Inventário extrajudicial de imóvel: como fazer no cartório
Pontos-chave
- ✓É feito no cartório, por escritura pública — sem processo judicial.
- ✓Exige herdeiros maiores e capazes, consenso na partilha e (em regra) ausência de testamento.
- ✓A presença de advogado é obrigatória, representando os herdeiros na escritura.
- ✓Concluída a escritura e pago o ITCMD, o imóvel é transferido na matrícula.
Resposta rápida
O que é o inventário extrajudicial
Inventário é o procedimento que apura os bens, direitos e dívidas de uma pessoa falecida e distribui o patrimônio entre os herdeiros (a partilha). Ele pode ser feito de duas formas: judicial (perante um juiz) ou extrajudicial (em cartório, por escritura pública).
O inventário extrajudicial foi criado pela Lei 11.441/2007 para desafogar o Judiciário e agilizar casos consensuais. Em vez de um processo, os herdeiros comparecem a um cartório de notas, acompanhados de advogado, e assinam uma escritura pública de inventário e partilha.
Essa escritura tem a mesma força de uma decisão judicial: com ela, é possível transferir o imóvel na matrícula, movimentar contas e regularizar os demais bens do espólio.
Requisitos para o inventário extrajudicial
Nem toda herança pode ser resolvida em cartório. Para usar o inventário extrajudicial, é preciso cumprir alguns requisitos ao mesmo tempo:
- →Todos os herdeiros devem ser maiores de idade e civilmente capazes.
- →Todos precisam estar de acordo com a partilha dos bens (consenso).
- →Em regra, não pode haver testamento — embora a Justiça já admita o extrajudicial em alguns casos com testamento já cumprido.
- →É obrigatória a presença de um advogado, comum ou um para cada herdeiro.
Se houver herdeiro menor ou incapaz, conflito entre os herdeiros ou testamento não resolvido, o inventário terá de ser judicial. Nesses casos, vale conhecer as alternativas na venda de imóvel de inventário.
Extrajudicial x judicial
| Aspecto | Extrajudicial | Judicial |
|---|---|---|
| Onde é feito | Cartório de notas | Vara judicial |
| Prazo típico | Semanas | Meses a anos |
| Custo | Menor | Maior |
| Exige consenso | Sim | Não |
| Herdeiro menor/incapaz | Não permite | Obrigatório |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
Passo a passo do inventário extrajudicial
Com os requisitos cumpridos, o inventário extrajudicial segue um roteiro simples. Um advogado conduz o processo do começo ao fim:
-
1
Contratar um advogado — A presença de advogado é obrigatória. Ele orienta a documentação e representa os herdeiros na escritura.
-
2
Reunir a documentação — Junte documentos do falecido, dos herdeiros e dos bens (matrícula do imóvel, certidões, IPTU).
-
3
Pagar o ITCMD — Declare e recolha o ITCMD (imposto de herança) na Secretaria da Fazenda do estado.
-
4
Lavrar a escritura no cartório — Os herdeiros e o advogado assinam a escritura pública de inventário e partilha no cartório de notas.
-
5
Registrar a transferência — Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para transferir o imóvel aos herdeiros na matrícula.
Documentos necessários
A lista pode variar conforme o cartório e o estado, mas normalmente inclui:
- Certidão de óbito do falecido.
- Documentos pessoais do falecido, herdeiros e cônjuges (RG, CPF, certidão de casamento).
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
- Carnê de IPTU e certidão de valor venal do imóvel.
- Certidões negativas de débitos (municipal, estadual e federal).
- Comprovante de pagamento do ITCMD.
Custos do inventário extrajudicial
Os custos envolvem três grandes componentes. Somados, costumam ser bem menores que os de um inventário judicial:
ITCMD
Imposto estadual de herança, geralmente de 2% a 8% sobre o valor dos bens, conforme o estado.
Emolumentos do cartório
Custos da escritura e do registro, proporcionais ao valor do patrimônio, variáveis por estado.
Honorários do advogado
Valor livremente combinado, muitas vezes um percentual sobre o patrimônio inventariado.
Prazo para abrir o inventário
A maioria dos estados exige que o inventário seja aberto em até 60 dias após o falecimento. O descumprimento não impede o inventário, mas gera multa sobre o ITCMD. Por isso, o inventário extrajudicial é vantajoso: por ser rápido, ajuda a cumprir o prazo e evitar penalidades.
Transferência do imóvel após o inventário
A escritura de inventário e partilha define quem fica com o imóvel. Para que a mudança valha perante todos, é preciso registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis — só então o nome do herdeiro passa a constar na matrícula.
A partir daí, o herdeiro pode vender o imóvel normalmente. Muitas famílias optam por vender direto ao comprador, sem corretor, para economizar a comissão e negociar o preço com mais liberdade. Venda sem corretor.
A transmissão também gera o imposto sobre herança — veja o guia do ITCMD.
Perguntas frequentes sobre inventário extrajudicial
Concluiu o inventário? Venda direto com o proprietário
Anuncie o imóvel herdado e negocie direto com o comprador, sem comissão de corretor — com apoio jurídico opcional.