Vender imóvel na planta: cessão de direitos, distrato e passo a passo
Pontos-chave
- ✓Antes das chaves não existe escritura — a "venda" é a cessão de direitos do contrato de compra e venda.
- ✓A cessão exige anuência da construtora (art. 31 da Lei 4.591/64) e paga uma taxa que costuma ser 1% a 3% do saldo devedor.
- ✓O distrato pela Lei 13.786/2018 permite retenção de até 25% (ou 50% em regime de patrimônio de afetação) — quase sempre é pior que ceder.
- ✓Sobre o ganho de capital (preço de cessão − preço original) incide IR de 15%, com isenções específicas.
Resposta rápida
As três rotas para "vender" imóvel na planta
Antes de anunciar, entenda qual rota se aplica ao seu caso. Cada uma tem regras, custos e prazos diferentes.
Cessão de direitos (contrato de gaveta com anuência)
Você transfere o contrato para outro comprador com aprovação da construtora. O novo cessionário assume o saldo devedor e passa a pagar as parcelas restantes. É a rota mais usada e a que costuma dar o melhor retorno.
Distrato com a construtora
Você desiste e a construtora restitui o valor pago, com retenções da Lei 13.786/2018 (até 25% do valor pago, ou 50% em patrimônio de afetação). Só faz sentido quando o mercado caiu ou quando o novo comprador não aparece.
Cessão "gaveta" sem anuência
Contrato particular entre você e o novo comprador sem informar a construtora. Não é reconhecido pela construtora e traz risco enorme na entrega das chaves — evite. Regularize antes com anuência.
Como funciona a cessão de direitos
Na cessão, o comprador original (cedente) transfere para outro (cessionário) todos os direitos e obrigações do contrato com a construtora. O art. 286 do Código Civil permite a cessão de crédito, e a Lei 4.591/64 exige anuência da incorporadora nas incorporações imobiliárias.
O contrato de cessão precisa conter: identificação das partes, dados do empreendimento e unidade, valor da cessão, saldo devedor a ser assumido, taxa de cessão paga à construtora e cláusula expressa de anuência.
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1
Peça o boleto de saldo devedor à construtora — A construtora informa o valor exato a ser assumido pelo novo comprador — base para calcular o preço da cessão.
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2
Consulte a taxa de anuência e as condições — Cada incorporadora tem uma política. A taxa costuma ficar entre 1% e 3% do saldo devedor. Peça por escrito.
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3
Anuncie e negocie o preço — O preço de cessão inclui o valor já pago + a valorização do imóvel. O novo comprador paga esse valor a você e assume o saldo com a construtora.
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4
Assine o instrumento de cessão com anuência — A construtora entra como interveniente anuente. Sem essa anuência formal, a cessão não vale para a construtora e o novo comprador pode ser barrado na entrega das chaves.
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5
Registre em cartório (recomendado) — A cessão de direitos sobre imóvel na planta pode ser registrada na matrícula futura. Mesmo antes do Habite-se, o registro no Registro de Títulos e Documentos dá segurança adicional.
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6
Declare o ganho de capital no IR — Se houve lucro (preço de cessão maior que o valor pago acumulado), incide IR de 15% sobre o ganho, com recolhimento até o último dia útil do mês seguinte via DARF (código 4600).
Taxa de cessão, custos e ganho de capital
A cessão de direitos tem três blocos de custo que precisam entrar na conta antes de fechar o preço:
| Item | Quanto costuma custar | Quem paga |
|---|---|---|
| Taxa de cessão (anuência) | 1% a 3% do saldo devedor | Costuma ser do cessionário (negociável) |
| ITBI (se houver escritura antes) | 2% a 3% do valor do imóvel | Cessionário — só depois do Habite-se |
| Registro em cartório | R$ 300 a R$ 2.000 (tabela estadual) | Cessionário |
| IR sobre ganho de capital | 15% sobre a diferença (preço − custo) | Cedente (você) |
| Escritura pública (opcional antes do Habite-se) | 1% a 2% do valor | Cessionário |
Existem isenções relevantes do IR sobre ganho de capital: valor de venda até R$ 440.000 e único imóvel vendido nos últimos 5 anos (art. 23 da Lei 9.250/95) e uso do produto para comprar outro imóvel residencial em 180 dias (art. 39 da Lei 11.196/2005). Ambas se aplicam à cessão.
Distrato: quando faz sentido devolver para a construtora
Se você não encontra um comprador ou se o mercado caiu abaixo do saldo devedor, o distrato pela Lei 13.786/2018 (a "Lei do Distrato") pode ser a única saída. Ela permite ao comprador desistir, com regras claras de retenção:
- →Regime comum: a construtora pode reter até 25% do valor pago pelo comprador.
- →Patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/64): retenção pode chegar a 50% do valor pago.
- →Se a construtora atrasar mais de 180 dias na entrega, o comprador pode distratar sem retenção e receber tudo de volta corrigido, mais multa.
- →A restituição do saldo (o valor pago menos a retenção) deve ocorrer em até 180 dias após o distrato, corrigido pelo INCC.
Compare sempre distrato x cessão. Em quase todos os cenários, ceder o contrato para outro comprador devolve mais dinheiro que devolver para a construtora — a retenção do distrato costuma pesar mais que a valorização perdida.
Veja o guia completo de distrato com o simulador de retenção da Lei 13.786/2018.
Como anunciar a cessão direto com o comprador
Anunciar direto ao comprador final poupa a comissão do corretor e permite ajustar o preço com margem de negociação. Passos práticos:
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1
Levante o valor já pago, o saldo devedor e a taxa de cessão — monte a "planilha do preço".
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Reúna a documentação: contrato de compra e venda, últimos boletos, memorial descritivo e cronograma de entrega.
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3
Anuncie em plataformas de negociação direta com o proprietário, deixando claro no anúncio que é cessão na planta.
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4
Envie o pacote de documentos aos interessados sérios e agende a visita ao estande de vendas ou à obra.
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5
Fechado o preço, formalize a cessão com anuência da construtora e faça a assinatura em cartório.
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Suporte jurídico opcional (a partir de 1,85% do preço) revisa o contrato, o cálculo do IR e a averbação futura.
Relacionado: onde anunciar o imóvel.
Imposto de renda na cessão: como calcular e declarar
Cessão com lucro gera ganho de capital tributável. A regra geral é 15% sobre o ganho (preço de cessão menos o custo — parcelas pagas até a data, atualizadas conforme IN RFB 84/2001). Alíquotas maiores (17,5% a 22,5%) se aplicam a ganhos acima de R$ 5 milhões. O DARF (código 4600) vence no último dia útil do mês seguinte ao da operação.
Três isenções podem zerar o imposto: (1) imóvel único vendido por até R$ 440.000, se você não realizou operação isenta nos últimos 5 anos; (2) reinvestimento em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39); (3) imóveis adquiridos antes de 1969 (isenção integral). Fatores de redução também se aplicam a imóveis antigos.
Levantar o custo real
Some tudo que foi pago à construtora até a data: entrada, parcelas mensais, reforços, atualização por INCC e juros. Guarde extratos e boletos.
Calcular o ganho
Ganho = preço de cessão − custo total pago. Se você reajustou o custo pelo IN RFB 84/2001 (fator de redução), aplique antes do 15%.
Checar isenções
Confirme se o caso encaixa em uma das três hipóteses (R$ 440k / reinvestimento / imóvel antigo). Reinvestimento precisa ser declarado no GCAP com CPF do vendedor e CNPJ da nova construtora.
Gerar e pagar o DARF
Use o programa GCAP da Receita, exporte para o Carnê-Leão ou informe direto na declaração anual. Pagamento até o último dia útil do mês seguinte.
Declarar no IRPF do ano seguinte
Baixe o bem da declaração pelo valor de custo. Informe o ganho na aba Ganhos de Capital. Guarde DARF, contrato de cessão e anuência por 5 anos.
Cessão entre familiares por preço simbólico pode ser reclassificada pela Receita como doação — o que atrai ITCMD estadual (2% a 8%) sobre a diferença entre valor de mercado e preço declarado. Documente a operação com laudo.
Prazo de 180 dias e distrato sem retenção (Lei 13.786/2018)
A Lei do Distrato (13.786/2018) fixou dois marcos temporais que quase todo comprador ignora: (1) o prazo de tolerância contratual, que a incorporadora pode incluir no contrato, é limitado a 180 dias corridos após a data prevista de entrega; (2) ultrapassados os 180 dias sem entrega, o comprador pode escolher entre continuar aguardando (com multa moratória) ou distratar com devolução integral corrigida, sem retenção.
Quando cabe distrato "sem retenção": atraso superior a 180 dias além da tolerância; ausência de Habite-se; entrega em desacordo material com o memorial descritivo; ou desistência do consumidor por vício grave. Fora dessas hipóteses, a retenção padrão é de 25% dos valores pagos (ou 50% em regime de patrimônio de afetação — art. 67-A da Lei 4.591/64).
Entrega dentro do prazo + tolerância
Se a obra atrasar até 180 dias além da data contratual, não há multa contra a construtora nem direito a distrato sem retenção. O comprador que quiser sair paga a retenção padrão.
Atraso além dos 180 dias
Comprador pode escolher: (a) manter o contrato com multa moratória em favor dele (normalmente 1% do valor pago por mês); (b) distratar com devolução integral corrigida e multa contratual — sem retenção.
Patrimônio de afetação
Se a incorporação está sob patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), a retenção pode chegar a 50% do valor pago. Confira na matrícula da incorporação e no memorial de incorporação registrado.
Antes de aceitar retenção, confirme na matrícula da incorporação se há patrimônio de afetação. Em muitos casos, uma cessão a preço de custo é melhor que distrato com retenção — mesmo com desconto no preço.
Erros comuns em cessão na planta
Fechar sem anuência da construtora
A construtora não é obrigada a reconhecer uma cessão sem anuência formal — o cessionário pode ser barrado na entrega das chaves.
Ignorar a taxa de cessão no preço
Se você não incluir a taxa na conta, ela sai do seu bolso na assinatura. Negocie quem paga antes de fechar o preço.
Não declarar o ganho de capital no IR
Cessão gera ganho tributável. Recolher DARF fora do prazo tem multa de 0,33% ao dia (até 20%) mais juros Selic.
Vender abaixo do valor sem checar as isenções
Antes de aceitar uma proposta baixa, cheque as isenções de IR (R$ 440.000, único imóvel, reinvestimento em 180 dias).
Confiar em "gaveta" sem cartório
Cessão apenas verbal ou em papel simples, sem anuência e sem registro, gera insegurança para ambas as partes.
Revisado: julho de 2026 · Fontes: Lei 4.591/64, Lei 13.786/2018, IN RFB 84/2001, arts. 481+ do Código Civil