É possível vender imóvel sem habite-se em 2026?

Sim, mas com restrições graves: o comprador não consegue financiamento bancário, não pode usar FGTS e o tabelião pode recusar a escritura pública. Na prática, a venda só funciona à vista entre particulares, com um desconto de 15–25% em relação ao valor de mercado. A formalização exige posterior regularização pelo comprador.

Quanto tempo leva regularizar um imóvel sem habite-se?

O processo completo (CNO → SERO → habite-se → averbação) leva de 4 a 12 meses dependendo do município. SERO costuma ser concluído em 30–60 dias. O habite-se municipal é o gargalo — em capitais como São Paulo e Rio, pode levar 6–9 meses. Cidades menores resolvem em 60–90 dias.

Quanto custa regularizar um imóvel sem habite-se?

O custo total fica entre 4% e 8% do valor da obra. Os principais componentes são: contribuições previdenciárias do SERO (variam conforme o tipo e o tempo da construção), taxas municipais para habite-se, ART/RRT do engenheiro responsável (R$ 200–800), levantamento topográfico se necessário e emolumentos do cartório para averbação.

Como descobrir se meu imóvel tem habite-se?

Solicite a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Se a construção estiver averbada, há menção ao habite-se com número e data. Se a matrícula só descreve o terreno (sem construção averbada), o imóvel não está regularizado — mesmo que a construção exista fisicamente há décadas.

Posso obter habite-se de uma construção antiga sem ART original?

Sim. Contrate um engenheiro civil ou arquiteto para emitir uma ART/RRT de regularização (também chamada de "as-built"), que documenta a construção existente. O profissional faz vistoria, levanta a planta atual e emite a ART específica para o procedimento de regularização. Custo típico: R$ 800–3.000 para imóveis residenciais.

O que é o SERO e por que ele é obrigatório?

O SERO (Serviço Eletrônico de Aferição de Obras) é o sistema da Receita Federal que calcula as contribuições previdenciárias devidas pela obra. Sem o SERO concluído e a CND da obra emitida, a prefeitura não libera o habite-se e o cartório não faz a averbação. Foi criado em 2018, substituindo procedimentos manuais antigos.

A regularização do imóvel sem habite-se vale a pena?

Sim, na grande maioria dos casos. Um imóvel regularizado vale 15–25% mais no mercado, pode ser financiado, oferecido como garantia e vendido com escritura pública. Em uma propriedade de R$ 500.000, a valorização imediata cobre o custo da regularização (4–8%) com folga.

O que acontece se eu não regularizar o imóvel?

No curto prazo, você perde acesso a financiamento, FGTS e escritura pública. No médio prazo, a prefeitura pode lavrar auto de infração com multa de R$ 1.000–10.000 e exigir demolição em casos extremos (construções em área de preservação ou que violam recuos). A regularização preventiva é sempre mais barata que a coercitiva.

Posso morar em um imóvel sem habite-se?

Na prática muitas pessoas moram, mas não é regular. Sem habite-se, o imóvel não tem o certificado de conclusão e segurança da obra, o que pode gerar autuação da prefeitura e impedir financiamento, venda com escritura pública e uso como garantia.

Quem é responsável por obter o habite-se?

Em obra nova, o responsável é quem construiu — construtora ou proprietário que contratou a obra. Em imóvel já comprado sem habite-se, a responsabilidade pela regularização passa ao atual proprietário, que assume os custos e procedimentos.

Regularizar imóvel sem habite-se: CNO, SERO e averbação

Imóveis construídos ou ampliados sem habite-se ficam fora do registro imobiliário, não podem ser financiados, vendidos com escritura pública nem usados como garantia. A regularização hoje passa por três etapas obrigatórias: CNO (Cadastro Nacional de Obras na Receita Federal), SERO (Serviço Eletrônico de Aferição de Obras) e habite-se municipal — encerrando com a averbação da construção na matrícula. Veja o caminho completo.

Ver imóveis regularizados Documentação para venda

Pontos-chave

✓CNO substituiu o antigo CEI desde 2018 — toda obra precisa estar cadastrada para a regularização funcionar.
✓Sem o SERO/CND da obra, a prefeitura não emite habite-se e o cartório não faz a averbação.
✓Habite-se vencido ou ausente impede financiamento bancário, uso do FGTS e escritura pública de venda.
✓Imóvel não averbado vale menos no mercado — desconto típico de 15–25% em relação ao valor regular.

Resposta rápida

Para regularizar um imóvel sem habite-se em 2026 você precisa: (1) cadastrar a obra no CNO via e-CAC; (2) emitir o SERO para apurar contribuições previdenciárias e gerar a CND da obra; (3) protocolar pedido de habite-se na prefeitura com projeto aprovado e ART/RRT; (4) averbar habite-se + CND na matrícula no cartório de registro de imóveis. Custos típicos: 4–8% do valor da obra.

Visão geral: 4 etapas obrigatórias

CNO — Cadastro Nacional de Obras

Cadastrar a obra na Receita Federal via e-CAC. Substituiu o antigo CEI desde 2018. Sem CNO, nada começa.

SERO — Aferição previdenciária

Calcula contribuições do INSS sobre a mão de obra da construção. Resulta na CND da obra (Certidão Negativa de Débitos).

Habite-se — Prefeitura

Vistoria municipal que atesta que a construção atende ao projeto aprovado, recuos e código de obras local.

Averbação — Cartório de Imóveis

Registro da construção na matrícula. Só após esse passo o imóvel é juridicamente regular para venda e financiamento.

Etapa 1 — Cadastro no CNO (Receita Federal)

O CNO (Cadastro Nacional de Obras) é o ponto de partida obrigatório. Toda obra de construção, ampliação, reforma estrutural ou demolição precisa estar cadastrada — mesmo que tenha sido executada há décadas. O cadastro é gratuito e feito pelo e-CAC (Centro Virtual de Atendimento) com certificado digital.

O que declarar: endereço, metragem da área construída, tipo de obra (residencial, comercial, industrial), data de início e término (mesmo que estimada), responsável técnico (engenheiro ou arquiteto com ART/RRT), e CPF/CNPJ do proprietário.

Prazo: o cadastro deve ser feito em até 30 dias do início da obra. Para obras antigas ainda não cadastradas, faça o cadastro retroativo — a Receita Federal aceita, mas pode aplicar multa administrativa.

Etapa 2 — SERO e CND da obra

O SERO (Serviço Eletrônico de Aferição de Obras) é o sistema que calcula as contribuições previdenciárias devidas. Para obras com NF de mão de obra, basta declarar os valores. Para obras sem NF (autoconstrução, mutirão familiar), o sistema aplica uma tabela de aferição com base na metragem, tipo e padrão construtivo.

Valores típicos: autoconstrução residencial padrão médio fica em torno de 8–14% sobre o custo de mão de obra estimado. Construções com NF formal das empreiteiras costumam ter contribuições já recolhidas via folha — nesse caso, o SERO apenas confirma o pagamento.

Após a aferição e o pagamento, emita a CND de Obra — o documento exigido pela prefeitura para liberar o habite-se. Sem essa certidão, o processo trava.

Etapa 3 — Habite-se municipal

O habite-se é o documento que atesta que a obra atende ao projeto aprovado, ao código de obras local e às normas técnicas. É emitido pela prefeitura (via Secretaria de Urbanismo ou equivalente) após vistoria final.

Documentos típicos: projeto aprovado (com carimbo da prefeitura), ART/RRT do responsável técnico, CND da obra (do SERO), comprovantes de pagamento de taxas municipais e, em algumas cidades, AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para edificações multifamiliares ou comerciais.

Custos típicos da prefeitura: R$ 500–5.000 dependendo do município e da metragem. Capitais cobram mais. Cidades pequenas têm taxas simbólicas.

Casos sem projeto aprovado: construções antigas sem projeto na prefeitura precisam de um processo de regularização edilícia (também chamado de "regularização fundiária" em alguns municípios), que reabre o projeto retroativamente. Custos: 1–3% do valor da obra.

Etapa 4 — Averbação na matrícula

A averbação é o ato final que liga a construção física ao registro jurídico. Sem averbação, a matrícula continua descrevendo apenas o terreno — mesmo com casa pronta há 20 anos. Para o direito, o imóvel é "lote vazio".

Documentos: habite-se original, CND da obra (SERO), matrícula atualizada, requerimento do proprietário e pagamento dos emolumentos. O cartório lavra a averbação em 5–15 dias úteis.

Custo: emolumentos cartoriais de averbação (variam por estado — em SP cerca de R$ 500–1.500 para imóveis residenciais até R$ 1 milhão).

Entenda em detalhe o que é a averbação de imóvel, quais atos precisam ser averbados e como atualizar a matrícula.

Quando a unidade regularizada é uma construção sobre outra (sobrelevação), o ato correto é a averbação do direito de laje com matrícula própria, que separa a laje da construção-base no registro.

Quanto custa regularizar (resumo)

Etapa	Custo típico	Prazo
CNO (Receita Federal)	Gratuito	1–7 dias
SERO + contribuições INSS	8–14% mão de obra	30–60 dias
ART/RRT do engenheiro	R$ 200–3.000	5–15 dias
Habite-se municipal	R$ 500–5.000	60–270 dias
Averbação no cartório	R$ 500–1.500	5–15 dias
Total estimado	4–8% do valor da obra	4–12 meses

Casos especiais

Imóvel em loteamento irregular

Antes do CNO, é preciso regularizar o loteamento (REURB ou processo municipal). Sem matrícula individual aberta, não há onde averbar.

Construção em área de preservação

Se a construção viola APP (Área de Preservação Permanente) ou recuos do zoneamento, a regularização pode exigir TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) ambiental ou demolição parcial.

Imóvel já vendido por contrato de gaveta

A regularização exige a colaboração do proprietário registral. Veja os caminhos no nosso guia de contrato de gaveta.

Publicado em: 17 de abril de 2026Atualizado em: 26 de julho de 2026