Como declarar imóvel no Imposto de Renda: ficha, código, valor e parcelas do financiamento
Pontos-chave
- ✓Declare o custo de aquisição (preço + ITBI + escritura + registro), NUNCA o valor de mercado.
- ✓Parcelas pagas no ano se somam ao valor do bem — não são despesa dedutível.
- ✓FGTS usado na compra deve constar na discriminação com o valor exato.
- ✓Vendeu? Use o GCAP antes do IR e recolha 15%–22,5% sobre o ganho (art. 21 Lei 8.981/95).
Resposta rápida
Onde declarar: ficha Bens e Direitos
Todo imóvel — comprado, herdado, recebido em doação, financiado ou próprio — é declarado na ficha "Bens e Direitos" do programa da Receita Federal. Cada imóvel ocupa uma linha própria; se você tem apartamento e terreno, são duas entradas separadas. A partir do IRPF 2020, a Receita passou a exigir também a matrícula, o cartório e o endereço completo — omitir esses dados gera pendência automática.
Você é OBRIGADO a declarar o imóvel se tem qualquer um destes: bens acima de R$ 800 mil em 31/12, renda tributável acima de R$ 30.639,90 no ano, ou realizou operações que gerem ganho de capital. Ainda que dispensado da declaração, quem comprou imóvel deve declarar no ano seguinte para não gerar variação patrimonial inexplicada — a Receita cruza cartório com CPF.
Não é opcional: mesmo que você seja dispensado da declaração, se comprou imóvel em 2025 precisa declarar em 2026 — ou a compra vai gerar pendência em cruzamento com o cartório de registro (DOI — Declaração de Operações Imobiliárias).
Código correto para cada tipo de imóvel
A Receita adota códigos específicos para cada tipo de imóvel no grupo 01. Selecionar o código errado gera malha fina — os principais:
| Código | Tipo de imóvel | Observações |
|---|---|---|
| 11 | Apartamento | Uso residencial ou comercial em condomínio vertical |
| 12 | Casa | Residência unifamiliar isolada ou em condomínio horizontal |
| 13 | Terreno | Terreno urbano ou rural sem edificação |
| 14 | Loja / Sala comercial | Uso exclusivamente comercial |
| 15 | Galpão / Prédio | Uso industrial, logístico ou multiuso |
| 16 | Fazenda / Sítio / Chácara | Imóveis rurais com ou sem atividade produtiva |
| 17 | Construção em terreno próprio | Casa em obra sobre lote próprio (custo evolui a cada ano) |
| 19 | Outros bens imóveis | Vaga de garagem autônoma, box, quiosque etc. |
Qual valor informar (o mais crítico)
O ponto que mais gera dúvida e erro. O valor a declarar é o CUSTO DE AQUISIÇÃO, definido pelo art. 96 §4º do Regulamento do IR e pela IN RFB 84/2001. Não é o valor de mercado — o imóvel não se atualiza no IR, o valor permanece o mesmo do ano da compra até o dia da venda (com raras exceções abaixo).
- Preço de aquisição pago ao vendedor (constante da escritura)
- ITBI recolhido à prefeitura no fechamento
- Custas de escritura no Tabelionato de Notas
- Custas de registro no Cartório de Registro de Imóveis
- Corretagem paga (se estiver na sua fatura de despesa)
- Benfeitorias com nota fiscal (reformas, ampliações — art. 137 do RIR permite adicionar)
Situações em que o custo pode ser atualizado (excepcionais): (1) até 1988, o custo era atualizado por índice de correção monetária — se você tem imóvel antigo, use a Tabela de Cotação da Receita; (2) benfeitorias com nota fiscal são somadas no ano em que foram feitas; (3) na venda, sobre o ganho de capital há redutores (art. 40 Lei 11.196/05) que reduzem o IR de 15% para valores efetivamente menores para imóveis adquiridos antes de 2005.
ERRO CLÁSSICO: comprar por R$ 300 mil e declarar por R$ 500 mil "porque o imóvel valorizou". Ao vender, o ganho de capital seria calculado sobre R$ 500 mil, gerando IR menor. A Receita descobre pelo cruzamento com o cartório e aplica multa de 75% a 150% (art. 44 Lei 9.430/96).
Imóvel financiado: parcelas e saldo devedor
O imóvel financiado tem particularidades que confundem: você não declara dívida à parte, e as parcelas do ano se somam ao valor do bem. A lógica: cada parcela que você paga é uma "aquisição adicional" do imóvel — vai acumulando ao custo.
1. Ano da compra
Declare o valor total pago naquele ano: entrada + ITBI + escritura + registro + parcelas pagas até 31/12. Não some o saldo devedor.
2. Anos seguintes
Some ao valor anterior as parcelas pagas no ano corrente (somente o principal + juros que compõem o preço; NÃO some seguros e taxas administrativas).
3. Discriminação obrigatória
No campo Discriminação: endereço, matrícula, cartório, banco, contrato, saldo devedor em 31/12 (informativo, não some), valor pago no ano, uso do FGTS.
4. NÃO use a ficha de Dívidas
O financiamento imobiliário NÃO vai na ficha "Dívidas e Ônus Reais" (só valores acima de R$ 5 mil de dívidas comuns; imobiliário fica sempre no Bens e Direitos).
5. Ao quitar
No ano da quitação, declare a última parcela ou saldo pago. O valor total consolidado equivale ao custo de aquisição para futura apuração de ganho de capital.
Não some seguro habitacional e taxa de administração ao valor do bem — essas parcelas não são custo de aquisição segundo a Receita. Apenas amortização + juros compõem o custo do imóvel.
Imóvel em conjunto (marido e esposa)
Quando o imóvel é adquirido em conjunto pelo casal, a forma de declarar depende do regime de bens e de quem declara IR:
- →Comunhão universal ou parcial: cada cônjuge declara 50% do valor no bem próprio, OU a totalidade é declarada por um cônjuge (o outro anota "declarado pelo cônjuge") — a segunda forma é mais comum.
- →Separação total: cada cônjuge declara sua parte proporcional conforme a escritura (comum 50%/50%, mas pode variar).
- →Declaração conjunta: se o casal declara IR conjuntamente, um único CPF (o titular) informa 100% do imóvel; o dependente não repete.
- →União estável: mesma regra do regime patrimonial escolhido em contrato de convivência (padrão = comunhão parcial).
- →Cotitulares NÃO casados (irmãos, sócios, amigos): cada cotitular declara sua parte proporcional; se houve financiamento coletivo, cada um informa suas parcelas pagas.
Imóvel na planta / em construção
Imóvel comprado na planta é declarado desde o momento da assinatura do contrato — mesmo antes do Habite-se. A dinâmica: você acumula o valor pago à construtora ano a ano, até o momento da entrega das chaves.
1. Ano da assinatura
Declare o total pago no ano: sinal + parcelas intermediárias durante a obra. Discriminação: nome da construtora, empreendimento, unidade, contrato.
2. Anos seguintes durante a obra
Some as parcelas pagas àquele ano ao valor do bem. Correção monetária (INCC) integra o custo.
3. Habite-se e entrega das chaves
No ano do Habite-se, some ITBI, escritura, registro e demais custos de fechamento. Se houve financiamento no ato das chaves, comece a somar as parcelas bancárias.
4. Se houve distrato
Se você desistiu antes do Habite-se, o distrato gera perda dedutível (ou ganho tributável, dependendo do saldo devolvido). Verifique o guia de distrato imobiliário.
FGTS usado na compra
O FGTS usado na compra do imóvel tem tratamento específico no IR: não é rendimento e não gera imposto, MAS precisa constar da discriminação para justificar a variação patrimonial. A Receita cruza saques do FGTS via DIRF da Caixa.
- →No campo Discriminação, escreva: "Utilizado FGTS no valor de R$ XX.XXX,XX conforme contrato de financiamento nº [nº]".
- →O valor do FGTS NÃO é somado à ficha Rendimentos Isentos — ele já entra dentro do custo do bem (pois foi usado para pagar parte do preço).
- →Se você fez saque do FGTS mas ele não entrou na compra (aplicação em outro imóvel), aí sim declare em Rendimentos Isentos, código 04.
- →Amortização de saldo devedor pelo FGTS (a cada 2 anos): informe no ano do uso, com valor exato, na discriminação do bem.
Vendeu imóvel: declaração de ganho de capital
Se você VENDEU imóvel em 2025, o procedimento é diferente: primeiro apure o ganho de capital no programa GCAP da Receita Federal e recolha o IR (15% a 22,5% sobre o lucro) no mês seguinte à venda. Depois, importe o GCAP para a declaração de IR do ano seguinte.
1. Baixar o programa GCAP no site da Receita
GCAP = Ganhos de Capital. Programa gratuito, específico para calcular o imposto sobre venda de bens.
2. Informar aquisição e venda
Data e valor de aquisição × data e valor da venda. O programa calcula o ganho automaticamente e aplica os redutores (art. 40 Lei 11.196/05).
3. Recolher o IR via DARF
DARF código 4600, vencendo no último dia útil do mês seguinte à venda. Atraso gera multa (0,33%/dia até 20%) e juros Selic.
4. Importar o GCAP no IR do ano seguinte
No IR 2026, importe a operação do GCAP 2025. A ficha "Ganho de Capital" é preenchida automaticamente.
5. Baixar o bem da ficha Bens e Direitos
No IR do ano da venda, informe a saída do bem: valor 0 em 31/12 e a discriminação: "Vendido em [data] por R$ X, ganho apurado no GCAP".
Isenção de IR na venda: (1) único imóvel residencial vendido por até R$ 440 mil (Lei 9.250/95); (2) proceeds usados em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial (art. 39 Lei 11.196/05); (3) imóvel adquirido até 1969 tem isenção total. Consulte o guia de IR sobre venda de imóvel.
Erros que caem na malha fina
Os erros mais comuns que geram malha fina em declarações de imóvel — e como evitar:
- •Informar valor de MERCADO em vez do custo de aquisição — o erro nº 1 no Brasil (art. 96 §4º do RIR).
- •Esquecer ITBI, escritura e registro no custo — o erro reduz o custo declarado, aumentando o ganho na venda futura.
- •Não informar as parcelas do financiamento pagas no ano — a Receita cruza com o extrato bancário.
- •Declarar o imóvel na ficha Dívidas e Ônus Reais — imóveis vão no Bens e Direitos, sempre.
- •Não destacar o FGTS na discriminação — cruzamento com DIRF da Caixa gera pendência automática.
- •Esquecer de dar baixa do imóvel vendido — a Receita cobra explicações no ano seguinte.
- •Não recolher o IR sobre ganho de capital no prazo — multa cumulativa de 0,33%/dia até 20% + Selic.
- •Declarar 50% no CPF de dependente que não teve renda para adquirir — a Receita glosa e cobra do titular.
- •Ignorar as benfeitorias com nota fiscal — reformas somam ao custo e reduzem o ganho na venda.
- •Não informar cartório e matrícula na discriminação — obrigação a partir do IR 2020.
Para o cálculo do imposto na venda, consulte o guia completo de IR sobre venda de imóvel com alíquotas, redutores e todas as isenções aplicáveis.