Convenção de condomínio: o que é, o que precisa conter e qual o quórum para mudar
Pontos-chave
- ✓A convenção obriga todos os titulares, ocupantes e sucessores — inclusive quem comprou depois (CC art. 1.333).
- ✓Aprovar a convenção exige assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais.
- ✓Alterar a convenção exige 2/3 dos condôminos; mudar a destinação do prédio exige unanimidade.
- ✓Sem registro no cartório de imóveis, a convenção vale entre condôminos, mas não produz efeito pleno perante terceiros.
Resposta rápida
O que é a convenção de condomínio
A convenção é o ato constitutivo do condomínio edilício. É ela que transforma um conjunto de unidades autônomas em um corpo organizado: fixa as frações ideais, delimita o que é área privativa e o que é comum, estabelece como as despesas serão rateadas e como as decisões coletivas serão tomadas. Está prevista nos arts. 1.333 a 1.335 do Código Civil.
A característica mais importante — e a mais ignorada por quem compra — é o alcance: uma vez registrada, a convenção obriga os titulares de direito sobre as unidades, seus sucessores e todos os ocupantes, incluindo inquilinos e comodatários. Ninguém pode alegar que não conhecia o texto para descumpri-lo.
Natureza
Ato normativo interno, com natureza estatutária. Não é contrato bilateral: vincula quem entra depois.
A quem obriga
Proprietários, promitentes compradores, cessionários, sucessores, inquilinos e demais ocupantes.
Base legal
Código Civil, arts. 1.331 a 1.358, e Lei 4.591/1964 no que não foi revogado.
Conteúdo obrigatório da convenção
O art. 1.334 do Código Civil lista o que a convenção precisa disciplinar. Uma convenção que omite qualquer desses itens gera insegurança prática: rateio contestado, sanção inaplicável, assembleia com quórum discutido.
| Item obrigatório | O que precisa estar definido |
|---|---|
| Cota de contribuição | O que precisa estar definidoA quota-parte de cada unidade nas despesas e a forma de pagamento |
| Forma de administração | O que precisa estar definidoComo o síndico é eleito, prazo de mandato, poderes e prestação de contas |
| Competência das assembleias | O que precisa estar definidoMatérias de cada tipo de assembleia, forma de convocação e quóruns |
| Sanções | O que precisa estar definidoMultas por infração ao dever do condômino e o procedimento de aplicação |
| Regimento interno | O que precisa estar definidoO regimento pode integrar a convenção ou ser aprovado em separado |
| Destinação das unidades | O que precisa estar definidoUso residencial, comercial ou misto de cada parte do empreendimento |
A convenção não pode contrariar norma legal cogente. Cláusulas que proíbem animais que não causam incômodo, vedam a locação de forma absoluta ou fixam multa moratória acima do teto legal são reiteradamente afastadas pelo Judiciário.
Quórum para aprovar e alterar a convenção
Confundir quóruns é a fonte mais comum de anulação de deliberação condominial. O Código Civil trabalha com três patamares principais, além dos quóruns específicos de obras e sanções.
| Deliberação | Quórum exigido | Base legal |
|---|---|---|
| Aprovar a convenção | Quórum exigidoTitulares de 2/3 das frações ideais | Base legalCC art. 1.333 |
| Alterar a convenção | Quórum exigido2/3 dos votos dos condôminos | Base legalCC art. 1.351 |
| Alterar a destinação do edifício ou da unidade | Quórum exigidoUnanimidade | Base legalCC art. 1.351, parte final |
| Obras voluptuárias (embelezamento) | Quórum exigido2/3 dos condôminos | Base legalCC art. 1.341, I |
| Obras úteis | Quórum exigidoMaioria dos condôminos | Base legalCC art. 1.341, II |
| Multa por reiterado comportamento antissocial | Quórum exigido3/4 dos condôminos restantes | Base legalCC art. 1.337, parágrafo único |
| Alterar o regimento interno | Quórum exigidoO previsto na convenção; na omissão, maioria simples | Base legalCC art. 1.334, § 2º |
Uma observação prática: o quórum de alteração conta os condôminos, não os presentes. Em condomínios grandes, isso significa que uma assembleia com baixa presença simplesmente não consegue alterar a convenção, por mais unânime que seja entre quem apareceu.
Convenção x regimento interno: o que muda
Os dois documentos convivem, mas têm hierarquia e rigidez diferentes. A convenção trata da estrutura; o regimento trata do cotidiano. Quando o regimento contraria a convenção, prevalece a convenção.
| Aspecto | Convenção | Regimento interno |
|---|---|---|
| Função | ConvençãoInstitui e estrutura o condomínio | Regimento internoDisciplina o uso diário das áreas e a convivência |
| Exemplos de matéria | ConvençãoFrações ideais, rateio, destinação, competência da assembleia | Regimento internoHorário da piscina, uso do salão, mudanças, regras de obra |
| Quórum de alteração | Convenção2/3 dos condôminos | Regimento internoO previsto na convenção; costuma ser maioria simples |
| Registro em cartório | ConvençãoNecessário para eficácia plena perante terceiros | Regimento internoDispensável quando não integra a convenção |
| Hierarquia | ConvençãoPrevalece sobre o regimento | Regimento internoSubordinado à convenção e à lei |
Assembleia: como as decisões são tomadas
A assembleia é o órgão máximo do condomínio. A ordinária é anual e aprova orçamento, contas e a cota do exercício; a extraordinária trata de temas pontuais, como obras, taxa extra ou mudança de convenção.
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1
Convocação por escrito, com antecedência e ordem do dia clara — a assembleia não delibera validamente sobre tema fora da pauta.
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2
Verificação de quórum de instalação e de deliberação, conforme a matéria em votação.
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3
Impedimento de voto do condômino inadimplente (CC art. 1.335, III), salvo disposição mais favorável na convenção.
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4
Votação por fração ideal ou por unidade, conforme o critério definido na convenção.
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5
Lavratura de ata e distribuição aos condôminos; a ata é o documento que prova a deliberação.
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6
Registro da ata em cartório quando a decisão altera a convenção.
Deliberação tomada sem convocação regular, sem quórum ou fora da ordem do dia é anulável. O prazo prático para questionar é curto, e a inércia costuma ser interpretada como concordância tácita.
Registro e eficácia perante terceiros
Entre os próprios condôminos, a convenção aprovada pelo quórum legal já produz efeitos, mesmo sem registro — entendimento consolidado pela Súmula 260 do STJ. Mas para produzir efeito pleno perante terceiros, ela deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente (CC art. 1.333, parágrafo único).
Na prática do comprador: peça sempre a convenção registrada, com a certidão do cartório, e não a "versão em PDF" que circula no grupo de moradores. Alterações posteriores só valem se também tiverem sido aprovadas com quórum e averbadas.
O documento que reúne o histórico registral do imóvel e das restrições que o afetam é a matrícula — o guia da certidão de ônus reais explica como lê-la.
A convenção também define quem responde por defeitos em área comum — veja vício oculto em imóvel.
O que o comprador deve checar na convenção
Ler a convenção antes de assinar evita a descoberta tardia de uma restrição que inviabiliza o uso pretendido. Vale conferir estes pontos com atenção:
- Destinação da unidade: residencial, comercial ou mista — decisiva para home office com atendimento ou locação por temporada
- Critério de rateio: por fração ideal ou por unidade, e quais despesas são rateadas de forma diferenciada
- Fundo de reserva: percentual, forma de cobrança e finalidade permitida
- Vaga de garagem: unidade autônoma, área de uso exclusivo ou rotativa, e se pode ser alugada a não condômino
- Regras de obra e reforma na unidade, com horários e exigência de responsável técnico
- Animais, barulho, uso do salão e circulação em áreas comuns
- Multas por infração e por inadimplência, com o respectivo procedimento
- Quórum de alteração da convenção e do regimento, para dimensionar quanto essas regras podem mudar
Na negociação direta com o proprietário, peça a convenção registrada, o regimento interno vigente e as atas das duas últimas assembleias. Esses três documentos revelam, juntos, o que o condomínio é hoje e o que ele já decidiu que será amanhã.
Cláusulas válidas e cláusulas inválidas na convenção
A convenção é soberana dentro da lei, não acima dela. Ela pode organizar, disciplinar e restringir o uso — mas não pode suprimir direito de propriedade, criar sanção sem previsão legal nem contrariar norma cogente do Código Civil. A tabela abaixo separa as cláusulas que os tribunais costumam manter das que costumam afastar, com o raciocínio de cada caso.
| Cláusula | Situação | Por quê |
|---|---|---|
| Disciplinar circulação de animais (elevador de serviço, coleira, porte em áreas comuns) | SituaçãoVálida | Por quêRegula o uso da área comum sem suprimir o direito de usar a unidade |
| Proibir de forma absoluta qualquer animal | SituaçãoInválida | Por quêRestringe o uso da propriedade sem que exista risco, incômodo ou insalubridade comprovados |
| Fixar horário de obra e exigir responsável técnico em reforma estrutural | SituaçãoVálida | Por quêProtege sossego, salubridade e segurança, deveres do art. 1.336, IV |
| Proibir a venda ou a locação da unidade | SituaçãoInválida | Por quêEsvazia o direito de dispor do bem, núcleo da propriedade |
| Restringir locação por curta temporada com alta rotatividade em prédio residencial | SituaçãoEm regra válida | Por quêPreserva a destinação residencial registrada e a segurança do acesso |
| Multa moratória acima de 2% ao mês | SituaçãoInválida | Por quêO teto está fixado no art. 1.336, §1º, do Código Civil |
| Multa de até cinco cotas por infração a dever | SituaçãoVálida | Por quêAutorizada pelo art. 1.336, §2º, com notificação e direito de defesa |
| Impedir o inadimplente de usar elevador, piscina ou portaria | SituaçãoInválida | Por quêCobrança indireta vedada; o caminho é a ação de cobrança |
| Vedar visitas ou controlar quem o morador recebe na unidade | SituaçãoInválida | Por quêInvade a esfera privada e o uso exclusivo da unidade |
| Ratear despesa de área de uso restrito só entre os beneficiados | SituaçãoVálida | Por quêA convenção pode adotar critério de rateio diverso da fração ideal |
Há um ponto intermediário que gera muita dúvida: a cláusula que existe na convenção registrada, é inválida em tese, mas nunca foi questionada. Ela continua sendo aplicada pelo condomínio até que alguém a conteste — administrativamente em assembleia ou judicialmente. Por isso, na compra, o que importa não é apenas a validade teórica da regra, mas o fato de que ela é praticada no dia a dia do prédio.
Exemplo real: a assembleia que proibiu animais
Um condomínio residencial de 60 unidades aprova, em assembleia extraordinária com 42 votos favoráveis, a inclusão na convenção de uma cláusula proibindo qualquer animal nas unidades. Uma moradora com um cão de pequeno porte, sem histórico de reclamação, é notificada e multada. O caso reúne três erros que aparecem juntos com frequência.
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1
Erro de quórum: alterar a convenção exige dois terços dos condôminos (CC art. 1.351), o que em 60 unidades significa 40 votos — aqui o quórum foi atingido, mas em muitos casos conta-se apenas os presentes, o que invalida a deliberação.
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2
Erro de conteúdo: a proibição genérica de animais que não causam risco, incômodo ou insalubridade é reiteradamente afastada pelo Judiciário por restringir o uso da propriedade sem fundamento concreto.
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3
Erro de procedimento: a multa foi aplicada sem notificação prévia e sem oportunidade de defesa, exigências consolidadas pela jurisprudência mesmo quando a convenção é silente.
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4
Caminho da moradora: pedir por escrito a revisão ao síndico, registrar a divergência em ata da assembleia seguinte e, persistindo a cobrança, buscar a anulação judicial da cláusula e da multa.
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5
Regra que seria válida no lugar: disciplinar o porte em áreas comuns, exigir coleira e uso do elevador de serviço, e prever sanção para o animal que comprovadamente gere incômodo reiterado.
A lição prática para quem compra: uma cláusula pode estar escrita, registrada e sendo aplicada mesmo sendo inválida. Antes de assinar, verifique se a regra que te afeta é do tipo que se sustenta — e, se não for, considere o custo de ter que discuti-la depois de já morar lá.
Como ler a convenção antes de comprar: 10 pontos
Uma convenção tem entre 20 e 60 páginas e quase ninguém a lê inteira. A leitura útil é dirigida: dez pontos respondem a maior parte do que muda a vida do comprador. Percorra nesta ordem, com o texto registrado em mãos.
- Destinação do edifício e da unidade — residencial, comercial ou mista; decide home office com atendimento, consultório e locação por temporada
- Quadro de frações ideais — confirme se a fração da sua unidade bate com a matrícula e se a soma fecha em 100%
- Critério de rateio — por fração ideal, por unidade ou misto, e quais despesas têm rateio diferenciado
- Fundo de reserva — percentual, base de cálculo e finalidade permitida de uso
- Vaga de garagem — unidade autônoma, área de uso exclusivo ou rotativa; se pode ser alugada a não condômino
- Áreas de uso exclusivo — terraço, jardim, varanda: quem conserva e quem decide sobre alteração
- Regras de obra e fachada — horários, padrão de envidraçamento, ar-condicionado e exigência de ART
- Sanções — valores das multas, quem aplica, se há notificação prévia e recurso à assembleia
- Quóruns — de instalação, de deliberação ordinária, de alteração da convenção e do regimento
- Cláusulas de restrição pessoal — animais, visitas, locação: identifique as que são inválidas e as que se sustentam
Terminada a leitura, cruze três documentos: a convenção registrada, o regimento interno vigente e as atas das duas últimas assembleias. A convenção diz o que o condomínio é, o regimento diz como ele funciona hoje e as atas dizem o que ele decidiu que será amanhã — inclusive obras e taxas extras já aprovadas que o comprador vai herdar.
Como alterar a convenção na prática
Alterar a convenção não é aprovar um texto na assembleia e mandar o PDF para o grupo de moradores. É um procedimento registral, e a etapa esquecida com mais frequência — a averbação no cartório — é justamente a que dá eficácia perante terceiros, incluindo o futuro comprador da unidade.
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1
Redação prévia da minuta com o texto exato dos artigos a alterar, distribuída junto com a convocação para que os condôminos leiam antes.
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2
Convocação por escrito, com prazo razoável e ordem do dia específica: "alteração dos arts. X e Y da convenção" — pauta genérica não sustenta a deliberação.
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3
Assembleia com verificação de titularidade e de quitação, já que o inadimplente não computa voto (CC art. 1.335, III).
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4
Votação com o quórum correto: dois terços dos condôminos para alterar a convenção e unanimidade para mudar a destinação do edifício ou da unidade (CC art. 1.351).
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5
Lavratura da ata com o texto integral aprovado, assinada pelo presidente da assembleia e pelo secretário, com a lista de presença anexa.
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6
Averbação da alteração no cartório de registro de imóveis onde a convenção está registrada, com a ata e os documentos exigidos pelo oficial.
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7
Distribuição da versão consolidada a todos os condôminos e à administradora, para que o texto aplicado no dia a dia seja o mesmo que está registrado.
Custos e prazos variam por estado, porque dependem da tabela de emolumentos do cartório e do número de unidades envolvidas. O ponto que interessa ao comprador é outro: enquanto a alteração não é averbada, existe risco de haver duas versões circulando — a registrada e a "atual" — e é a registrada que prevalece em uma discussão sobre rateio, sanção ou destinação.
Peça sempre a certidão da convenção emitida pelo cartório, com a data da última averbação. Se a administradora entregar apenas um arquivo digital sem certidão, você não tem como saber se aquele é o texto que vale juridicamente.
Assembleia virtual, procuração e voto a distância
A assembleia condominial por meio eletrônico foi consolidada pela Lei 14.309/2022, que alterou o Código Civil para permitir expressamente a realização virtual ou híbrida, salvo vedação expressa na convenção. Na prática, isso aumentou o comparecimento em condomínios grandes — o mesmo comparecimento que costuma faltar para atingir os dois terços exigidos em alterações.
- A convocação deve informar de forma clara a plataforma, o horário e como o condômino acessa a votação
- A convenção pode vedar a assembleia virtual; na omissão, ela é permitida
- O sistema precisa permitir identificação do participante e registro do voto na ata
- Voto por procuração continua válido; a convenção pode limitar quantas procurações um mesmo condômino representa
- O condômino inadimplente participa e se manifesta, mas não computa voto
- A ata deve consignar a forma de realização, a lista de participantes e o resultado por matéria
Para quem vai comprar, a assembleia virtual tem um efeito colateral útil: as atas ficam mais completas, com registro nominal de votos e anexos digitais. Ao pedir as duas últimas atas, peça também a lista de presença e o resultado por matéria — é nesse detalhe que aparecem obras aprovadas por margem apertada, que costumam voltar à pauta e virar taxa extra no ano seguinte.