Isenção de ganho de capital na venda de imóvel: quem não paga IR e como saber rápido
Pontos-chave
- ✓Único imóvel até R$440k + sem venda nos últimos 5 anos = isenção total.
- ✓Reinvestimento de 100% em outro imóvel residencial em 180 dias = isenção total.
- ✓Ganho mensal abaixo de R$35.000 = isenção automática, sem condições.
- ✓Imóvel adquirido antes de 1969 = isenção total independente do valor.
Resposta rápida
Quem Pode Ficar Isento de IR na Venda
| Isenção | Regra principal | Limite |
|---|---|---|
| 1. Ganho mensal baixo | Ganho de capital ≤ R$35.000 no mês da venda | Automática, sem condições |
| 2. Único imóvel pequeno | Venda até R$440.000 + único imóvel + sem venda nos últimos 5 anos | Valor de venda |
| 3. Reinvestimento 180 dias | 100% do valor reinvestido em imóvel residencial em até 180 dias | Prazo rígido |
| 4. Imóvel antigo pré-1969 | Adquirido antes de 01/01/1969 | Data de aquisição |
Como Saber se Você Vai Pagar IR
Fórmula básica: Ganho de Capital = Valor de Venda − Custo de Aquisição Atualizado.
O que pode aumentar o custo de aquisição (reduzindo o ganho e o IR):
- →Reformas e benfeitorias com nota fiscal (incorporadas ao custo)
- →Despesas de corretagem pagas na compra
- →Custos de escritura, ITBI e cartório na compra
- →Juros de financiamento imobiliário (em alguns casos)
REARP 2025: Quando Vale Antecipar a Economia
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Lei 15.265/2025) permite:
- ✓Atualizar o valor declarado do seu imóvel para o valor de mercado atual
- ✓Pagar apenas 8% de IR sobre a diferença (vs. 15–22,5% no futuro)
- ✓A atualização reduz o ganho de capital em uma futura venda
Para quem vale a pena: proprietários que pretendem vender nos próximos 2–5 anos com ganho atual superior a R$200.000. Economia pode chegar a R$50.000+. Quem já é isento (único imóvel até R$440k ou pré-1969) provavelmente não precisa.
Isenção em 180 Dias: Como Não Perder o Prazo
- →O prazo começa na data de ASSINATURA do contrato de venda — não no recebimento
- →Você precisa reinvestir 100% do valor de venda em imóvel RESIDENCIAL
- →Imóvel comercial, terreno ou rural NÃO qualifica
- →Pode ser usado apenas uma vez a cada 5 anos
- →Na planta: é possível usar — a data do contrato de compra do novo imóvel conta
O erro mais caro: usar o dinheiro da venda para outras despesas e perder o prazo de 180 dias.
Quanto Você Paga se Não Entrar na Isenção
| Ganho de capital | Alíquota IR |
|---|---|
| Até R$5.000.000 | 15% |
| R$5.000.001 a R$10.000.000 | 17,5% |
| R$10.000.001 a R$30.000.000 | 20% |
| Acima de R$30.000.000 | 22,5% |
Prazo de pagamento: o IR sobre ganho de capital deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. Não espere a declaração anual.
Perguntas frequentes — isenção de ganho de capital
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