Distrato de imóvel na planta: quanto você recebe de volta
O distrato de imóvel na planta é o cancelamento formal da compra de uma unidade ainda em construção. A decisão do STJ de setembro de 2025 mudou as regras: a construtora pode reter no máximo 25% do valor pago e a devolução deve ser imediata. Use a calculadora abaixo para ver quanto você tem direito a receber e veja o passo a passo completo, ou consulte orientação jurídica especializada.
Pontos-chave
- ✓STJ (set/2025) limitou a retenção da construtora a 25% — independentemente de patrimônio de afetação.
- ✓Devolução deve ser imediata, e não mais em 180 dias ou após o habite-se.
- ✓Atraso de obra superior a 180 dias garante devolução integral (100%) ao comprador.
- ✓Cessão de posição contratual pode ser mais vantajosa do que o distrato em mercados aquecidos.
Resposta rápida
O que mudou com a decisão do STJ em setembro de 2025
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), relatada pela Ministra Nancy Andrighi, firmou entendimento que limita a retenção das construtoras a 25% do valor pago pelo comprador em qualquer distrato de imóvel na planta — independentemente de o empreendimento estar ou não sob regime de patrimônio de afetação.
O que mudou em relação à Lei 13.786/2018: a lei anterior permitia retenção de até 50% para empreendimentos com patrimônio de afetação e 25% para os demais. Construtoras usavam amplamente o regime de afetação para reter metade do dinheiro pago. O STJ entendeu que isso configura vantagem excessiva vedada pelo Art. 51, IV do CDC, que prevalece sobre a lei especial quando há relação de consumo.
Devolução imediata: além do limite de 25%, o STJ determinou que a devolução deve ser imediata — não mais em 180 dias ou após o habite-se. A Súmula 543 do STJ, que garante restituição imediata das parcelas pagas, foi reafirmada.
O que permanece: corretagem paga separadamente pode ser retida se estava expressa no contrato e foi informada previamente. Taxa de fruição (0,5% ao mês) só é cobrada se o comprador efetivamente ocupou o imóvel. IPTU e condomínio só cobrados se a unidade já foi entregue.
Resumo: você pagou R$ 100.000 → construtora fica com no máximo R$ 25.000 → você recebe de volta pelo menos R$ 75.000 imediatamente.
Calculadora de distrato: quanto você vai receber
Calculadora de distrato
Inclua apenas pagamentos ao incorporador — não inclua corretagem se foi paga separadamente.
A corretagem pode ser retida se estava expressa no contrato.
Taxa de fruição de 0,5%/mês só incide se você ocupou o imóvel.
Resultado estimado
- Total pago
- R$ 100.000
- (–) Retenção máxima (25%)
- −R$ 25.000
- Você recebe de volta
- R$ 75.000
Prazo: devolução deve ser imediata conforme STJ (set/2025).
Atenção: este cálculo é uma estimativa baseada nos limites legais. Construtoras frequentemente oferecem menos. Se a incorporadora se recusar a devolver o mínimo, registre reclamação no PROCON ou consulte um advogado especializado.
Patrimônio de afetação: o que é e por que importa
O patrimônio de afetação é um regime especial criado pela Lei 10.931/2004 que separa o empreendimento imobiliário do patrimônio geral da incorporadora. Cada empreendimento vira uma "carteira" independente: se a incorporadora falir, os recursos do empreendimento ficam protegidos para a conclusão da obra.
Antes da decisão do STJ, esse regime era usado pelas construtoras para reter até 50% do valor pago em caso de distrato — porque a lei previa que esse percentual ajudaria a manter a viabilidade do empreendimento. Na prática, virou instrumento de penalização excessiva ao comprador.
Após a decisão de setembro de 2025, mesmo empreendimentos sob patrimônio de afetação estão limitados a 25% de retenção. A proteção do empreendimento continua existindo — mas não pode ser à custa do consumidor.
Passo a passo para fazer o distrato
- 1
Reúna toda a documentação
Separe contrato de compra e venda assinado, todos os comprovantes de pagamento (boletos quitados, TED/PIX), nota de corretagem se foi paga separadamente, e-mails e comunicados da incorporadora sobre a obra.
- 2
Calcule o valor correto
Use a calculadora acima para identificar o valor mínimo que você tem direito a receber. Se a construtora oferecer menos, você já sabe que está abaixo do limite legal.
- 3
Envie notificação extrajudicial por escrito
Não faça o distrato verbalmente ou por WhatsApp sem protocolo. Envie carta registrada (AR) ou e-mail com confirmação de leitura citando o limite de 25% do STJ e solicitando o quadro-resumo financeiro.
- 4
Exija o termo de distrato com quadro-resumo
A Lei dos Distratos obriga a construtora a fornecer um quadro-resumo detalhando todos os valores. Recuse-se a assinar qualquer documento que não contenha essas informações completas.
- 5
Assine com testemunhas e registre em cartório (opcional)
Assine na presença de duas testemunhas. Para transações acima de R$ 50.000, o reconhecimento de firma adiciona segurança jurídica.
- 6
Controle o prazo de devolução
A devolução deve ser imediata após a assinatura. Se em 5 dias úteis o valor não aparecer, envie nova notificação por AR cobrando o pagamento com multa de 1% ao mês.
- 7
PROCON ou ação judicial se a construtora não pagar
Registre reclamação no PROCON do seu estado (gratuito, 1–3 meses) ou ajuíze ação no Juizado Especial Cível se o valor for até 40 salários mínimos (sem custas, sem advogado obrigatório).
Para casos complexos, consulte os advogados parceiros especializados em direito imobiliário.
O que fazer quando a construtora se recusa a devolver
Via 1 — PROCON
Registre reclamação no PROCON com cópia do contrato, comprovantes e termo de distrato assinado. Prazo médio: 30–90 dias. Construtoras geralmente cedem para evitar publicação no Cadastro de Reclamações Fundamentadas.
Mais rápida — gratuitaVia 2 — Juizado Especial
Para valores até 40 salários mínimos (R$ 56.320 em 2026), o JEC não cobra custas e não exige advogado. A maioria das construtoras faz acordo nas audiências de conciliação para evitar sentença.
Sem advogado obrigatórioVia 3 — Ação com advogado
Para valores acima de 40 salários mínimos. Com a decisão do STJ consolidada, as chances de êxito são altas. Possibilidade de pleitear danos morais por recusa injustificada.
Valores altosNão assine nenhum documento em que a construtora declare que você "renuncia a qualquer outro direito". Essas cláusulas são abusivas e nulas pelo CDC.
Distrato por culpa da construtora: atraso na obra
Tolerância de 180 dias: a Lei dos Distratos permite que a construtora atrase até 180 dias corridos além do prazo contratual sem penalidade. Após esses 180 dias, o comprador pode escolher entre duas opções:
Opção A — Rescindir
Receber devolução integral (100%) de tudo que pagou, incluindo corretagem, com correção monetária. Sem penalidade nenhuma para o comprador.
Opção B — Manter o contrato
Continuar com o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso adicional (após os 180 dias de tolerância).
Como contar o atraso: a contagem começa na data de entrega prevista no contrato (não na data de assinatura). Adicione 180 dias. Se a obra não foi entregue até essa data, a tolerância foi esgotada e você pode rescindir sem multa.
Documentos que você precisa separar antes do distrato
Do comprador
- ✓Contrato de promessa de compra e venda original assinado
- ✓Todos os boletos quitados com comprovante de pagamento
- ✓Nota fiscal ou recibo de corretagem (se paga separadamente)
- ✓RG e CPF do comprador (e cônjuge se casado)
- ✓Certidão de casamento (se aplicável)
- ✓Extrato bancário mostrando os pagamentos
Da incorporadora
- ✓Número do CNPJ da incorporadora
- ✓Número de registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis
- ✓Informação sobre patrimônio de afetação (consta no contrato ou no memorial)
- ✓Histórico de comunicados sobre o andamento da obra
- ✓Quadro-resumo atualizado solicitado à incorporadora
Dica: crie uma pasta no seu e-mail com todas as comunicações com a construtora. Cada e-mail com data e conteúdo é uma prova do histórico da relação.
STJ (set/2025) vs Lei 13.786/2018: o que mudou no distrato
A decisão da 3ª Turma do STJ (rel. Min. Nancy Andrighi) reinterpretou a Lei dos Distratos quando há relação de consumo. Compare as regras lado a lado:
| Tema | Lei 13.786/2018 | STJ — set/2025 (prevalece sob CDC) |
|---|---|---|
| Retenção máxima | 25% (regra) ou 50% com patrimônio de afetação | 25% em qualquer caso, mesmo com patrimônio de afetação |
| Prazo de devolução | Até 180 dias após o distrato (ou após o habite-se) | Imediata, conforme Súmula 543 do STJ |
| Comprador inadimplente | Permite distrato; retenção pode cobrir parcelas em atraso | Mantém direito ao distrato, retenção limitada a 25% |
| Taxa de fruição | 0,5% ao mês sobre o valor do contrato | Só se houve ocupação efetiva do imóvel |
| Corretagem | Pode ser retida se constou no contrato | Devolução integral se distrato for por culpa da construtora |
| Multa por atraso na devolução | Não prevista expressamente | 1% ao mês sobre o valor devido |
Fonte: STJ, 3ª Turma, decisão de setembro de 2025 (rel. Min. Nancy Andrighi); Lei 13.786/2018; CDC, Art. 51.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
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