O que é dação em pagamento de imóvel?

É o acordo em que o devedor entrega um imóvel para quitar uma dívida em dinheiro, com aceitação expressa do credor (art. 356 do Código Civil). O imóvel substitui o pagamento em dinheiro; a partir do registro da escritura na matrícula, a propriedade passa para o credor e a dívida é considerada extinta (total ou parcialmente).

Dação em pagamento paga ITBI?

Sim. A dação é uma transmissão onerosa da propriedade e incide ITBI (2% a 3% conforme o município) sobre o valor de referência da prefeitura ou o valor da dação — o que for maior. O ITBI deve ser recolhido antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis, seguindo o mesmo procedimento de uma compra e venda.

Dação em pagamento paga Imposto de Renda?

Sim. A Receita Federal considera a dação uma alienação onerosa: sobre a diferença entre o valor de aquisição original do imóvel e o valor atribuído na dação incide IR sobre ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5% (Lei 13.259/2016). Mesmo sem entrar dinheiro no bolso, o imposto vence no último dia útil do mês seguinte à escritura, apurado pelo programa GCAP da Receita.

Qual a diferença entre dação em pagamento e venda?

Na venda, há um preço em dinheiro pelo imóvel; na dação, o próprio bem é o pagamento de uma dívida preexistente. Ambas são transmissões onerosas e pagam ITBI + IR sobre ganho de capital, mas juridicamente a dação depende de dívida líquida e aceitação expressa do credor (art. 356 do CC). Sem dívida prévia, não há dação — só compra e venda comum.

A dação precisa de escritura pública?

Sim, para imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Exceção: dações feitas com bancos ou instituições financeiras podem usar instrumento particular com força de escritura (art. 38 da Lei 4.591/64 e Lei 9.514/97). Em todos os casos, a dação só se completa com o registro do instrumento na matrícula do imóvel (art. 1.245 do CC).

O credor é obrigado a aceitar dação em pagamento?

Não. A dação depende de consentimento expresso do credor (art. 356 do CC). O devedor pode propor, mas o credor tem direito de recusar e exigir o pagamento em dinheiro ou executar as garantias. Se o credor apenas aceitar o bem como reserva ou análise, sem manifestar quitação, não há dação — o débito continua existindo.

Posso dar em pagamento um imóvel financiado?

Sim, mas depende de autorização do banco credor. Se o imóvel está em alienação fiduciária (Lei 9.514/97), a propriedade formal já é do banco — a dação nesse contexto é um acerto para consolidar a propriedade em favor da instituição e encerrar o contrato. Sem a anuência do banco, a dação é ineficaz e o Cartório de Registro de Imóveis não averba a transferência.

E se o imóvel valer mais que a dívida?

Nesse caso, o credor deve devolver a diferença ao devedor — chamada de "torna" ou "volta". A previsão deve estar expressa no instrumento de dação, com o valor exato da devolução e o prazo. Sem essa cláusula, a devolução pode virar disputa judicial. Do ponto de vista tributário, o ganho de capital é calculado sobre o valor total da dação, não sobre o líquido.

E se o imóvel valer menos que a dívida?

O devedor continua responsável pelo saldo remanescente, salvo se o instrumento de dação contiver cláusula de quitação total. É uma das negociações mais importantes: exija que o instrumento diga expressamente que a dação quita integralmente a dívida original, mesmo que o valor do imóvel seja inferior. Sem essa cláusula, o credor pode cobrar o saldo por até 5 anos (dívidas civis) ou 10 anos (dívidas líquidas).

Cônjuge precisa consentir na dação?

Depende do regime de bens. Em comunhão parcial, comunhão universal ou participação final nos aquestos, é obrigatória a outorga uxória do cônjuge (art. 1.647 do CC), sob pena de anulação por até 2 anos após o fim do casamento. Em separação total de bens ou quando o imóvel é bem particular, o consentimento não é exigido — mas o Tabelionato costuma pedir declaração formal.

Dação em pagamento vale para dívidas de condomínio ou IPTU?

Sim, em teoria — o Código Civil não restringe a dação a dívidas bancárias. Na prática, condomínios raramente aceitam receber uma unidade em pagamento porque assumem os custos de manutenção e revenda. Prefeituras também são reticentes. É mais comum a dação em pagamento ser usada em dívidas fiscais empresariais (art. 156, XI, do CTN), em que a lei municipal ou estadual regulamenta expressamente o procedimento.

Quanto tempo demora uma dação em pagamento?

Com credor colaborativo e documentação em ordem, de 45 a 90 dias: 15 a 30 dias para negociação e laudo de avaliação, 15 a 30 dias para lavratura da escritura e certidões, e 15 a 30 dias para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Dações bancárias podem levar 90 a 180 dias por conta da aprovação do comitê de crédito e da baixa da alienação fiduciária.

Vale mais a pena fazer dação ou vender o imóvel?

Depende do prazo, do valor de mercado e da urgência. A venda comum, mesmo rápida, costuma trazer 10% a 30% mais recursos do que a dação com deságio bancário. Mas se o prazo é curto (execução iminente, leilão marcado), a dação evita a perda total no leilão judicial (que costuma vender por 50%–70% do valor). Simule antes: obtenha uma avaliação independente e compare o líquido de cada rota.

Preciso de advogado para fazer dação em pagamento?

Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado. A dação envolve dois riscos assimétricos — anulação por fraude e IR sobre ganho de capital surpresa — que exigem análise técnica antes da escritura. Um escritório especializado revisa o instrumento, calcula tributos, verifica certidões e evita cláusulas ambíguas. Custo típico: 1% a 3% do valor do imóvel.

Publicado em: 17 de julho de 2026

Dação em pagamento de imóvel: como funciona e quando vale a pena

Dação em pagamento é o acordo em que o devedor entrega um bem — normalmente um imóvel — para quitar uma dívida em dinheiro. Está prevista nos artigos 356 a 359 do Código Civil e depende do consentimento expresso do credor. Muito usada em dívidas bancárias, financiamentos imobiliários, débitos condominiais e dívidas empresariais, ela evita leilão, penhora e execução judicial — mas tem consequências tributárias específicas: ITBI (2% a 3%), IR sobre eventual ganho de capital e, em casos de fraude, pode ser anulada judicialmente. Este guia mostra como negociar, o passo a passo no cartório, os custos, os riscos e as diferenças em relação a uma venda comum, alienação fiduciária e distrato.

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Pontos-chave

✓Dação em pagamento exige aceitação expressa do credor (art. 356 do CC) — sem isso, é apenas oferta.
✓Custa como uma compra e venda: ITBI (2%–3%) + escritura + registro (~4% no total) mais IR sobre ganho de capital.
✓Se o valor do imóvel superar a dívida, o credor devolve a diferença; se for menor, o saldo continua devido (salvo acordo em contrário).
✓Dação feita para prejudicar credores pode ser anulada por fraude contra credores (art. 158 do CC) ou fraude à execução.

Resposta rápida

Dação em pagamento é a entrega de um imóvel para quitar uma dívida em dinheiro, com aceitação expressa do credor (art. 356 do Código Civil). Os custos totais equivalem a uma transferência comum: ITBI (2% a 3%), escritura pública (R$ 1.500–3.500), registro (~1%) e IR de 15% a 22,5% sobre o eventual ganho de capital. É diferente de venda (o preço é dado em bem, não em dinheiro), de alienação fiduciária (esta já é garantia real, não pagamento) e de distrato (que desfaz o contrato original). O prazo típico do processo, com credor colaborativo, é de 45 a 90 dias.

O que é dação em pagamento

Dação em pagamento — do latim "datio in solutum" — é o instituto jurídico pelo qual o credor consente em receber uma coisa diversa da originalmente devida para extinguir a obrigação. Está disciplinada nos artigos 356 a 359 do Código Civil: "pode o credor consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida" (art. 356). A regra vale para qualquer bem — dinheiro, veículos, títulos ou imóveis —, mas o uso imobiliário concentra a maioria dos casos por conta do valor envolvido.

Na prática, a dação transforma uma dívida em dinheiro em uma transmissão de bem. Se você deve R$ 400.000 a um credor e entrega um imóvel de R$ 400.000, a obrigação está extinta. Se o imóvel vale mais, o credor devolve a diferença ("torna" ou "volta"); se vale menos, você segue devedor do saldo remanescente, salvo se o credor der quitação total no instrumento.

Três elementos são obrigatórios para configurar dação em pagamento válida: (1) existência de dívida líquida e certa; (2) consentimento expresso do credor em receber o bem no lugar do dinheiro; e (3) transmissão efetiva do bem — que, no caso de imóveis, exige escritura pública e registro na matrícula (art. 1.245 do CC). Sem qualquer um desses elementos, o acordo pode ser considerado inválido.

A dação não se presume. Se o credor apenas aceita o imóvel para "análise", ou como garantia adicional, ou como "sinal", isso não é dação em pagamento — pode ser reserva, penhor, hipoteca ou promessa. A quitação da dívida original precisa estar expressa no instrumento.

Quando usar dação em pagamento

A dação em pagamento é atrativa quando a venda tradicional é inviável — imóvel de difícil liquidez, prazo curto para quitar a dívida ou ameaça iminente de execução. Os cenários mais comuns:

Financiamento imobiliário em atraso

Lei 9.514/97 · CC art. 356

O devedor entrega o próprio imóvel financiado ao banco em vez de aguardar consolidação da propriedade em leilão. Evita leilão, custas e o dano à ficha bancária.

Dívida bancária empresarial

CC art. 356

Empresa devedora entrega imóvel próprio (ou de sócio, com autorização) para quitar cheque especial, capital de giro ou financiamento. Comum em reestruturações.

Débitos condominiais e IPTU

CC art. 356

Em casos extremos, o proprietário entrega a unidade ao condomínio ou à prefeitura para quitar dívidas acumuladas — evita penhora do próprio imóvel em execução.

Alternativa à execução judicial

CPC art. 876 · CC art. 356

Já em execução, o devedor propõe entregar o imóvel para encerrar o processo. Se o credor aceita, homologa-se em juízo e evita-se o leilão judicial.

Sucessão empresarial e sociedade

CC art. 356

Sócio retirante entrega imóvel próprio à sociedade para quitar haveres, ou vice-versa. Simplifica o distrato societário e evita disputa em valores.

Dívida entre pessoas físicas

CC art. 356

Empréstimos particulares, pensão alimentícia atrasada ou dívidas de divórcio podem ser quitados com dação. Precisa de escritura pública sempre que o valor supere 30 salários mínimos.

Dação vs venda, alienação fiduciária e distrato

Dação em pagamento é frequentemente confundida com outros institutos que também envolvem imóveis e dívidas. As diferenças são jurídicas, tributárias e práticas:

Instituto	O que é	Requer aceite do credor?	Tributação	Extingue a dívida?
Dação em pagamento	Entrega do imóvel para quitar dívida em dinheiro	Sim, expresso (art. 356 CC)	ITBI + IR ganho de capital	Sim, se o valor for suficiente
Compra e venda	Transmissão de imóvel mediante preço	Não (é um novo contrato)	ITBI + IR ganho de capital	Não afeta dívidas anteriores
Alienação fiduciária	Transferência da propriedade em garantia	Já pré-consentida no contrato	Sem ITBI na constituição	Só quita se houver quitação
Distrato	Desfazimento do contrato original	Depende do contrato	Sem ITBI se restituição	Extingue a obrigação original
Penhora / adjudicação	Ato judicial forçado para satisfazer credor	Não (imposição judicial)	ITBI (na adjudicação)	Sim, no valor adjudicado

A diferença mais frequentemente confundida é entre dação em pagamento e venda com quitação de dívida no mesmo ato. Na dação, o próprio bem é o pagamento — não há preço em dinheiro. Na venda com quitação, há preço, e parte dele (ou o total) é usado para quitar a dívida. Do ponto de vista tributário, ambas pagam ITBI e IR sobre ganho de capital, mas a origem da tributação e a base de cálculo mudam.

Custos e tributação

Do ponto de vista de custos, dação em pagamento equivale a uma transmissão onerosa comum. A prefeitura cobra ITBI, a Receita Federal cobra IR sobre eventual ganho de capital e o cartório cobra escritura e registro. A tabela abaixo compara os custos em três faixas de valor:

Item	Percentual médio	R$ 300.000	R$ 500.000	R$ 800.000
ITBI municipal	2% a 3%	R$ 6.000–9.000	R$ 10.000–15.000	R$ 16.000–24.000
Escritura pública (Tabelionato)	Tabela fixa	R$ 1.500–2.500	R$ 2.000–3.000	R$ 2.500–3.500
Registro na matrícula	~1%	R$ 3.000–3.500	R$ 5.000–6.000	R$ 8.000–9.500
IR sobre ganho de capital	15% a 22,5% sobre o lucro	Se houve ganho	Se houve ganho	Se houve ganho
Certidões (imóvel + partes)	Fixo	R$ 200–500	R$ 200–500	R$ 200–500

A tributação de IR sobre ganho de capital é o ponto que mais surpreende quem faz dação sem planejamento. A Receita Federal considera que a dação é uma alienação onerosa (art. 3º da Lei 7.713/88 e Perguntas & Respostas IR/2024): sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi adquirido e o valor pelo qual foi dado em pagamento incide IR de 15% a 22,5%. Se a dação for por valor igual à dívida (que é maior que o custo de aquisição), o ganho pode ser expressivo — mesmo sem entrar um centavo no bolso do devedor.

Atenção: se o imóvel for o único bem residencial e o devedor não tiver alienado outro nos últimos 5 anos, aplica-se a isenção de IR do art. 39 da Lei 11.196/05 apenas quando o produto for usado em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial — o que raramente cabe em uma dação, já que não há dinheiro em caixa.

Passo a passo da dação em pagamento

A operação, com credor colaborativo e documentação em ordem, costuma levar de 45 a 90 dias. O caminho recomendado:

1. Formalizar a proposta ao credor

Envie uma proposta por escrito descrevendo a dívida (número do contrato, saldo devedor atualizado), o imóvel oferecido (endereço, matrícula) e o valor pretendido. Sem aceitação expressa, não há dação.

2. Avaliar o imóvel

Um laudo de avaliação por perito credenciado (CRECI ou CREA) define o valor de mercado. Se as partes divergirem, é comum contratar dois laudos independentes e adotar a média. Consulte o guia de laudo de avaliação de imóvel.

3. Ajustar o instrumento particular ou minuta

Antes de ir ao cartório, alinhe por escrito: valor da dívida quitada, valor atribuído ao imóvel, se há saldo (torna) para uma das partes, cláusula de quitação recíproca, responsabilidade por débitos anteriores (IPTU, condomínio) e prazo de desocupação.

4. Reunir certidões

Matrícula atualizada (30 dias), certidão negativa de ônus reais, quitação de IPTU, negativa condominial, e certidões pessoais das partes (cíveis, trabalhistas, federais e criminais). Sem elas, o Tabelionato não lavra a escritura.

5. Lavrar escritura pública de dação em pagamento

A escritura é lavrada no Tabelionato de Notas com todas as partes presentes. Deve conter a descrição da dívida original, a aceitação do credor, o valor atribuído ao imóvel, cláusula de quitação e as garantias mútuas.

6. Recolher ITBI e apurar IR

Emita a guia de ITBI na prefeitura sobre o valor de referência ou o valor da dação (o que for maior). Calcule o IR sobre ganho de capital com o programa GCAP da Receita Federal — o pagamento vence no último dia útil do mês seguinte à escritura.

7. Registrar a escritura na matrícula

Leve a escritura, a guia de ITBI paga e as certidões ao Cartório de Registro de Imóveis. Só após o registro (art. 1.245 do CC) a propriedade passa para o credor e a dação está juridicamente completa.

Antes de fechar, a certidão de ônus reais revela penhoras, hipotecas ou ações que podem impedir a dação.

Documentos necessários

A lista de documentos é essencialmente a mesma de uma escritura de compra e venda, com um bloco adicional que comprova a dívida:

Comprovação da dívida (contrato, cédula de crédito, sentença ou confissão de dívida)
Matrícula atualizada do imóvel (validade 30 dias)
Certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias
Certidão negativa de débitos de IPTU (prefeitura)
Certidão de valor venal (base para o ITBI)
Declaração de quitação do condomínio, se aplicável
Laudo de avaliação do imóvel (assinado por perito CRECI ou CREA)
RG, CPF, comprovante de residência e estado civil das partes
Certidões pessoais: cíveis, trabalhistas, federais e criminais das partes
Pacto antenupcial ou certidão de casamento (se aplicável)
Se pessoa jurídica: contrato social atualizado + CND federal + ata de autorização

Dação em pagamento bancária (financiamento imobiliário)

A dação bancária — em que o devedor entrega o próprio imóvel financiado ao banco para quitar o financiamento — é o cenário mais comum, mas também o mais delicado. Como o imóvel financiado costuma ter alienação fiduciária a favor do banco (Lei 9.514/97), a propriedade já pode ser consolidada em favor da instituição em caso de inadimplência. A dação, nesse contexto, funciona como uma alternativa negociada ao leilão.

Do lado do banco, a dação exige aprovação do comitê de crédito, avaliação atualizada do imóvel e, muitas vezes, um deságio (o banco aceita o imóvel por valor menor que o saldo devedor para compensar risco de revenda). Do lado do devedor, além da tributação, é importante negociar a quitação total da dívida: se o valor do imóvel não cobrir o saldo, o banco pode manter cobrança sobre a diferença — cláusula que precisa estar expressa no instrumento.

1. Pedir carta de saldo devedor atualizada

Solicite ao banco a planilha do saldo devedor atualizada, incluindo encargos, juros e multa. Esse valor é a base da negociação.

2. Protocolar proposta formal de dação

A proposta deve pedir avaliação por perito do banco, indicar o valor pretendido pela dação e a quitação total do contrato. Comitê de crédito responde em 15 a 45 dias.

3. Assinar instrumento particular de dação (Lei 9.514/97)

Se o banco aceitar, é assinado um instrumento particular com força de escritura pública (art. 38 da Lei 4.591/64), que dispensa Tabelionato de Notas em muitos casos.

4. Baixa da alienação fiduciária e registro da dação

O banco baixa a alienação fiduciária na matrícula e registra a dação — o imóvel passa a ser do banco. Se o valor superar o saldo devedor, o banco devolve a diferença ao devedor.

Deságio bancário: a maioria dos bancos aceita dação por 60% a 85% do valor de mercado. Antes de aceitar, obtenha uma avaliação independente e simule se a venda comum, mesmo com pressa, não trará mais recursos que a dação com deságio.

Riscos e situações que podem anular a dação

A dação em pagamento pode ser anulada, invalidada ou trazer custos ocultos se conduzida sem cuidado. Os riscos mais relevantes:

•Fraude contra credores (art. 158 do CC): dação feita quando o devedor já era insolvente pode ser anulada por outros credores em ação pauliana, e o imóvel volta ao patrimônio do devedor.
•Fraude à execução (art. 792 do CPC): dação após início de execução judicial pode ser considerada ineficaz — o credor prejudicado pode penhorar o imóvel mesmo já registrado no nome de terceiro.
•Saldo devedor remanescente: se o valor do imóvel não cobrir a dívida e o instrumento não previr quitação total, o devedor continua responsável pelo saldo — com juros e correção.
•IR sobre ganho de capital: mesmo sem entrada de dinheiro, a Receita Federal exige o pagamento do IR sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor da dação — vencimento no mês seguinte.
•Evicção (art. 447 do CC): se o imóvel dado tiver vício jurídico (ex.: penhora anterior não averbada), o credor pode reivindicar a dívida original de volta, além de perdas e danos.
•Vícios ocultos (art. 441 do CC): problemas estruturais do imóvel podem gerar responsabilidade do devedor por até 1 ano após a entrega, mesmo com quitação assinada.
•ITBI cobrado em duplicidade: se o credor revender o imóvel logo em seguida, incide novo ITBI — impacto relevante para bancos que operam em massa.
•Cônjuge não anuente: em regimes de comunhão parcial ou universal, dação sem outorga uxória (art. 1.647 do CC) pode ser anulada por até 2 anos após a dissolução do casamento.

Se a dação vier no contexto de dívidas, o guia de vender imóvel por dívidas compara dação, venda tradicional e leilão para escolher a melhor rota.