Vender Imóvel em União Estável
Pontos-chave
- ✓União estável = comunhão parcial (CC art. 1.725) — bens adquiridos durante a convivência entram na meação, mesmo sem casamento formal.
- ✓Vender imóvel adquirido na união sem anuência do companheiro pode gerar nulidade — comprador exige a anuência.
- ✓A data de início da união estável é frequentemente disputada — documente: residência conjunta, contas, fotos com data, declaração pública.
- ✓Contrato escrito de convivência (em cartório) define regime diferente — protege patrimônio individual.
- ✓Bens adquiridos antes do início da convivência permanecem como particulares — não entram na meação.
Resposta rápida
O Que Muda em União Estável
A união estável é reconhecida pela Constituição (art. 226, §3º) e regulamentada pelo Código Civil (arts. 1.723–1.727). Diferente do casamento civil, não exige cerimônia formal — basta convivência pública, contínua e duradoura com objetivo de constituir família.
Em união estável, bens adquiridos durante a convivência são meados — vender exige anuência do companheiro, mesmo se o imóvel está só em um nome.
O ponto crítico: pelo art. 1.725 do CC, o regime patrimonial padrão é a comunhão parcial — exatamente como no casamento civil. Bens adquiridos durante a convivência entram na meação, mesmo se registrados em nome de apenas um dos companheiros.
Diferença prática versus casamento: a data de início da união é frequentemente disputada (não há ato civil formal). A prova é construída com documentos: comprovante de residência comum, contas conjuntas, declaração de IR, fotos datadas, declaração pública (redes sociais, eventos), correspondência.
Meação: O Que Entra e O Que Não Entra
A regra do art. 1.725 (comunhão parcial) define o que entra na meação:
Entram na meação
- •Imóveis comprados durante a convivência (mesmo em nome de um só)
- •Imóveis financiados durante a convivência (parcelas pagas conjuntamente)
- •Valorização de imóveis particulares quando reformados com renda do casal
- •Bens adquiridos com renda do trabalho de qualquer um dos conviventes
NÃO entram na meação
- •Imóveis adquiridos antes do início da união estável
- •Bens recebidos por herança ou doação durante a união (com cláusula de incomunicabilidade)
- •Bens sub-rogados de patrimônio anterior (comprovado documentalmente)
- •Bens definidos como particulares em contrato escrito de convivência
Anuência do Companheiro: Por Que é Essencial
Vender imóvel adquirido durante a união estável sem a anuência do companheiro pode gerar:
- →Nulidade da venda em ação proposta pelo companheiro prejudicado
- →Recusa do cartório em lavrar a escritura (cartórios cada vez mais exigem comprovação de estado civil "convivente em união estável")
- →Recusa do banco em financiar o comprador, se houver financiamento envolvido
- →Litígio prolongado que pode bloquear o registro por anos
Como o comprador se protege: exige declaração assinada pelo companheiro reconhecendo a venda, ou que a escritura seja assinada pelos dois conviventes como vendedores. Em caso de dissolução já formalizada (judicial ou extrajudicial), a partilha registrada substitui a anuência.
Como Provar a Data de Início da União Estável
A data de início é o divisor: bens antes são particulares, bens durante entram na meação. Sem casamento civil, a prova é construída por conjunto de documentos:
Comprovante de residência conjunta
Contas de água, luz, internet, IPTU em nome dos dois ou em endereços coincidentes ao longo do tempo.
Declaração de IR conjunta ou cruzada
Declaração como dependente, declaração com endereço comum, ou declaração com referência cruzada ao parceiro.
Conta bancária conjunta
Conta-corrente, poupança ou investimento aberto conjuntamente — extrato com data de abertura.
Plano de saúde / previdência como dependente
Inclusão como dependente em plano de saúde, plano funerário ou fundo de pensão.
Declaração pública
Redes sociais, fotos de eventos familiares com datas, convites de casamento de terceiros endereçados ao casal.
Ata notarial
Em cartório de notas, declaração formal de testemunhas que confirmam a data de início da convivência (Lei 13.105/2015 art. 384).
Contrato de Convivência: Quando Vale a Pena
O contrato escrito de convivência (CC art. 1.725, parte final) é lavrado em cartório de notas e define regras patrimoniais específicas — equivalente ao pacto antenupcial do casamento.
- →Diferença significativa de patrimônio entre os companheiros
- →Empresário ou profissional liberal querendo separar atividade econômica
- →Pessoa com filhos de relacionamento anterior protegendo herança
- →Imóvel financiado em nome de apenas um, querendo definir contribuição proporcional
- →Patrimônio recebido por herança ou doação que se quer manter individual
Custo médio: R$ 500–R$ 1.500 em emolumentos cartoriais. Pode ser lavrado a qualquer momento da união (não precisa ser anterior à convivência), mas só vale dali para frente.
Passo a Passo: Venda em União Estável
Acordo entre os conviventes
⏱ Antes de anunciar
Concordância sobre venda, valor mínimo aceitável e divisão do produto. Sem acordo prévio, ação judicial é o caminho.
Documentação patrimonial
⏱ 7–15 dias
Matrícula atualizada, comprovação de quitação de IPTU/condomínio, certidões negativas, comprovação da data de início da união se houver disputa.
Anúncio e negociação
⏱ 30–120 dias
Anunciar grátis, negociar diretamente. Identificar-se como "convivente em união estável" no anúncio evita questionamentos do comprador.
Contrato e escritura
⏱ 15–30 dias
Ambos os companheiros assinam como vendedores. Cartório pode exigir declaração de estado civil "convivente" e identificação do imóvel como adquirido na união.
Divisão do produto
⏱ No fechamento
Conforme regime aplicável (meação 50/50 na regra geral) ou conforme contrato escrito de convivência se houver.