imobiliário

SAC (Sistema de Amortização Constante)

As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. A amortização é fixa e os juros diminuem conforme o saldo devedor cai. Resulta em menos juros totais comparado à tabela Price.

Price (Tabela Price)

As parcelas são fixas durante todo o prazo. No início, a maior parte da parcela é composta por juros. É mais previsível para o orçamento mensal, mas o custo total tende a ser maior.

CET (Custo Efetivo Total)

Inclui não apenas a taxa de juros, mas todos os custos do financiamento: seguros obrigatórios, taxas administrativas e tarifas. Sempre compare o CET entre bancos — não apenas a taxa de juros.

Amortização

É a parte da parcela que efetivamente reduz o saldo devedor. Quanto maior a amortização, mais rápido você quita o financiamento e menos juros paga.

Dicas para Reduzir Juros no Financiamento Imobiliário

Dê a maior entrada possível — cada 10% a mais na entrada reduz significativamente os juros totais.
Escolha o sistema SAC — parcelas decrescentes significam menos juros no longo prazo.
Use o FGTS para amortizar — o FGTS pode ser usado periodicamente para reduzir o saldo devedor, conforme as regras do programa.
Portabilidade de crédito — se encontrar taxa menor em outro banco, transfira gratuitamente.
Negocie diretamente com o proprietário — na negociação direta, o preço reflete a expectativa real do vendedor, e a diferença pode ser usada para aumentar sua entrada.

Avalie também se investir em imóveis faz sentido para seu perfil. Se deseja vender, anuncie grátis e otimize os custos. Saiba como usar o FGTS na compra e descubra quanto de imóvel posso comprar.

Se você está pesquisando um imóvel que parece estar à venda há muito tempo, isso pode indicar problemas no anúncio ou no preço — veja por que alguns imóveis não vendem e o que isso significa para você como comprador.

Perguntas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário

As taxas variam de 8% a 12% ao ano para o sistema SAC, e de 9% a 13% para a tabela Price. As taxas variam conforme o banco, o perfil de crédito e o relacionamento do cliente.

Muitos bancos exigem entrada de cerca de 20%, mas alguns programas aceitam percentuais menores. Veja nosso guia sobre entrada para compra de imóvel.

No sistema SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem — você paga menos juros no total. Na Price, as parcelas são fixas. Para a maioria das pessoas, o SAC é mais vantajoso a longo prazo.

Sim, o FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar parcelas ou quitar o saldo devedor. Condições: imóvel residencial urbano, valor dentro dos limites do SFH vigentes, e o comprador não pode ter outro financiamento ativo pelo SFH.

É uma ferramenta que calcula a parcela mensal, os juros totais e o custo real de um financiamento com base no valor do imóvel, entrada, taxa de juros e prazo. Permite comparar cenários antes de ir ao banco, ajudando no planejamento financeiro da compra.

No sistema Price, a parcela é calculada pela fórmula de anuidade: valor financiado × fator de juros composto ÷ (fator – 1). No SAC, a amortização é fixa (valor financiado ÷ nº de meses) e os juros incidem sobre o saldo devedor. Use o simulador acima para calcular automaticamente.

No SAC, as parcelas começam maiores e diminuem porque a amortização é constante e os juros caem com o saldo. Na Price, as parcelas são fixas, mas os juros totais são maiores. O SAC é geralmente mais econômico no longo prazo.

Sim. Simular antes permite comparar cenários de entrada, prazo e taxa, e entender quanto você vai pagar de juros. Isso dá poder de negociação na hora de conversar com o gerente do banco e evita surpresas no custo total.

Informe o valor do imóvel, percentual de entrada, prazo em meses e taxa de juros anual. O simulador calcula a parcela pelo sistema SAC ou Price automaticamente.

Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda mensal bruta. Para uma parcela de R$ 2.000, a renda exigida fica próxima de R$ 6.700. Use o simulador para ajustar prazo e entrada ao seu orçamento.

Sim. Esta calculadora de financiamento imobiliário é 100% gratuita e não exige cadastro. Ela calcula a parcela mensal, os juros totais e o CET pelos sistemas SAC e Price em segundos. Ajuste valor do imóvel, entrada, taxa e prazo com os controles acima e compare os cenários lado a lado antes de conversar com o banco.

Na prática, os dois termos são usados como sinônimos. "Calculadora de financiamento imobiliário" costuma se referir ao cálculo puro da parcela (Price ou SAC); "simulador" implica comparar cenários e mostrar a evolução do saldo devedor. Esta ferramenta faz as duas coisas: cálculo instantâneo e comparação SAC × Price, com evolução das primeiras parcelas.