Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): o que todo proprietário precisa saber
Guia completo da Lei do Inquilinato escrito para proprietários que querem vender, alugar ou entender seus direitos. Direito de preferência, prazos, garantias e despejo — tudo explicado com base legal.
Pontos-chave
- ✓O inquilino tem direito de preferência na compra — deve ser notificado formalmente antes de qualquer negociação.
- ✓Prazo de 30 dias para o inquilino responder à proposta. Se não responder, você pode vender a terceiros.
- ✓Após a venda, o comprador tem 90 dias para notificar e 90 dias para o inquilino desocupar.
- ✓Apenas UMA garantia por contrato (caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização).
Resposta rápida
O que é a Lei do Inquilinato e o que ela regula
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, é a legislação federal que regula todas as locações de imóveis urbanos no Brasil — residenciais, comerciais e por temporada. Ela define os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), estabelece prazos, limita garantias e disciplina como funciona o despejo.
Desde 1991 a lei passou por duas grandes reformas:
- → Lei 12.112/2009: modernizou o processo de despejo e acelerou a retomada do imóvel em caso de inadimplência
- → Lei 14.216/2021: criada na pandemia, trouxe mudanças permanentes na purgação da mora — o inquilino só pode quitar a dívida dentro da ação judicial uma vez por contrato
Em 2026 não houve alterações legislativas. O texto vigente combina a lei original com as reformas de 2009 e 2021.
Esta página foi escrita para proprietários que têm ou tiveram um imóvel alugado e querem entender seus direitos na venda. Se você é inquilino, os pontos de proteção do locatário também estão cobertos em cada seção.
Veja também o guia completo de aluguel direto com proprietário e o guia jurídico imobiliário.
Vender imóvel alugado: o que a lei obriga você a fazer
Sim, você pode vender seu imóvel mesmo que ele esteja alugado — a lei permite. Mas a venda não é livre: existem etapas obrigatórias que, se ignoradas, podem resultar em anulação da venda ou ação judicial pelo inquilino.
Passo 1 — Notifique o inquilino formalmente (Art. 27)
Antes de anunciar ou negociar com qualquer terceiro, você deve notificar o inquilino por escrito com TODOS os detalhes da venda: preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, local e horário para examinar a documentação. A notificação pode ser judicial, extrajudicial ou por outro meio que comprove o recebimento.
Não basta avisar verbalmente ou por WhatsApp sem confirmação — o inquilino precisa assinar o recebimento ou você precisa de prova inequívoca de ciência.
Passo 2 — Aguarde 30 dias para resposta (Art. 28)
O inquilino tem 30 dias corridos para aceitar integralmente a proposta. Se não responder ou recusar, você está livre para vender a terceiros — mas somente nas mesmas condições que ofereceu ao inquilino. Se mudar as condições (por exemplo, aceitar valor menor de outro comprador), precisa notificar o inquilino novamente.
Passo 3 — Venda a terceiros só nas mesmas condições
Se vender por valor ou condições diferentes das que ofereceu ao inquilino, ele pode acionar a Justiça para anular a venda (Art. 33) ou receber indenização por perdas e danos — no prazo de 6 meses após o registro da venda no cartório.
Passo 4 — O novo proprietário assume o contrato (Art. 8)
A venda não extingue o contrato de locação. O comprador herda automaticamente a posição de locador e deve respeitar prazo, valor e condições do contrato existente.
Passo 5 — Prazo para desocupação: 90 dias (Art. 8)
Se o novo proprietário quiser reaver o imóvel, ele tem até 90 dias após o registro da venda para notificar o inquilino e conceder 90 dias para desocupação. Se não agir nesse prazo, presume-se que aceitou continuar a locação.
Se o contrato de locação tiver cláusula de vigência E estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo — sem poder pedir a desocupação. Verifique a matrícula antes de comprar um imóvel alugado.
Direitos e deveres do proprietário (locador)
✅ Direitos do proprietário
- → Receber o aluguel no prazo e valor contratados
- → Receber o imóvel de volta nas mesmas condições da entrega (com desgaste normal excluído)
- → Reajustar o aluguel anualmente pelo índice contratado (mínimo: após 12 meses)
- → Pedir revisão judicial do valor se passaram 3 anos e o valor estiver muito abaixo do mercado
- → Retomar o imóvel por uso próprio, inadimplência ou fim do prazo
- → Exigir reparos pelo inquilino por danos causados durante a locação
- → Vender o imóvel a qualquer momento, respeitando o direito de preferência do inquilino
⚠️ Obrigações do proprietário
- → Entregar o imóvel em condições de uso (habitabilidade e segurança)
- → Realizar reparos estruturais: instalações elétricas, hidráulica, infiltrações, rachaduras estruturais
- → Pagar despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, elevadores, fachada)
- → Pagar IPTU e seguro contra incêndio — salvo acordo expresso no contrato
- → Respeitar a privacidade do inquilino: não pode entrar no imóvel sem aviso prévio e consentimento
- → Fornecer laudo de vistoria de entrada descrevendo o estado do imóvel (Art. 22, V)
Prazos que todo proprietário precisa ter na memória
| Situação | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Resposta do inquilino ao direito de preferência na venda | 30 dias corridos após notificação | Art. 28 |
| Notificação ao inquilino para desocupação após venda (pelo comprador) | Dentro de 90 dias do registro | Art. 8 |
| Prazo de desocupação dado ao inquilino após venda | 90 dias | Art. 8 |
| Inquilino contestar venda sem direito de preferência | 6 meses após registro | Art. 33 |
| Reajuste do aluguel | Mínimo 12 meses entre reajustes | Art. 17 |
| Revisão judicial do valor do aluguel | A partir de 3 anos sem revisão | Art. 19 |
| Notificação para desocupação (contrato indeterminado) | 30 dias de aviso prévio | Art. 46 §2 |
| Prazo para purgação da mora (inquilino quitar dívida na ação) | 15 dias após citação — apenas 1 vez por contrato | Art. 62 (Lei 14.216/21) |
| Novo proprietário aceitar manutenção da locação (silêncio = aceitação) | 90 dias após registro da venda | Art. 8 §2 |
As 4 garantias locatícias permitidas pela lei
O Art. 37 da Lei 8.245/91 lista de forma taxativa as 4 únicas garantias que o proprietário pode exigir do inquilino. Exigir garantia diferente ou exigir duas ao mesmo tempo é nulo por lei — o inquilino pode contestar judicialmente a qualquer momento.
💰 Caução em dinheiro
Até 3 meses de aluguel depositado em caderneta de poupança conjunta. Devolvido com juros ao final. Mais simples e imediata.
🤝 Fiador pessoal
Terceiro que responde solidariamente. Único caso em que o bem de família pode ser penhorado por exceção legal (Lei 8.009/90, Art. 3, VII).
🛡️ Seguro-fiança
Apólice de seguradora contratada pelo inquilino. Cobre inadimplência e danos. Custo: 1–2% ao mês do valor do aluguel.
📄 Título de capitalização
Cessão de título bloqueado em favor do proprietário. Menos comum em locações residenciais.
Art. 37, parágrafo único: apenas UMA garantia por contrato. Proprietário que exige caução E fiador ao mesmo tempo está em infração — a cláusula é nula de pleno direito.
Rescisão e multa: quando cada parte pode sair
Quando o inquilino pode sair sem multa
- → Transferência de emprego para outro município pelo empregador (Art. 4): 30 dias de aviso prévio, comprovação por escrito
- → Contrato por prazo indeterminado: 30 dias de aviso prévio, sem multa
- → Descumprimento do contrato pelo proprietário
- → Acordo mútuo entre as partes (rescisão amigável)
Quando o proprietário pode retomar o imóvel
Em contratos com menos de 30 meses (prazo indeterminado), somente com uma das hipóteses legais:
- → Uso próprio ou de cônjuge, ascendentes e descendentes diretos
- → Inadimplência do inquilino
- → Infração contratual ou legal
- → Obras determinadas pelo Poder Público
- → Término do prazo de contrato de 30 meses ou mais (sem necessidade de justificativa)
Multa por rescisão antecipada
Proporcional ao tempo restante do contrato. Exemplo: contrato de 24 meses, saída no mês 12 = multa de 50% do valor contratado. A multa não pode exceder o somatório dos aluguéis restantes.
Contratos de 30 meses ou mais são a escolha estratégica para proprietários: ao término, você pode não renovar sem precisar apresentar justificativa.
Despejo: como funciona e quanto tempo leva
O despejo é a via judicial para retomada do imóvel quando o inquilino não sai voluntariamente. Com as reformas de 2009 e 2021, o processo foi agilizado — mas ainda leva tempo.
Principais motivos de despejo
- → Falta de pagamento (inadimplência) — mais comum
- → Fim de contrato sem renovação
- → Uso próprio após prazo legal
- → Infração contratual grave
Fluxo do processo
- Notificação extrajudicial ao inquilino (aviso formal antes da ação)
- Se não desocupar: protocolo da ação de despejo com advogado
- Citação judicial — inquilino tem 15 dias para pagar a dívida (purgação da mora — apenas 1 vez por contrato, reforma 2021)
- Se não pagar: liminar de despejo pode ser concedida em dias em casos de inadimplência com confissão de dívida no contrato
- Cumprimento: oficial de Justiça executa a desocupação, com apoio policial se necessário
Tempo médio: 3–12 meses dependendo do tribunal e da comarca. Rio de Janeiro e São Paulo têm tribunais com pautas mais longas.
Perguntas Frequentes sobre a Lei do Inquilinato
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