Quanto é a entrada para comprar imóvel?
No Brasil, a entrada para comprar um imóvel financiado corresponde, em geral, a 20% do valor do imóvel. Ao adquirir imóvel direto com o proprietário, o preço tende a ser mais competitivo, o que pode facilitar a composição da entrada.
A entrada é a parcela que o comprador paga diretamente ao vendedor (ou ao banco, que repassa), e o restante do valor é financiado pela instituição financeira. Quanto maior a entrada, menor o saldo devedor e, consequentemente, menores as parcelas e o total de juros pagos ao longo do contrato.
Se você está planejando comprar imóvel sem corretor, o valor do imóvel tende a refletir diretamente a expectativa do vendedor — já que não há custos de intermediação embutidos — e os honorários jurídicos são conforme a transação, potencialmente inferiores ao modelo tradicional, aumentando sua capacidade de negociação.
Regras dos bancos para entrada
Cada banco tem regras específicas sobre o percentual mínimo de entrada:
| Banco | Financia até | Entrada mínima | Observações |
|---|---|---|---|
| Caixa Econômica Federal | 80% | 20% | Até 90% em programas específicos para imóveis novos |
| Itaú | 82% | 18% | Condições variam conforme relacionamento com o banco |
| Bradesco | 80% | 20% | Clientes de longa data podem ter condições diferenciadas |
| Santander | 80% | 20% | Simulação online com pré-aprovação rápida |
Importante: o banco utiliza o menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel como base para o financiamento. Se o banco avaliar o imóvel em R$ 380.000, mas o preço de compra for R$ 400.000, o financiamento será calculado sobre R$ 380.000.
Como usar o FGTS na entrada
O FGTS é uma das principais fontes de recursos para a entrada do imóvel. Para utilizar o FGTS, o comprador deve atender a todos os seguintes requisitos:
- •Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (não precisa ser consecutivo)
- •Não possuir outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
- •Não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana
- •O imóvel deve ser residencial e urbano
- •O imóvel deve estar dentro dos limites vigentes do SFH
O saldo do FGTS pode ser usado integralmente na composição da entrada. Se o seu FGTS é de R$ 50.000 e a entrada exigida é de R$ 80.000, você precisa complementar apenas R$ 30.000 com recursos próprios. Veja o guia completo sobre como usar o FGTS como entrada.
Comprar imóvel sem entrada: é possível?
A ideia de comprar imóvel sem entrada é, na maioria dos casos, um mito. Os bancos exigem entrada mínima como forma de reduzir o risco de inadimplência. No entanto, existem algumas situações em que a entrada pode ser muito reduzida ou praticamente zerada:
- 1.Programas sociais: No Minha Casa Minha Vida, famílias enquadradas nas faixas iniciais do programa podem receber subsídios que cobrem quase toda a entrada.
- 2.Consórcio contemplado: Ao ser contemplado em um consórcio imobiliário, a carta de crédito cobre o valor integral do imóvel.
- 3.Negociação com o vendedor: Em compras diretas do proprietário, é possível negociar que parte do valor seja paga em parcelas antes da escritura (sinal + parcelas complementares), reduzindo a necessidade de entrada bancária.
Cuidado com ofertas de "imóvel sem entrada" em publicidade. Geralmente, o que acontece é que os custos adicionais (ITBI, escritura, registro) são embutidos no preço, ou o comprador assume um financiamento mais caro.
Estratégias para juntar a entrada
Juntar o valor da entrada exige planejamento financeiro disciplinado. Algumas estratégias eficazes:
- 1.Defina um valor-alvo e prazo: calcule quanto precisa economizar por mês para atingir 20% do valor do imóvel desejado.
- 2.Invista em renda fixa: CDB, Tesouro Direto e LCI/LCA oferecem segurança e rendimento superior à poupança.
- 3.Use o FGTS estrategicamente: verifique seu saldo periodicamente e inclua-o no planejamento da entrada.
- 4.Otimize os custos: ao comprar direto com proprietário pelo ApartamentoLivre, não há comissão de intermediação sobre o valor do imóvel. Os honorários jurídicos do escritório parceiro são conhecidos antecipadamente.
- 5.Considere imóveis com valor menor: um imóvel mais acessível reduz proporcionalmente o valor da entrada necessária.
Quanto tempo leva para juntar a entrada?
O tempo para juntar a entrada depende do valor do imóvel e da sua capacidade de poupança mensal. Veja uma estimativa considerando 20% de entrada:
| Valor do Imóvel | Entrada (20%) | Economia de R$ 1.000/mês | Economia de R$ 2.000/mês | Economia de R$ 3.000/mês |
|---|---|---|---|---|
| R$ 250.000 | R$ 50.000 | ≈ 4 anos e 2 meses | ≈ 2 anos e 1 mês | ≈ 1 ano e 5 meses |
| R$ 400.000 | R$ 80.000 | ≈ 6 anos e 8 meses | ≈ 3 anos e 4 meses | ≈ 2 anos e 3 meses |
| R$ 600.000 | R$ 120.000 | ≈ 10 anos | ≈ 5 anos | ≈ 3 anos e 4 meses |
Esses prazos podem ser significativamente reduzidos se você incluir o saldo do FGTS e a economia nos honorários jurídicos ao comprar direto com o proprietário pelo ApartamentoLivre (1,85% em vez de 2% a 4%).
Custos além da entrada
Além da entrada, o comprador precisa provisionar recursos para os custos de transferência. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) varia de 2% a 3% do valor venal do imóvel, e os emolumentos de escritura e registro seguem tabela cartorária estadual.
Para entender todos os custos envolvidos na transação, consulte nosso guia sobre o financiamento imobiliário. Descubra também quanto de imóvel posso comprar com sua renda.