Imóveis à venda direto com proprietário no Brasil — ApartamentoLivre

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Publicado em: 16 de abril de 2026Atualizado em: 19 de abril de 2026

Simulador de Venda de Imóvel: Quanto Você Recebe de Verdade

O preço de venda nunca é o que entra no seu bolso. Comissão de corretagem, imposto de renda sobre ganho de capital e custos de cartório reduzem o valor líquido. Use este simulador para calcular exatamente quanto você recebe — e veja a diferença entre vender com corretor e vender direto.

Pontos-chave

  • ✓A comissão de corretagem (até 6%) é o maior custo na venda de imóvel — maior que o próprio imposto de renda.
  • ✓Na venda direta, sem comissão, o valor líquido pode ser R$ 20.000+ maior em um imóvel de R$ 500 mil.
  • ✓Reformas documentadas, isenções e reinvestimento em 180 dias podem eliminar o IR por completo.
  • ✓Use o simulador para comparar cenários antes de definir o preço de venda.

Resposta rápida

O valor líquido da venda de um imóvel é o preço de venda menos a comissão de corretagem (até 6%), o imposto de renda sobre ganho de capital (15%) e os custos de cartório (~1%). Na venda direta pelo proprietário, a economia pode passar de R$ 20.000 em um imóvel de R$ 500 mil.

Simulador: Valor Líquido da Venda

Insira os dados do seu imóvel e veja instantaneamente quanto entra no seu bolso.

R$
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Com Corretor (6%)

Valor de vendaR$ 500.000
– Comissão / Honorários (6%)-R$ 30.000
– IR ganho de capital (15%)-R$ 22.500
– Cartório (~1%)-R$ 5.000
Valor líquidoR$ 442.500

Venda Direta (1,85%)

Valor de vendaR$ 500.000
– Comissão / Honorários (1,85%)-R$ 9.250
– IR ganho de capital (15%)-R$ 25.613
– Cartório (~1%)-R$ 5.000
Valor líquidoR$ 460.137

Diferença a seu favor na venda direta

+R$ 17.637

Valores estimados. O IR depende do ganho de capital específico. Custos de cartório variam por estado.

O que Compõe o Valor Líquido da Venda

O valor líquido é o que efetivamente entra na sua conta bancária após a venda. Para chegar nele, três custos principais são descontados do preço de venda:

Comissão de corretagem

No modelo tradicional, o corretor cobra até 6% do valor da venda. Somando honorários advocatícios de 2% a 4%, o custo pode chegar a 10%. Na venda direta, esse custo é eliminado — o vendedor paga apenas 1,85% de honorários jurídicos ao escritório parceiro.

Imposto de renda (ganho de capital)

Incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado. A alíquota padrão é de 15%. Existem isenções para reinvestimento em 180 dias, imóvel único até R$ 440 mil e imóveis adquiridos antes de 1969.

Custos de cartório

Incluem taxas de escritura e registro. Variam por estado, mas giram em torno de 1% do valor da transação. São pagos pelo comprador na maioria dos casos, mas podem ser negociados.

Como Reduzir o IR na Venda Legalmente

Existem formas legais de reduzir ou eliminar o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel:

  • ✓Documente todas as reformas com notas fiscais — cada real de benfeitoria comprovada reduz o ganho tributável.
  • ✓Inclua no custo de aquisição: ITBI, escritura, registro e comissão paga na compra.
  • ✓Reinvista o valor em outro imóvel residencial dentro de 180 dias para isenção total ou parcial.
  • ✓Se o imóvel for seu único e o valor da venda for até R$ 440 mil, o ganho é isento.
  • ✓Para imóveis adquiridos antes de 1996, aplique os fatores de redução do GCAP da Receita Federal.

Veja o cálculo detalhado no guia de IR na venda de imóvel.

Perguntas Frequentes sobre o Valor Líquido da Venda

Depende do custo de aquisição e do modelo de venda. Com corretor (6%) e ganho de capital de R$ 100 mil, o valor líquido fica em torno de R$ 440 mil. Na venda direta, sem comissão, o valor líquido pode chegar a R$ 470 mil — uma diferença de R$ 30 mil.
Sim. A comissão de corretagem é descontada do valor que o vendedor recebe. Em um imóvel de R$ 500 mil com comissão de 6%, o vendedor paga R$ 30 mil ao corretor antes de receber qualquer valor.
Ganho de capital = valor de venda – custo de aquisição atualizado. O custo atualizado inclui: preço de compra + ITBI + escritura + registro + reformas documentadas + comissão paga na aquisição.
As principais são: reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias, imóvel único do contribuinte com venda até R$ 440 mil, e imóveis adquiridos antes de 1969.
O custo é de 1,85% do valor da negociação, referente aos honorários jurídicos do escritório parceiro. Não há comissão de corretagem. O anúncio é gratuito.
Sim. O simulador aplica a alíquota de 15% sobre o ganho de capital (valor de venda – custo de aquisição – reformas) e desconta automaticamente se você marcar as isenções aplicáveis.
Sim, a lógica de ganho de capital é a mesma. Porém, imóveis comerciais não se beneficiam da isenção de imóvel único nem do reinvestimento em 180 dias (que vale apenas para imóveis residenciais).
Os custos de cartório (escritura e registro) variam por estado, mas giram em torno de 1% do valor do imóvel. Na prática, esses custos são frequentemente pagos pelo comprador, mas podem ser negociados entre as partes.

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