Posso rescindir um contrato de exclusividade com corretor?

Sim. Se o prazo terminou, ele se encerra sozinho. Se está em vigor, verifique a cláusula de rescisão antecipada (geralmente pede notificação por escrito com 15 a 30 dias de antecedência). Sem prazo definido, o contrato é revogável a qualquer momento por notificação escrita.

Se eu vender direto durante a exclusividade, pago comissão?

Depende do contrato. Muitos contratos de exclusividade preveem comissão devida mesmo em venda feita pelo próprio dono durante o prazo — é a chamada "cláusula de garantia". Sem essa cláusula expressa, a comissão só cabe se o corretor foi a causa eficiente do negócio (art. 725 do Código Civil).

Qual o prazo máximo de um contrato de exclusividade?

Não existe prazo máximo legal. O mercado costuma usar 90, 120 ou 180 dias. Prazos acima de 12 meses são desaconselhados — prendem o vendedor sem garantia de performance. A Res. CRECI 458/2020 exige apenas que o prazo esteja escrito.

O corretor pode cobrar comissão depois do fim do contrato?

Sim, se ele foi a causa eficiente do negócio — ou seja, apresentou o comprador que fechou, ainda que a venda ocorra depois do fim do contrato. Por isso é importante ter, por escrito, a lista de compradores efetivamente apresentados no período de exclusividade.

Preciso pagar multa para sair do contrato?

Só se o contrato prevê multa expressa por rescisão antecipada. Cláusula de multa não é padrão. Depois do fim do prazo (ou notificando conforme o próprio contrato), o encerramento é sem multa.

A exclusividade precisa ser por escrito?

Sim. A Resolução CRECI 458/2020 exige que a Autorização de Venda seja escrita, com prazo e cláusula de rescisão. Autorização apenas verbal ou por conversa não configura exclusividade — o proprietário pode vender direto a qualquer momento.

Posso trocar de corretor durante o contrato de exclusividade?

Não. Enquanto durar a exclusividade, contratar outro corretor caracteriza quebra de contrato e pode gerar comissão em dobro (para o exclusivo e para quem vendeu). Espere o fim do prazo ou faça a rescisão antecipada por escrito antes.

O corretor sumiu e o imóvel parou. O que fazer?

Envie uma notificação por e-mail ou WhatsApp com prova de leitura, cobrando um relatório de esforços e um plano de ação em 15 dias. Sem resposta, use a cláusula de rescisão antecipada por descumprimento — o contrato pode ser encerrado sem multa por inércia do corretor.

Como comprovar que um comprador não veio do corretor?

A prova está na lista de compradores efetivamente apresentados pelo corretor no período de exclusividade. Peça essa lista por escrito ao encerrar o contrato. Sem constar da lista, presume-se que o comprador chegou por outro caminho.

Depois de sair, posso anunciar em marketplace direto com o proprietário?

Pode. Encerrada a exclusividade e retirado o anúncio do corretor dos portais, o proprietário retoma o controle total sobre a venda e pode publicar em qualquer plataforma, inclusive marketplaces de negociação direta, sem comissão de corretagem sobre a venda.

Sou obrigado a vender por corretor?

Não. A Lei 6.530/78 regula a profissão do corretor, mas não impõe intermediação para o proprietário. Vender direto ao comprador é legal e cada vez mais comum, especialmente em plataformas com verificação de identidade e chat direto entre as partes.

O que é a Resolução CRECI 458/2020?

É a resolução do COFECI que padroniza a "Autorização de Venda". Ela exige forma escrita, prazo, valor da comissão, tipo (exclusiva ou não) e cláusulas de rescisão. É o principal ato normativo que rege o contrato entre proprietário e corretor.

Como cancelar contrato de exclusividade sem multa?

Se o prazo terminou, envie um termo de rescisão por escrito com prova de recebimento e peça a lista de compradores apresentados. Se ainda vigora, use a cláusula de rescisão antecipada (aviso prévio de 15 a 30 dias) ou, havendo descumprimento do corretor (inércia, ausência de esforços), invoque a rescisão por descumprimento (art. 476 do CC). Sem cláusula de multa expressa, o encerramento é gratuito.

Existe modelo oficial de contrato de exclusividade?

A Resolução CRECI 458/2020 padroniza os requisitos mínimos (partes, imóvel, tipo de autorização, prazo, comissão, rescisão), mas não impõe um modelo único. Cada CRECI regional pode publicar um formulário — não é obrigatório. Modelos genéricos de imobiliárias costumam favorecer o corretor: revise com um advogado antes de assinar.

A "Autorização de Venda" vale para a matrícula do imóvel?

Não. A Autorização de Venda é um contrato de corretagem entre proprietário e corretor — não altera a matrícula do imóvel e não impede o proprietário de vender pessoalmente. O que ela pode fazer é gerar dever de pagar comissão se a venda for atribuída ao corretor pela cláusula de garantia.

Corretor pode publicar meu imóvel sem autorização assinada?

Não. A Res. CRECI 458/2020 exige autorização escrita para publicação. Se o corretor anunciou sem seu consentimento, notifique-o formalmente e denuncie ao CRECI regional. Anúncios sem autorização não geram direito à comissão e podem gerar sanção disciplinar ao corretor.

Publicado em: 17 de julho de 2026

Contrato de exclusividade com corretor: como funciona e como sair sem multa

O contrato de exclusividade com corretor é uma autorização por escrito em que o proprietário permite que apenas um corretor (ou uma imobiliária) trabalhe a venda do imóvel por um período. Depois de assinado, muitos vendedores descobrem que a casa parou, o corretor sumiu e não sabem como sair sem pagar comissão. Este guia mostra o que a Lei 6.530/78 e a Resolução CRECI 458/2020 exigem, quando o corretor tem direito à comissão, como rescindir o contrato e como voltar a vender direto com o comprador — sem comissão de corretagem.

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Pontos-chave

✓A exclusividade é sempre por prazo determinado e precisa estar por escrito — sem prazo, o autorização é revogável a qualquer momento.
✓A Resolução CRECI 458/2020 exige contrato escrito, com prazo, remuneração e a possibilidade de rescisão prevista em cláusula.
✓A comissão é devida quando o corretor for a "causa eficiente" do negócio (art. 725 CC) — não pelo simples anúncio.
✓No fim do prazo, você pode voltar a vender direto ao comprador e anunciar em marketplace, sem comissão de corretagem sobre a venda.

Resposta rápida

A exclusividade com corretor é sempre por prazo determinado e por escrito. Terminado o prazo (ou notificando o corretor com antecedência conforme o próprio contrato), o proprietário pode encerrar sem multa e vender direto ao comprador. A comissão só é devida se o corretor efetivamente aproximou o comprador que fechou o negócio (art. 725 do Código Civil). Se você fechou por conta própria com alguém que o corretor não apresentou, não há comissão a pagar.

O que é o contrato de exclusividade com corretor

O contrato de exclusividade é o instrumento em que o proprietário autoriza um único corretor (pessoa física) ou uma imobiliária a divulgar e negociar o imóvel por um prazo determinado. Enquanto durar a exclusividade, o vendedor se compromete a não contratar outro corretor e a encaminhar ao exclusivo qualquer interessado que apareça.

Ele é regulado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil, pela Lei 6.530/78 (que regulamenta a profissão de corretor) e pela Resolução CRECI 458/2020, que padroniza a "Autorização de Venda" e exige que ela seja escrita, com prazo, valor da comissão e cláusulas de rescisão.

Não confunda exclusividade com obrigação de vender por corretor. A Lei 6.530/78 regula a atividade profissional, mas em nenhum momento impõe que o proprietário use um corretor para vender o próprio imóvel — vender direto é lícito.

Tipos de autorização de venda

Nem toda autorização de venda é exclusiva. Antes de assinar, entenda em qual formato o corretor está te colocando:

Autorização simples (não exclusiva)

Vários corretores podem trabalhar o imóvel ao mesmo tempo, e o proprietário pode vender por conta própria. A comissão só é devida ao corretor que efetivamente fechar o negócio.

Autorização com exclusividade

Apenas o corretor autorizado pode agir. Enquanto durar o prazo, o proprietário se compromete a não usar outros corretores e a repassar contatos. Pode gerar comissão mesmo se o dono vender por conta própria — se assim previsto.

Autorização com opção de compra

O corretor tem prioridade para comprar o imóvel dentro do prazo. Raramente usada em venda residencial direta ao comprador final.

Sem contrato escrito

Autorização verbal ou por WhatsApp não é exclusiva por definição. Pelo art. 725 do CC, a comissão só é devida se o corretor efetivamente causou o negócio — sem exclusividade escrita, o proprietário pode vender direto.

Prazo e cláusulas obrigatórias

A Resolução CRECI 458/2020 exige que a autorização de venda seja por escrito e contenha, no mínimo:

→Identificação do imóvel e do proprietário.
→Prazo de vigência (com data de início e término).
→Valor pretendido de venda e valor da comissão de corretagem.
→Se é exclusiva ou não.
→Condições de renovação e de rescisão antecipada.

Não existe um prazo legal mínimo, mas na prática o mercado usa entre 90 e 180 dias. Prazos longos (12 meses ou mais) são desfavoráveis ao vendedor — se o corretor não performar, você fica preso ao contrato.

Se o contrato foi assinado sem prazo, ele é revogável a qualquer momento pelo proprietário, mediante notificação escrita ao corretor.

Como rescindir o contrato de exclusividade

Rescindir bem é diferente de simplesmente "sumir". Um encerramento por escrito, respeitando o próprio contrato, evita cobranças indevidas de comissão depois. Passo a passo:

1
Releia o contrato — Identifique o prazo, a cláusula de rescisão antecipada e a definição de "cliente apresentado". Guarde uma cópia digitalizada.
2
Aguarde o fim do prazo (ou notifique) — Se o prazo terminou e o contrato não tem cláusula de renovação automática, ele se extingue de pleno direito. Havendo cláusula de rescisão antecipada, siga a antecedência prevista (geralmente 30 dias).
3
Envie notificação escrita — Formalize por e-mail, WhatsApp com confirmação de leitura ou carta com AR, informando a data de encerramento. Peça a devolução das chaves e a lista de compradores efetivamente apresentados no período.
4
Registre a lista de contatos — Anote quem o corretor apresentou. É essa lista que define se um comprador futuro foi apresentado por ele — evita cobrança de comissão quando outra pessoa fecha o negócio.
5
Retire o anúncio dos portais — Peça a remoção do anúncio do corretor de todos os canais. Só depois publique o imóvel por conta própria — evita coincidência de leads.

Encerrar por escrito é o que protege o proprietário. Verbal ou por conversa isolada, o corretor pode alegar que a exclusividade continua e cobrar comissão depois.

Quando a comissão é devida (mesmo saindo do contrato)

A regra central está no artigo 725 do Código Civil: a comissão é devida quando o corretor for a "causa eficiente" do negócio — ou seja, quando ele efetivamente aproximou o comprador que fechou. Isso vale mesmo depois do fim do contrato.

Corretor apresentou o comprador que fechou

Comissão devida, mesmo que a venda ocorra semanas depois do fim do contrato. É o cenário mais litigioso — por isso a lista de contatos apresentados é essencial.

Comprador chegou sozinho (indicação, rede social, marketplace)

Sem intervenção do corretor. Nenhuma comissão devida, ainda que o imóvel tenha sido anunciado por ele.

Contrato encerrado, novo comprador aparece depois

Se o corretor não apresentou essa pessoa, não há direito à comissão. O ônus da prova é dele.

Exclusividade "com garantia de comissão"

Alguns contratos preveem comissão devida mesmo se o dono vender por conta própria durante o prazo. Cláusula legal, mas rescindível ao fim do prazo — depois disso não pega mais.

Historicamente a comissão de corretagem gira em torno de 6% do valor da venda; em marketplaces de negociação direta, esse valor costuma não existir sobre a venda em si.

Depois do contrato: como voltar a vender direto

Encerrada a exclusividade, o proprietário retoma o controle: define o preço, atende os interessados e negocia direto com o comprador. Etapas típicas:

1
Anuncie em plataformas de negociação direta com o proprietário — o anúncio é gratuito e não há comissão sobre a venda.
2
Reúna a documentação (matrícula atualizada, certidões negativas, IPTU e condomínio quitados).
3
Fotografe e escreva a descrição você mesmo — quem mora sabe o que valoriza o imóvel.
4
Atenda os contatos e conduza as visitas.
5
Feche o preço direto com o comprador; o suporte jurídico opcional do escritório parceiro cuida do contrato e da escritura.

Veja também como vender sem corretor para o passo a passo completo.

Como cancelar o contrato de exclusividade sem multa

A saída sem multa depende de três variáveis: (a) o prazo (contrato terminou vs em vigor), (b) o cumprimento (o corretor está trabalhando o imóvel), e (c) as cláusulas de rescisão. Na prática, mais de 80% dos contratos podem ser encerrados sem multa quando o proprietário segue o procedimento correto e mantém prova documental.

Confirme o prazo vigente

Releia a data de assinatura e a duração. Terminado o prazo, envie um encerramento formal — nem sempre a extinção é automática se o próprio contrato exige aviso prévio.

Notifique por escrito com AR ou e-mail rastreável

Uma comunicação com prova de recebimento (Aviso de Recebimento dos Correios ou e-mail com confirmação) é suficiente. Guarde cópia. Evite apenas WhatsApp sem confirmação.

Peça a lista de compradores apresentados

Solicite por escrito, no momento do encerramento, a relação com nome e CPF dos leads apresentados pelo corretor. Sem lista, presume-se que o comprador que fechar não veio dele (art. 725 CC).

Retire o anúncio dos portais

Confira Zap, VivaReal, OLX e outros portais onde o corretor tenha publicado. Peça a remoção formal. Anúncios antigos podem gerar contatos que o corretor tentará reivindicar.

Formalize o encerramento

Assine um termo de rescisão simples: partes, data, motivo, quitação recíproca (nada mais a haver). Reduz drasticamente o risco de cobrança futura.

Corretor sumiu, não retorna e o imóvel parou? Use a cláusula de rescisão por descumprimento (ou o art. 476 do CC — exceção de contrato não cumprido). Notifique por escrito, dê 15 dias para retomar as ações e, sem resposta, considere o contrato rescindido sem multa.

Cláusulas obrigatórias pela Resolução CRECI 458/2020

Antes de assinar (ou renovar), confira se o contrato traz todas as cláusulas exigidas pela Res. CRECI 458/2020. A ausência de qualquer uma delas dá base para questionar a exclusividade e pode caracterizar autorização simples — revogável a qualquer momento.

Qualificação completa das partes: nome, CPF/CNPJ, endereço, CRECI do corretor (com número e estado).
Descrição do imóvel: endereço completo, matrícula, área, tipologia e valor pretendido de venda.
Tipo de autorização: exclusiva ou não exclusiva. A palavra "exclusividade" deve estar explícita.
Prazo determinado da autorização, com data de início e de fim (Res. CRECI 458/2020 exige prazo escrito).
Percentual e forma de pagamento da comissão — normalmente 6% do valor efetivamente recebido.
Fato gerador da comissão: aproximação útil (art. 725 CC), com ou sem cláusula de garantia por venda direta.
Cláusula de rescisão antecipada: prazo de notificação, motivos e eventuais multas — se houver.
Cláusula de renovação: sem renovação automática, salvo previsão expressa com prazo para oposição.
Foro de eleição e assinatura das partes (proprietário e corretor com CRECI).

Baixe uma versão do contrato antes de assinar e leve para revisão. Suporte jurídico opcional a partir de 1,85% do preço revisa o contrato, o prazo, a cláusula de garantia e a rescisão — evita comissão em dobro e prazos abusivos.

Erros comuns ao sair do contrato

Sair sem formalizar por escrito

Sem notificação registrada, o corretor pode alegar que a exclusividade continua e cobrar comissão sobre uma venda futura.

Não pedir a lista de compradores apresentados

Sem essa lista, fica difícil provar que o comprador que fechou não veio do corretor.

Anunciar por conta própria antes do fim do prazo

Enquanto a exclusividade vigora, isso pode ser considerado quebra de contrato — mesmo que o corretor não esteja trabalhando o imóvel.

Assinar prazos muito longos (12+ meses)

Prende o proprietário sem garantia de resultado. Prefira 90 dias renováveis.

Aceitar cláusula de "renovação automática"

Sem uma notificação enviada dentro do prazo, o contrato se renova sozinho. Marque a data no calendário.

Base legal

A relação com o corretor é regulada por três camadas: o Código Civil (contrato de corretagem, arts. 722 a 729), a Lei 6.530/78 (profissão de corretor de imóveis) e a Resolução CRECI 458/2020 (padroniza a Autorização de Venda). Nenhuma delas obriga o proprietário a usar corretor para vender.

→Art. 725 do Código Civil: comissão devida quando o corretor for a causa eficiente do negócio.
→Art. 726 do Código Civil: pluralidade de corretores — se houver vários, quem efetivamente aproximou o comprador tem direito à comissão.
→Res. CRECI 458/2020: exige contrato escrito, com prazo, valor da comissão e cláusulas de rescisão.
→Lei 6.530/78: regula a profissão, sem impor intermediação obrigatória para o proprietário.

Revisado: julho de 2026 · Fontes: Lei 6.530/78, Código Civil (arts. 722–729), Res. CRECI 458/2020