Entrada para Comprar Imóvel: Quanto Você Precisa?

No Brasil, a entrada para comprar um imóvel financiado corresponde, em geral, a 20% do valor do imóvel. Ao adquirir imóvel direto com o proprietário, o preço tende a ser mais competitivo, o que pode facilitar a composição da entrada.

A entrada é a parcela que o comprador paga diretamente ao vendedor (ou ao banco, que repassa), e o restante do valor é financiado pela instituição financeira. Quanto maior a entrada, menor o saldo devedor e, consequentemente, menores as parcelas e o total de juros pagos ao longo do contrato.

O percentual da entrada é o mesmo independentemente do tipo de imóvel: serve tanto para quem vai comprar uma casa quanto para quem prefere um apartamento.

Se você está planejando comprar imóvel sem corretor, o valor do imóvel tende a refletir diretamente a expectativa do vendedor — já que não há custos de intermediação embutidos — e os honorários jurídicos são conhecidos antecipadamente, aumentando sua capacidade de negociação e a parcela dos recursos que sobra para a entrada.

A Caixa Econômica Federal concentra a maior parte dos financiamentos imobiliários do país e trabalha com três modalidades principais, cada uma com regras próprias de LTV (loan-to-value, o percentual máximo financiado):

No MCMV, o subsídio do FGTS + o próprio saldo do trabalhador podem cobrir a maior parte da entrada nas faixas iniciais. Já no SBPE — para imóveis acima do teto do SFH — a Caixa costuma exigir 30% de entrada, e a taxa de juros é maior. A avaliação do imóvel é feita por engenheiro credenciado da Caixa e custa em torno de R$ 3.100, valor que sai do bolso do comprador antes da liberação do crédito. Para o passo a passo detalhado das modalidades Caixa, consulte o guia do financiamento Caixa.

Cada banco tem regras específicas sobre o percentual mínimo de entrada. Os valores abaixo são referência para financiamentos SBPE de imóveis usados:

Importante: o banco utiliza o menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel como base para o financiamento. Se o banco avaliar o imóvel em R$ 380.000, mas o preço de compra for R$ 400.000, o financiamento será calculado sobre R$ 380.000 — e a diferença de R$ 20.000 vira parte da entrada, além dos 20% já exigidos.

A entrada mínima é o menor valor aceito pelo banco. A entrada ideal é aquela que reduz de forma relevante o total de juros pagos sem comprometer sua reserva de emergência. Como regra prática, buscar entre 25% e 30% costuma trazer o melhor equilíbrio entre esforço de poupança e economia de juros.

Simulação para imóvel de R$ 400 mil, SAC, taxa efetiva de ~10,5% a.a. + TR, 360 meses. Aumentar a entrada de 20% para 30% economiza cerca de R$ 45 mil em juros e reduz R$ 470 na parcela inicial. Para chegar ao número exato do seu caso, use a nossa calculadora de financiamento.

Simule cenários no calculador de financiamento imobiliário para ver o impacto real de uma entrada maior no seu contrato.

A conta inverte o raciocínio: se você já sabe quanto tem guardado, quanto imóvel isso permite comprar? Considerando entrada de 20% e comprometimento máximo de 30% da renda com a parcela (limite da maioria dos bancos):

A entrada é apenas metade da conta: o banco também precisa aprovar sua capacidade de pagamento. Se a parcela ultrapassar 30% da renda familiar bruta, o crédito é negado — mesmo com entrada maior. Nesses casos, aumentar a entrada, alongar o prazo (limite de 420 meses na Caixa) ou incluir um coproponente na renda são caminhos. Descubra também quanto de imóvel você pode comprar com base na sua renda.

O FGTS é uma das principais fontes de recursos para a entrada do imóvel. Para utilizar o FGTS, o comprador deve atender a todos os seguintes requisitos:

O saldo do FGTS pode ser usado integralmente na composição da entrada. Se o seu FGTS é de R$ 50.000 e a entrada exigida é de R$ 80.000, você precisa complementar apenas R$ 30.000 com recursos próprios.

Onde exatamente o FGTS pode entrar

Veja o guia completo sobre como usar o FGTS como entrada. Em compras enquadradas no Minha Casa Minha Vida, o FGTS pode ser combinado com subsídio do governo.

A ideia de comprar imóvel sem entrada é, na maioria dos casos, um mito. Os bancos exigem entrada mínima como forma de reduzir o risco de inadimplência. No entanto, existem algumas situações em que a entrada pode ser muito reduzida ou praticamente zerada:

Cuidado com ofertas de "imóvel sem entrada" em publicidade. Geralmente, o que acontece é que os custos adicionais (ITBI, escritura, registro) são embutidos no preço, ou o comprador assume um financiamento mais caro. Em capitais, vale conferir como calcular o ITBI em São Paulo, a alíquota do ITBI em Sorocaba e a alíquota do ITBI em Maceió. Para quem ainda não reuniu o valor da entrada, o consórcio imobiliário é uma alternativa sem juros para comprar de forma programada.

Em compras diretas com o proprietário, é comum e legal parcelar a entrada em duas etapas: um sinal (também chamado de arras) pago na assinatura da proposta ou do contrato de compra e venda, e o restante da entrada pago em parcelas até a assinatura da escritura pública. O saldo — 80% do valor — é financiado pelo banco.

Registre todas as parcelas com recibo assinado e cláusula específica no contrato de compra e venda. Em caso de desistência, as arras funcionam como cláusula penal: se o comprador desiste, perde o sinal; se o vendedor desiste, devolve em dobro (art. 418 e 420 do Código Civil).

A entrada não é paga toda de uma vez — ela é distribuída ao longo do processo de compra, que costuma durar 60 a 90 dias entre a proposta aceita e a escritura. O cronograma típico é:

1. Proposta aceita (dia 0)

   Comprador paga o sinal (5% a 10% do valor) para reservar o imóvel. Assinatura do contrato de compra e venda.

2. Análise de crédito (dia 1 a 30)

   Banco analisa documentos, renda e histórico. Nesse período o comprador pode pagar parcelas complementares diretamente ao vendedor, se acordado.

3. Avaliação do imóvel (dia 15 a 45)

   Engenheiro do banco vistoria o imóvel. Custo da avaliação (≈ R$ 3.100 na Caixa) pago pelo comprador.

4. Assinatura do contrato de financiamento (dia 30 a 60)

   Comprador integraliza o restante da entrada. Banco emite o instrumento particular com força de escritura pública.

5. Registro em cartório (dia 60 a 90)

   Vendedor recebe o valor financiado. Pagamento do ITBI e emolumentos do RGI. Propriedade transferida.

Por exigência da Lei 9.613/98 (prevenção à lavagem de dinheiro) e da Circular Bacen 3.978/20, o banco pede comprovação da origem do dinheiro usado na entrada — especialmente em valores acima de R$ 30 mil. A documentação varia conforme a fonte:

Se a origem não for comprovada, o banco pode recusar o financiamento ou solicitar entrada maior. Em compras direto com proprietário, o vendedor também tem interesse em documentar a origem: protege a transação contra questionamentos futuros e evita constar como beneficiário de operação suspeita.

Juntar o valor da entrada exige planejamento financeiro disciplinado. Algumas estratégias eficazes:

O tempo para juntar a entrada depende do valor do imóvel e da sua capacidade de poupança mensal. Veja uma estimativa considerando 20% de entrada:

Esses prazos podem ser significativamente reduzidos se você incluir o saldo do FGTS e a economia obtida ao comprar direto com o proprietário — sem os 6% de comissão de corretagem embutidos no preço.

Além da entrada, o comprador precisa provisionar recursos para os custos de transferência. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) varia de 2% a 3% do valor venal, e os emolumentos de escritura e registro seguem tabela cartorária estadual.

Provisione entre 4% e 6% adicionais do valor do imóvel para esses custos. Para entender todos os componentes da operação, consulte nosso guia completo sobre financiamento imobiliário. Descubra também quanto de imóvel posso comprar com sua renda.