Isenção de IR na Venda de Imóvel: 4 Situações em que Você Não Paga Ganho de Capital
Aviso: Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista. Regras de isenção dependem da situação individual de cada contribuinte.
Publicado em: 19 de abril de 2026 · Atualizado em: 14 de maio de 2026
Resposta Rápida
Você está isento de IR na venda do imóvel em 4 situações:
- Único imóvel até R$440.000 sem venda nos últimos 5 anos
- Reinvestimento de 100% em imóvel residencial em até 180 dias
- Ganho de capital mensal até R$35.000
- Imóvel adquirido antes de 01/01/1969
Fora dessas situações: alíquota de 15% sobre o ganho (até R$5 milhões).
Descubra Rapidamente se Você é Isento
Responda 3 perguntas para uma verificação orientativa.
Q1.Este é seu único imóvel residencial?
Q2.O valor de venda é até R$440.000?
Q3.Você vendeu algum imóvel nos últimos 5 anos?
Esta verificação é orientativa. Consulte um contador ou advogado tributarista.
Falar com advogado parceiro →Quem Está Isento de IR na Venda de Imóvel?
| # | Isenção | Regra principal | Limite |
|---|---|---|---|
| 1 | Único imóvel pequeno Mais comum | Venda até R$440.000 + único imóvel + sem venda nos últimos 5 anos | Valor de venda |
| 2 | Ganho mensal baixo | Ganho de capital ≤ R$35.000 no mês da venda | Automática, sem condições |
| 3 | Reinvestimento 180 dias Atenção: prazo | 100% do valor reinvestido em imóvel residencial em até 180 dias | Prazo rígido |
| 4 | Imóvel antigo pré-1969 | Adquirido antes de 01/01/1969 | Data de aquisição |
Como Calcular o Ganho de Capital na Venda
Fórmula básica: Ganho de Capital = Valor de Venda − Custo de Aquisição Atualizado.
O que pode aumentar o custo de aquisição (reduzindo o ganho e o IR):
- →Reformas e benfeitorias com nota fiscal (incorporadas ao custo)
- →Despesas de corretagem pagas na compra
- →Custos de escritura, ITBI e cartório na compra
- →Juros de financiamento imobiliário (em alguns casos)
REARP 2025: Vale a Pena Atualizar o Valor?
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Lei 15.265/2025) permite:
- ✓Atualizar o valor declarado do seu imóvel para o valor de mercado atual
- ✓Pagar apenas 8% de IR sobre a diferença (vs. 15–22,5% no futuro)
- ✓A atualização reduz o ganho de capital em uma futura venda
Para quem vale a pena: proprietários que pretendem vender nos próximos 2–5 anos com ganho atual superior a R$200.000. Economia pode chegar a R$50.000+. Quem já é isento (único imóvel até R$440k ou pré-1969) provavelmente não precisa.
Isenção em 180 Dias: Como Não Perder o Prazo
Assinou o contrato de venda
Prazo para reinvestir 100% em residencial
Último dia para assinar a compra do novo imóvel
- 1O prazo começa na data de ASSINATURA do contrato de venda — não no recebimento
- 2Você precisa reinvestir 100% do valor de venda em imóvel RESIDENCIAL
- 3Imóvel comercial, terreno ou rural NÃO qualifica
- 4Pode ser usado apenas uma vez a cada 5 anos
- 5Na planta: é possível usar — a data do contrato de compra do novo imóvel conta
❌ Erro mais caro: usar o dinheiro para outras despesas e perder o prazo.
Tabela de IR sobre Ganho de Capital 2026
| Ganho de capital | Alíquota IR |
|---|---|
| Até R$5.000.000 | 15% |
| R$5.000.001 a R$10.000.000 | 17,5% |
| R$10.000.001 a R$30.000.000 | 20% |
| Acima de R$30.000.000 | 22,5% |
DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Não espere a declaração anual.
Perguntas frequentes — isenção de ganho de capital
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