ITBI quem paga: comprador ou vendedor? A resposta legal
Pontos-chave
- ✓Quem paga o ITBI é o comprador — art. 42 do CTN e art. 156, II, da Constituição Federal.
- ✓A base de cálculo é o MAIOR valor entre venda, venal e venal de referência (Súmula 108 do STF).
- ✓Contrato particular pode transferir o custo ao vendedor, mas a prefeitura cobra do comprador em caso de inadimplência.
- ✓Compradores de primeiro imóvel podem ter 50% de desconto em SFH até R$ 1,5 milhão em quase todas as capitais.
Resposta rápida
Quem paga o ITBI: a resposta legal
A responsabilidade tributária pelo ITBI está fixada em três normas complementares. O art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos municípios a competência de instituir o imposto sobre "transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis". O art. 35 do Código Tributário Nacional (CTN) define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis. E o art. 42 do CTN — o dispositivo que resolve a dúvida — determina: "contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei". A lei que vale é a municipal, e todas elegem o adquirente (comprador) como contribuinte.
A prática comercial reforça: em 100% dos municípios brasileiros a lei municipal define o comprador como responsável pelo recolhimento. O vendedor, do lado dele, paga apenas o Imposto de Renda sobre o eventual ganho de capital (15% a 22,5% sobre o lucro) — obrigação federal, não municipal. São dois impostos distintos, com contribuintes distintos.
Súmula 108 do STF: "É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre o valor do imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade da legislação local." Isso significa: se o imóvel valorizou entre a promessa e a escritura, o ITBI incide sobre o valor mais recente.
Base de cálculo: qual valor incide o ITBI
O ITBI incide sobre a base de cálculo definida pela lei municipal — mas a Constituição, o CTN e o STF fixaram um piso e um teto. A regra pacificada é: a base é o MAIOR entre três valores.
| Valor de referência | O que é | Fonte |
|---|---|---|
| Valor de venda declarado | Preço acordado entre comprador e vendedor | Contrato de compra e venda / escritura |
| Valor venal (IPTU) | Base de cálculo do IPTU do imóvel | Prefeitura — carnê de IPTU do ano corrente |
| Valor venal de referência (VVR) | Valor estimado pela prefeitura para transações — geralmente maior que o venal do IPTU | Cadastro imobiliário municipal |
A prefeitura sempre cobra sobre o MAIOR desses três valores. Se você compra por R$ 400.000 um imóvel cujo VVR municipal é R$ 480.000, o ITBI incide sobre R$ 480.000. Essa regra foi consolidada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113 (2022): "O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, o qual somente pode ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio". Na prática, muitas prefeituras ainda cobram automaticamente sobre o VVR, e cabe ao contribuinte impugnar administrativamente se o valor de venda for realmente o de mercado.
O Tema 1.113 do STJ abriu espaço para revisão: se você comprou por valor de mercado abaixo do VVR municipal (com laudo comprobatório ou por leilão), pode pedir revisão administrativa da base de cálculo e economizar 20% a 40% do imposto.
Alíquotas do ITBI por capital (2026)
A alíquota do ITBI varia entre 2% e 3% na maioria das capitais brasileiras. A Súmula 656 do STF proíbe expressamente alíquota progressiva por valor do imóvel — a alíquota é fixa. Algumas cidades diferenciam apenas entre operações financiadas (com alíquota menor, sobre o valor não financiado) e à vista (alíquota cheia).
| Capital | Alíquota padrão | Financiamento SFH | Isenção primeiro imóvel |
|---|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% | 0,5% + 2,5% | SFH até R$ 100.000: alíquota reduzida |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% | 0,5% + 2% | SFH: 50% desconto até R$ 1,5 mi |
| Belo Horizonte (MG) | 3% | 0,5% + 2,5% | SFH: 50% desconto no primeiro imóvel |
| Curitiba (PR) | 2,7% | 0,5% + 2,2% | SFH: 50% até R$ 244 mil (2024) |
| Porto Alegre (RS) | 3% | 0,5% + 2,5% | SFH: 50% até R$ 150 mil |
| Salvador (BA) | 3% | Sem redução | SFH: 50% até R$ 150 mil |
| Fortaleza (CE) | 2% | Sem redução | SFH: 50% no primeiro imóvel |
| Recife (PE) | 3% | 0,5% + 2,5% | SFH: 50% até R$ 244 mil |
| Brasília (DF) | 3% | 0,5% + 2,5% | SFH: 50% até R$ 244 mil |
| Goiânia (GO) | 2% | Sem redução | Sem isenção geral |
Prazo para pagar o ITBI
O prazo para pagamento do ITBI varia entre 30 e 60 dias após a lavratura da escritura, conforme cada município. Porém, na prática, o imposto precisa estar pago ANTES do registro no Cartório de Registro de Imóveis — porque sem o comprovante o cartório não protocola. Isso significa que, embora a lei dê prazo, o comprador precisa antecipar o pagamento se quiser registrar rapidamente.
1. Escritura pública lavrada
A escritura é lavrada no Tabelionato de Notas. A partir desta data começa a contar o prazo legal municipal (30-60 dias na maioria das cidades).
2. Emissão da guia
Após ou antes da escritura, o comprador emite a guia de ITBI no portal da prefeitura, com dados do imóvel e valor da operação.
3. Pagamento efetivo
Pagamento é feito em rede bancária ou internet banking. Comprovante deve ser guardado — é apresentado ao cartório.
4. Registro no Cartório de Imóveis
Com o ITBI pago, a escritura é levada ao Registro de Imóveis. Só após o registro é que a propriedade efetivamente se transfere (art. 1.245 do CC).
Atenção: se o ITBI vencer sem pagamento, a prefeitura cobra multa (10% a 20%), juros (1% ao mês) e correção monetária. Em alguns municípios, o imóvel entra em dívida ativa e pode ser executado — impedindo qualquer venda futura até a regularização.
Quando o vendedor paga o ITBI
Embora a lei diga que o comprador paga, o contrato particular pode transferir o custo ao vendedor por cláusula expressa. Isso é válido entre as partes (art. 123 e 421 do Código Civil), mas NÃO altera a responsabilidade tributária perante a prefeitura — se o vendedor não pagar, o município cobra do comprador (contribuinte legal).
Cláusula de "custos por conta do vendedor"
CC art. 123 · CTN art. 42
Vendedor aceita arcar com ITBI para viabilizar a venda. Precisa estar expresso no instrumento; obrigação contratual, não tributária.
Venda "líquida" para o vendedor
CC art. 421
Vendedor exige receber valor líquido sem descontos. Todos os custos (ITBI, escritura, corretagem) ficam com o comprador — é o padrão brasileiro.
Permuta e dação em pagamento
CC art. 533 e 356
Nas permutas, cada parte paga o ITBI da parte que recebe. Na dação, incide sobre o valor do imóvel dado — quem paga é quem recebe.
Herança e doação: NÃO é ITBI, é ITCMD
CF art. 155 I
Transmissão por causa mortis ou doação paga ITCMD (imposto estadual), não ITBI. Confusão comum entre compradores primeiros.
Do ponto de vista prático, negociar o ITBI com o vendedor é possível — muitos aceitam abater 1% a 2% do preço quando pressionados. Do ponto de vista jurídico, porém, quem tem que emitir a guia no CPF é o comprador, e quem responde por multa e juros perante a prefeitura também é o comprador. O vendedor apenas transfere o dinheiro (ou desconta do preço) e o comprador paga.
Como reduzir o valor do ITBI
O ITBI pode ser reduzido em até 50% ou até isento em alguns cenários específicos. As três estratégias mais eficazes:
- Programa Casa Verde e Amarela / Minha Casa Minha Vida: isenção total ou parcial em muitas cidades para famílias na Faixa 1 e 2.
- Primeiro imóvel via SFH (Sistema Financeiro da Habitação): 50% de desconto na alíquota em quase todas as capitais, para imóveis até R$ 1,5 milhão. Requer comprovação de que é o primeiro imóvel do comprador.
- Imóveis rurais até 1 módulo fiscal: isenção constitucional (art. 184 §5º da CF) para pequenas propriedades rurais em programas de reforma agrária.
- Impugnação da base de cálculo: quando o VVR está acima do valor real de mercado (Tema 1.113 STJ), o comprador pode pedir revisão administrativa e reduzir a base.
- Transferência para integralizar capital de PJ: art. 156 §2º I da CF concede imunidade de ITBI (com limites e exceções — imobiliárias não têm o benefício).
- Município de baixa arrecadação: em algumas cidades pequenas há isenção geral para imóveis abaixo de determinado valor — verificar lei municipal.
Se você se enquadra em qualquer uma dessas hipóteses, consulte o guia completo de isenção do ITBI com o passo a passo para requerer o benefício em cada capital.
Como pagar o ITBI passo a passo
O processo completo, com escritura em mãos, costuma levar 3 a 7 dias úteis:
1. Reunir documentos
Escritura pública ou contrato de promessa de compra e venda registrado, matrícula atualizada, RG/CPF do comprador e do vendedor, comprovante de endereço.
2. Acessar o portal da prefeitura
Cada município tem seu portal (SP: portalitbi.prefeitura.sp.gov.br, RJ: carioca digital, etc.). Preencher dados do imóvel, valor da transação e das partes.
3. Conferir a base de cálculo apresentada
O sistema calcula automaticamente sobre o maior valor. Se o VVR estiver acima do valor real de mercado, é possível impugnar antes de pagar.
4. Emitir a guia (DAM/DAM-ITBI)
O sistema gera boleto ou código de barras. Prazo típico para pagamento: 30 dias, mas pague antes do registro para não travar o processo.
5. Pagar em rede bancária ou internet banking
Todos os bancos aceitam. Guarde o comprovante — sem ele o cartório não protocola.
6. Levar comprovante + escritura ao cartório
O Cartório de Registro de Imóveis registra a transmissão na matrícula. Só depois do registro é que a propriedade se transfere legalmente (art. 1.245 CC).
Antes de gerar a guia, a calculadora de ITBI simula o valor exato em cada capital e evita surpresas no fechamento.
O que acontece se o ITBI não for pago
Deixar o ITBI em aberto não trava apenas o registro atual — cria uma cadeia de problemas que pode inviabilizar futuras vendas e cobrar do bolso do próprio comprador:
- •Registro no Cartório de Imóveis é recusado — a propriedade permanece juridicamente com o vendedor, mesmo após o pagamento do preço.
- •Multa de 10% a 20% sobre o valor do imposto, mais juros de 1% ao mês e correção monetária pela Selic.
- •Inscrição em dívida ativa municipal — o débito acompanha o imóvel e o CPF do comprador (contribuinte legal), impedindo futuras transações.
- •Execução fiscal — a prefeitura pode ajuizar cobrança judicial e pedir penhora do próprio imóvel objeto da transação.
- •Bloqueio para financiamento — bancos não liberam o restante do financiamento sem prova do registro definitivo.
- •Impossibilidade de vender no futuro — o comprador não consegue transferir o imóvel para terceiros sem quitar o ITBI original + multa + juros acumulados.