Tabela SAC: amortização constante, parcelas decrescentes e menos juros
Pontos-chave
- ✓Amortização fixa em cada mês; parcela total decresce ao longo do contrato.
- ✓Total de juros MENOR que na Tabela Price — economia de ~R$ 300 mil em contratos típicos de 30 anos.
- ✓Primeira parcela mais alta que Price — pode reprovar na análise de crédito se a renda for apertada.
- ✓Padrão da Caixa e do SFH — usada na maior parte dos financiamentos residenciais do Brasil.
Resposta rápida
Como funciona a Tabela SAC
SAC significa Sistema de Amortização Constante. A lógica é oposta à da Tabela Price: em vez de fixar a parcela e deixar a amortização variar, a SAC fixa a AMORTIZAÇÃO e deixa a parcela variar (para baixo, mês a mês). O cálculo é o mais simples entre os sistemas de amortização usados em crédito imobiliário — e é por isso que a Caixa a adota como padrão.
A amortização mensal é simplesmente o valor financiado dividido pelo número de meses do contrato. Em R$ 400 mil por 360 meses, dá R$ 1.111 de amortização todo mês. Os juros são calculados sobre o saldo devedor daquele mês — e como esse saldo cai R$ 1.111 a cada mês, os juros também caem, mês após mês. A parcela total é a soma da amortização (fixa) + juros (decrescentes) — e por isso ela também decresce.
Em contratos, a Tabela SAC pode aparecer como "Sistema SAC", "amortização constante", ou "parcelas decrescentes". Todos significam a mesma coisa. Nunca aceite "sistema misto" sem entender a proporção — muitos bancos incluem um período inicial em Price disfarçado.
A fórmula da Tabela SAC
A SAC não precisa de fórmula fechada como a Price — o cálculo é direto e mês a mês. Você calcula três valores todo mês: amortização (fixa), juros do mês (variável) e parcela (soma).
Passo a passo:
Amortização = PV / n · Juros do mês = Saldo devedor × i · Parcela = Amortização + Juros · Novo saldo = Saldo anterior − Amortização
Onde PV = valor financiado · n = número total de parcelas · i = taxa de juros mensal em decimal · Saldo devedor = o quanto ainda falta pagar (começa em PV e cai R$ (PV/n) a cada mês).
Como na Price, a taxa mensal usada aqui é a EQUIVALENTE (raiz 12 da anual), não a anual dividida por 12. Contratos que dividem por 12 estão calculando errado a favor do banco.
Exemplo prático: R$ 400.000 em 30 anos
Mesmo cenário do guia da Tabela Price: financiamento de R$ 400.000, prazo 360 meses, taxa 10,49% ao ano (0,834% ao mês). Assim é possível comparar diretamente os dois sistemas.
| Métrica | Tabela SAC |
|---|---|
| Valor financiado | R$ 400.000 |
| Prazo | 360 meses (30 anos) |
| Taxa de juros | 10,49% a.a. (0,834% a.m.) |
| Amortização fixa mensal | R$ 1.111 |
| 1ª parcela (amort + juros) | ≈ R$ 4.449 |
| 180ª parcela (metade do contrato) | ≈ R$ 2.780 |
| 360ª parcela (última) | ≈ R$ 1.121 |
| Total pago em 30 anos | ≈ R$ 1.001.500 |
| Total de juros | ≈ R$ 601.500 |
| Economia vs Price | ≈ R$ 318.000 |
A primeira parcela é R$ 784 mais alta que em Price (R$ 4.449 vs R$ 3.665). A partir do 6º ano ela iguala Price; depois disso, cada parcela é MENOR que a de Price. Ao final, você paga cerca de R$ 318 mil a menos em juros.
Este cenário exclui seguros MIP + DFI e taxa administrativa. Somam ~R$ 100 a R$ 250 por mês em qualquer sistema, e o valor absoluto é praticamente o mesmo em SAC e Price.
Tabela SAC vs Tabela Price: comparação direta
A escolha SAC vs Price é a decisão financeira mais importante do financiamento — mais até que a taxa de juros anunciada. Mesma taxa, mesmo prazo, mesmo valor: R$ 318 mil de diferença em juros pagos. Veja o comparativo mês a mês:
| Métrica | Tabela SAC | Tabela Price | Diferença |
|---|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 4.449 | R$ 3.665 | SAC +R$ 784 |
| 60ª parcela (5 anos) | R$ 4.014 | R$ 3.665 | SAC +R$ 349 |
| 120ª parcela (10 anos) | R$ 3.570 | R$ 3.665 | SAC −R$ 95 |
| 180ª parcela (15 anos) | R$ 2.780 | R$ 3.665 | SAC −R$ 885 |
| 360ª parcela (30 anos) | R$ 1.121 | R$ 3.665 | SAC −R$ 2.544 |
| Total pago | R$ 1.001.500 | R$ 1.319.400 | SAC economiza R$ 317.900 |
A partir do 9º ano (cerca da 108ª parcela), a parcela da SAC fica MENOR que a de Price — e continua caindo até a última. Se você planeja permanecer no imóvel por 15+ anos, a SAC é matematicamente superior.
Aprofundamento dedicado: o guia da Tabela Price.
Quando escolher a Tabela SAC
A Tabela SAC brilha nas situações em que a matemática dos juros compostos tem tempo para agir a seu favor — ou quando você quer travar hoje uma parcela alta em troca de meses de tranquilidade financeira nos anos futuros.
Renda comporta a parcela inicial
Se a parcela SAC não passa de 30% da renda familiar, a análise de crédito aprova e você deixa de pagar centenas de milhares em juros.
Horizonte de 15+ anos no imóvel
Depois do ano 9, a parcela SAC fica menor que a Price. Se pretende ficar por décadas, cada ano adicional aumenta a vantagem.
Expectativa de renda estável ou crescente
Sem previsão de queda de renda, a parcela inicial mais alta é gerenciável — e as parcelas futuras vão cair.
Não pretende amortizar cedo
Se você provavelmente não vai amortizar com FGTS ou dinheiro extra, escolha SAC — o efeito de "amortização automática" já está embutido no sistema.
Prefira Price quando: (1) a parcela SAC reprovaria na análise de crédito, (2) você quer alívio máximo de fluxo de caixa hoje, ou (3) pretende quitar tudo em 5–8 anos (nesse caso a diferença de juros vira insignificante).
Como amortizar em SAC (potencializar a economia)
Amortizar em SAC também compensa — mas o impacto relativo é MENOR que em Price, porque a SAC já "amortiza rápido" por design. O efeito prático é reduzir mais alguns anos do contrato ou baixar ainda mais uma parcela já decrescente.
Redução de prazo (recomendado)
Você mantém a amortização mensal fixa (R$ 1.111 no exemplo) e encurta o número de meses. R$ 50k no ano 2 encurta o contrato em ~4 anos e economiza ~R$ 90k em juros.
Redução do valor das parcelas futuras
Nova amortização mensal menor a partir da próxima parcela. Impacto no fluxo mensal é grande, mas a economia total de juros é menor que na opção 1.
A regra de ouro é a mesma da Price: amortize CEDO e reduza PRAZO. Cada real no ano 1 vale muito mais em economia de juros do que no ano 20.
FGTS na Tabela SAC
O FGTS pode ser usado a cada 2 anos para amortizar o saldo devedor. As regras são iguais para SAC e Price (elegibilidade SFH, imóvel residencial, tempo mínimo de conta, sem outros imóveis na região). O que muda é o impacto: em SAC, o FGTS acelera algo que já estava acelerando por natureza.
- →Amortizações via FGTS reduzem prazo com economia significativa nos primeiros 10 anos.
- →Depois do ano 20, o efeito é apenas administrativo (poupa poucos meses).
- →Alguns compradores em SAC preferem manter o FGTS na conta e amortizar em situações emergenciais — a matemática também justifica isso.
Em contratos MCMV com subsídio, cada aporte de FGTS deve respeitar o cronograma do programa — verifique com a Caixa antes de sacar.
Erros comuns ao contratar em Tabela SAC
- •Aceitar a parcela inicial sem simular o teto de comprometimento de renda — o banco calcula 30% da renda no MOMENTO da assinatura; ficar acima reprova.
- •Não notar que o contrato "misto" começa em Price e só migra para SAC no meio — leia a cláusula de sistema de amortização com atenção.
- •Achar que a parcela decresce por causa da amortização acelerada — decresce porque os JUROS caem; a amortização mensal é constante.
- •Deixar de amortizar por achar que "SAC já reduz sozinha" — cada aporte no ano 1 continua eliminando muitos anos de juros compostos.
- •Comparar SAC e Price só pela primeira parcela — em 30 anos, a SAC ganha por larga margem.
Portabilidade e refinanciamento em SAC
Contratos em SAC também podem ser portados a qualquer momento — Lei 12.703/2012 e Resolução Bacen 4.762/2019. Na portabilidade você negocia uma nova taxa e pode inclusive mudar de sistema (SAC → Price) se agora precisar aliviar o fluxo mensal.
A portabilidade de contrato SAC costuma ser especialmente vantajosa depois do ano 10 — o saldo devedor já caiu bastante, e uma nova taxa menor rende economia significativa no que sobra.