Taxas de cartório de imóvel: quanto custa de verdade e o que entra na conta

Tributo municipal pago à prefeitura. Alíquota típica: 2% a 3% do valor venal ou de mercado (o maior). Exemplos: São Paulo 3%, Rio de Janeiro 3%, Belo Horizonte 2,5%. Pago pelo comprador antes do registro.

Lavrada no cartório de notas. Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (Art. 108 CC). Tabela de emolumentos varia por estado e faixa de valor.

Lavrada no cartório de registro de imóveis (CRI). Sem registro, a propriedade NÃO transfere (Art. 1.245 CC). Tabela similar à escritura, com pequena variação.

Matrícula atualizada, certidões negativas (federal, estadual, municipal, trabalhista), certidão de ônus reais. Custos variam por estado e número de certidões.

1. Compra e Venda

É o caso padrão coberto nas seções acima. O comprador paga o ITBI à prefeitura, o tabelião lavra a escritura pública (obrigatória acima de 30 salários mínimos — Art. 108 CC) e o cartório de registro de imóveis efetiva a transferência (Art. 1.245 CC). É a única modalidade em que o tributo principal é municipal e cobrado do comprador.

Custo típico: 3% a 4% do valor do imóvel.

2. Doação

Em vez de ITBI, incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), tributo estadual. Após a EC 132/2023, todos os estados precisam adotar alíquotas progressivas, com faixa típica nacional de 2% a 8% conforme o valor doado. SP cobra 4% fixo (em revisão), RJ aplica progressividade até 8%. Mesmo sem ITBI, ainda há escritura pública de doação no tabelionato e registro no CRI — emolumentos seguem a tabela do TJ estadual normalmente.

Custo típico: ITCMD (2%–8%) + escritura + registro (~1%–2%).

3. Herança (Inventário)

A transmissão por morte exige inventário — judicial (com herdeiros menores ou litígio) ou extrajudicial em cartório (todos maiores e em acordo, conforme Lei 11.441/2007). Incide ITCMD sobre o valor dos bens transmitidos, na alíquota do estado onde está o imóvel. Os custos variam bastante: inventário simples extrajudicial de R$ 500 mil custa de R$ 8 mil a R$ 15 mil em emolumentos + ITCMD; inventários judiciais com litígio podem ultrapassar 10% do espólio em honorários e custas.

Custo típico: ITCMD (2%–8%) + inventário (1%–6%) + registro.

4. Usucapião

Aquisição originária da propriedade pela posse prolongada. Pode ser judicial ou extrajudicial (Lei 13.105/2015). Não há ITBI nem ITCMD — não há "transmissão" no sentido tributário, e sim reconhecimento de posse. Ainda assim, o registro da sentença ou da ata notarial no CRI paga emolumentos sobre o valor venal. O processo costuma durar de 1 a 3 anos (extrajudicial mais rápido) e exige honorários advocatícios + custas processuais quando judicial.

Custo típico: registro + honorários (1%–10% conforme rito).

5. Adjudicação Compulsória

Usada quando o vendedor recebeu o preço mas se recusa a assinar a escritura. O comprador propõe ação judicial pedindo que a sentença substitua a manifestação do vendedor (Art. 1.418 CC e Súmula 239 STJ). Como há transmissão onerosa, incide ITBI normalmente. Os custos são significativos: além de emolumentos de registro, somam-se honorários advocatícios (10%–20% sobre o valor do imóvel) e custas processuais.

Custo típico: ITBI + honorários (10%–20%) + custas judiciais.

Comprovar valor real (não inflado)

O ITBI usa o maior entre venal e venda. Se o valor venal já é alto, o município pode aceitar contestação.

Verificar isenção/desconto do programa Minha Casa Minha Vida

Imóveis MCMV têm desconto de até 50% nos emolumentos (Art. 290 Lei 6.015/73).

Negociar com o cartório de notas

Alguns cartórios oferecem descontos para venda direta sem corretor. Vale perguntar.

Usar matrícula recente já paga

Se a certidão foi emitida há menos de 30 dias, evita-se nova emissão.

Conferir descontos por primeira aquisição

Algumas prefeituras oferecem alíquota reduzida de ITBI para o primeiro imóvel residencial.

Financiamento pelo SFH

A Lei 6.015/1973 (art. 290) garante 50% de redução nos emolumentos de registro para o primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em 2025/2026 o teto SFH é de R$ 1,5 milhão (R$ 2,25 mi em SP, RJ, MG e DF). Para usar o desconto, o cartório precisa do instrumento particular do banco com a alienação fiduciária — leve o documento já no protocolo. O desconto não se aplica à escritura (que normalmente é dispensada em financiamentos por instrumento particular com força de escritura pública).

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Compradores MCMV têm 50% de desconto em emolumentos tanto no tabelionato quanto no registro de imóveis. Exemplo prático: em um imóvel MCMV de R$ 200 mil, o registro que sairia ~R$ 1.800 cai para ~R$ 900; somado ao desconto de escritura, a economia chega a R$ 1.500–R$ 2.000. O benefício é automático mediante apresentação do contrato MCMV no protocolo. Vale tanto para Faixa 1 quanto para Faixa 2 do programa.

Isenção de ITBI para Primeiro Imóvel

Trata-se de benefício municipal, não federal — cada prefeitura define se concede e em quais condições. Exemplos: São Paulo isenta ITBI em programas habitacionais para imóveis até cerca de R$ 176 mil; Curitiba oferece isenção via COHAB-CT para o primeiro imóvel da família; Belo Horizonte e Recife têm regras parecidas para faixas populares. Sempre confirme no site da prefeitura (Secretaria da Fazenda) antes da compra — o pedido costuma ser feito junto com a guia do ITBI e exige declaração de não posse anterior de imóvel.