ITBI no Rio de Janeiro: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026

O que é o ITBI no Rio de Janeiro

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. No Rio de Janeiro, é administrado pela Secretaria Municipal de Fazenda e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal. É um dos custos obrigatórios da compra de um imóvel na cidade.

Uma particularidade do Rio é o grande número de imóveis foreiros, que envolvem o laudêmio — uma cobrança que não existe na maioria das outras capitais e que costuma ser confundida com o ITBI.

Qual é a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro

Fonte: Secretaria Municipal de Fazenda do Rio (Lei 6.250/2017), consultada em 18/06/2026.

Como calcular o ITBI no Rio de Janeiro

O cálculo é direto: valor de mercado × 3%.

Use a simulação do Carioca Digital para confirmar a base que o município aplicará antes de emitir a guia.

Exemplos reais de cálculo

Em um imóvel foreiro de R$ 500.000, além de R$ 15.000 de ITBI, o laudêmio (≈2,5% = R$ 12.500) é normalmente arcado pelo vendedor.

Base de cálculo e laudêmio

A base do ITBI no Rio é o valor de mercado do imóvel. Pelo Tema 1.113 do STJ, o preço declarado é presumido como valor de mercado, e o município precisa de procedimento formal para afastá-lo.

O laudêmio é diferente: incide apenas sobre terreno foreiro (União via SPU, ou Igreja). É tipicamente 2,5% do valor da transferência, exige a CAT e é condição para transferir o imóvel — mas não é o ITBI.

Existe isenção de ITBI no Rio de Janeiro?

Não há isenção automática para primeiro imóvel no Rio. Os principais casos de desoneração são:

• Imunidade constitucional (integralização de capital, fusões, cisões dentro dos requisitos).
• Programas habitacionais municipais específicos, quando vigentes.
• Herança e doação não são ITBI — incide o ITCD estadual.

Como pagar o ITBI no Rio de Janeiro

1. Acesse o portal Carioca Digital com a sua Identidade Carioca.
2. Faça a simulação de ITBI do imóvel.
3. Para imóveis foreiros, obtenha a CAT e quite o laudêmio com a SPU antes.
4. Solicite e emita a guia de ITBI e efetue o pagamento.
5. Use o comprovante de pagamento para a escritura e o registro.

Documentos necessários para pagar o ITBI no Rio de Janeiro

Para declarar e pagar o ITBI no Rio de Janeiro, tenha em mãos:

• RG e CPF do comprador e do vendedor.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Contrato de compra e venda.
• Escritura, quando já lavrada.
• CAT / comprovante de laudêmio, para imóveis foreiros.
• Dados do comprador (nome, CPF, endereço, estado civil).
• Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).

ITBI x Escritura

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

ITBI x Registro

Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.

Custos totais da compra

Exemplo de orçamento para um imóvel de R$ 500.000:

Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.

Erros comuns no ITBI no Rio de Janeiro

• Confundir laudêmio com ITBI — são cobranças separadas.
• Não verificar a condição foreira antes de fechar e ser surpreendido pelo laudêmio.
• Usar o valor do IPTU em vez do valor de mercado como base.
• Ainda esperar a antiga alíquota de 2% (passou a 3% em 2018).
• Perder o prazo de registro e pagar acréscimos.

Prazo de pagamento e multa por atraso do ITBI no Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, o ITBI deve ser recolhido antes do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e a guia emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda tem data de vencimento própria. O recomendável é emitir e pagar a guia logo após o fechamento do negócio, porque o cartório só lavra e registra a transferência mediante o comprovante de pagamento — atrasos nesse ponto travam todo o processo de compra.

Pagar após o vencimento gera multa, juros de mora e atualização monetária sobre o valor do imposto. Caso a fiscalização identifique recolhimento a menor ou declaração inexata, o município pode autuar o contribuinte com penalidade agravada. Conferir cuidadosamente a base de cálculo e a alíquota antes de emitir a guia é a melhor forma de evitar acréscimos e de não comprometer o cronograma do registro.

Laudêmio: o custo extra que muitos compradores esquecem no Rio

No Rio de Janeiro há grande quantidade de imóveis em terrenos de marinha e em terrenos foreiros pertencentes à União ou a outras instituições. Nesses casos, além do ITBI, o comprador costuma arcar com o laudêmio — um percentual cobrado sobre o valor da transação quando há transferência de domínio útil de imóvel foreiro. O laudêmio não se confunde com o ITBI: são cobranças de naturezas diferentes, pagas a credores diferentes.

Antes de fechar a compra de um imóvel no Rio, vale verificar na matrícula e nas certidões se ele está sujeito a foro e laudêmio (por exemplo, imóveis administrados pela SPU — Secretaria do Patrimônio da União). A Certidão de Autorização de Transferência (CAT) costuma ser exigida no registro de imóveis foreiros da União, e o cálculo do laudêmio entra no custo total da aquisição ao lado do ITBI, da escritura e do registro.

Como contestar o valor venal de referência no Rio de Janeiro

A base de cálculo do ITBI no Rio é o maior valor entre o preço declarado e o valor de referência utilizado pelo município. Quando o comprador entende que esse valor de referência supera o preço real de mercado, pode apresentar impugnação administrativa instruída com o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes de pagamento que demonstrem o valor efetivo da transação.

O fundamento é o Tema 1.113 do STJ (2022), que reconheceu que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado declarado, presumidamente verdadeiro, só podendo ser afastado por processo administrativo formal de arbitramento com contraditório. No Rio, o pedido de revisão é dirigido à Secretaria Municipal de Fazenda, e a recusa indevida em respeitar o valor declarado pode ser questionada no Judiciário, inclusive por mandado de segurança.

ITBI em imóvel na planta e financiamento no Rio de Janeiro

Na compra de imóvel na planta no Rio, o ITBI incide na transmissão da propriedade, normalmente quando a unidade é concluída e a escritura é lavrada com a matrícula individualizada. Antes disso, o comprador detém direito aquisitivo, e o imposto acompanha a transferência efetiva — por isso é importante não confundir o cronograma de pagamento à incorporadora com o momento de recolher o ITBI.

Quando a aquisição é financiada, o comprador deve apresentar o contrato de financiamento no momento da declaração do ITBI para aplicar eventuais regras específicas. Vale simular o valor antes de emitir a guia, somando o ITBI aos demais custos cartorários e ao laudêmio, quando houver, para chegar ao custo total real da compra no Rio de Janeiro.

Emissão da guia, legislação e atualização de valores

A alíquota de 3% do ITBI no Rio de Janeiro decorre da legislação municipal vigente, e a emissão da guia é feita pelos canais oficiais da Prefeitura, com declaração eletrônica dos dados da transação. A Prefeitura não envia guias de cobrança por WhatsApp nem SMS — emita o documento somente pelo portal oficial e desconfie de mensagens com links para pagamento.

Como valores de referência e regras acessórias podem ser atualizados periodicamente, confirme sempre a tabela vigente na Secretaria Municipal de Fazenda no momento da compra. Essa conferência evita cálculos defasados e garante que a guia reflita corretamente a base de cálculo e a alíquota aplicável ao seu imóvel.

ITBI, IPTU e ITCMD: não confunda os tributos do imóvel no Rio

É comum confundir o ITBI com outros tributos que envolvem o imóvel. O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda); o IPTU é o imposto anual de propriedade, também municipal, cobrado de quem é dono do imóvel; e o ITCMD é estadual, devido em heranças e doações. Cada um tem fato gerador, base e responsável diferentes, e na compra de um imóvel no Rio o que importa para o fechamento é o ITBI.

Confundir esses tributos pode levar a erros de orçamento. Por exemplo, herança não gera ITBI, e sim ITCMD; já a compra direta de um proprietário gera ITBI normalmente, independentemente de haver corretor. Separar corretamente cada imposto ajuda a planejar a compra, a entender qual guia emitir e a evitar pagamentos indevidos ou em duplicidade no momento da transferência.

Como incluir o ITBI no planejamento financeiro da compra no Rio

Ao orçar a compra de um imóvel no Rio de Janeiro, o ITBI deve entrar no cálculo desde o início, ao lado da entrada, das parcelas do financiamento, da escritura, do registro e do laudêmio, quando o imóvel for foreiro. Reservar um valor específico para esses custos evita surpresas no fechamento e impede que a falta de caixa atrase o registro da propriedade.

Uma boa prática é simular o ITBI logo na fase de proposta, usando a calculadora e confirmando a base de cálculo no portal da Prefeitura. Assim, o comprador chega à assinatura do contrato sabendo exatamente quanto desembolsará em tributos e taxas, e consegue negociar prazos e condições com mais segurança — inclusive avaliando se compensa incluir o ITBI no financiamento bancário, quando o banco permitir.