Nua-propriedade: o que é, quanto vale e como vender um imóvel com usufruto
Pontos-chave
- ✓Nu-proprietário tem o título; usufrutuário tem uso, posse e renda do imóvel.
- ✓A nua-propriedade pode ser vendida sozinha — mas o comprador herda o usufruto vigente.
- ✓Para vender o imóvel livre, usufrutuário e nu-proprietário assinam a mesma escritura.
- ✓A consolidação (fim do usufruto) é averbada na matrícula e, em regra, não gera novo ITCMD.
Resposta rápida
O que é nua-propriedade
A propriedade plena reúne quatro poderes: usar, gozar (extrair frutos), dispor e reaver o bem (art. 1.228 do Código Civil). Quando se institui um usufruto, dois desses poderes — usar e gozar — passam ao usufrutuário por um tempo determinado ou vitalício. O que permanece com o titular original é chamado de nua-propriedade: a propriedade "nua", sem o vestido do uso.
O usufruto é um direito real sobre coisa alheia, registrado na matrícula do imóvel. Enquanto ele existir, qualquer pessoa que consultar a matrícula verá as duas posições: quem é o nu-proprietário e quem é o usufrutuário. Não se trata de acordo particular — é gravame público, oponível a terceiros, inclusive a um futuro comprador.
A situação mais comum no Brasil é a doação com reserva de usufruto: os pais doam o imóvel aos filhos (que passam a ser nu-proprietários) e reservam para si o usufruto vitalício, garantindo que continuarão morando ou recebendo o aluguel até o fim da vida. Outras origens frequentes são o usufruto instituído em testamento, o usufruto acordado em partilha de inventário e o usufruto legal dos pais sobre bens de filhos menores. Veja como essa estrutura é montada em doação com reserva de usufruto.
Quem pode o quê: nu-proprietário × usufrutuário
A maior parte dos conflitos entre as duas posições nasce de expectativa errada sobre quem decide o quê. A divisão legal é bastante nítida.
| Ato | Nu-proprietário | Usufrutuário |
|---|---|---|
| Morar no imóvel | Não, salvo autorização | Sim |
| Alugar e receber o aluguel | Não | Sim (CC art. 1.394) |
| Vender a própria posição | Sim | Não — o usufruto é inalienável (CC art. 1.393) |
| Ceder o exercício do usufruto | Não se aplica | Sim, a título gratuito ou oneroso |
| Vender o imóvel livre de gravame | Só com o usufrutuário | Só com o nu-proprietário |
| Dar o imóvel em garantia | Sim, com ressalva do usufruto | Não |
| Pagar IPTU | Responsabilidade subsidiária | Em regra sim (CC art. 1.403, II) |
| Pagar taxa de condomínio ordinária | Não, em regra | Sim |
| Pagar obras estruturais e grandes reparos | Sim (CC art. 1.404) | Não |
| Fazer benfeitorias e conservação | Não obrigatório | Sim, deve conservar |
| Receber indenização em desapropriação | Sim, sobre a nua-propriedade | Sim, sobre o valor do usufruto |
Um ponto que gera muita confusão: o usufrutuário não pode vender o usufruto, mas pode ceder o exercício dele — inclusive alugando o imóvel a terceiros e ficando com a renda. Por isso, comprar uma nua-propriedade significa aceitar que outra pessoa pode alugar o imóvel e receber o dinheiro enquanto o usufruto durar.
Quanto vale uma nua-propriedade
A nua-propriedade sempre vale menos que o imóvel pleno, porque o comprador adquire uma expectativa, não a posse imediata. O desconto depende de duas variáveis: a expectativa de duração do usufruto (na prática, a idade e a saúde do usufrutuário, quando vitalício) e a renda que o imóvel deixaria de gerar nesse período.
| Idade do usufrutuário vitalício | Duração estimada do usufruto | Faixa de desconto usual | Nua-propriedade de um imóvel de R$ 600.000 |
|---|---|---|---|
| 50 a 59 anos | 25 a 30 anos | 50% a 60% | R$ 240.000 a R$ 300.000 |
| 60 a 69 anos | 18 a 24 anos | 40% a 50% | R$ 300.000 a R$ 360.000 |
| 70 a 79 anos | 11 a 16 anos | 28% a 40% | R$ 360.000 a R$ 432.000 |
| 80 a 89 anos | 6 a 9 anos | 18% a 28% | R$ 432.000 a R$ 492.000 |
| 90 anos ou mais | 3 a 5 anos | 10% a 18% | R$ 492.000 a R$ 540.000 |
| Usufruto por prazo certo (5 anos) | 5 anos | 12% a 20% | R$ 480.000 a R$ 528.000 |
Os percentuais acima são referências de mercado para negociação, não regra legal. Para efeitos fiscais, muitos estados utilizam uma repartição fixa: 1/3 do valor para o usufruto e 2/3 para a nua-propriedade — critério historicamente adotado em legislações estaduais de ITCMD e em tabelas de emolumentos. Sempre confirme o critério do seu estado antes de calcular imposto.
Regra prática de negociação: quanto mais jovem o usufrutuário, maior o desconto e menor a liquidez. Nua-propriedade com usufrutuário de 55 anos é um ativo de longo prazo — encontre esse comprador antes de precificar como imóvel comum.
Exemplo real: calculando a nua-propriedade de um apartamento de R$ 800.000
Dona Marta, 72 anos, doou em 2019 o apartamento onde mora aos dois filhos e reservou para si o usufruto vitalício. Em 2026 os filhos querem vender a nua-propriedade para um investidor, sem tirar a mãe do imóvel. O apartamento vale hoje R$ 800.000 e aluga por R$ 3.200 por mês. Veja como cada número é apurado.
| Etapa do cálculo | Critério aplicado | Resultado |
|---|---|---|
| Valor do imóvel pleno | Avaliação de mercado do apartamento livre | R$ 800.000 |
| Expectativa de duração do usufruto | Usufrutuária com 72 anos — faixa de 11 a 16 anos | 13 anos (estimativa de trabalho) |
| Renda que o comprador deixa de receber | R$ 3.200/mês × 12 × 13 anos, sem correção | R$ 499.200 em aluguéis |
| Desconto de mercado adotado | Faixa usual de 28% a 40% para 70–79 anos | 34% de desconto |
| Preço negociado da nua-propriedade | R$ 800.000 − 34% | R$ 528.000 |
| Base fiscal do ITCMD na doação de 2019 | Critério estadual de 2/3 para a nua-propriedade | R$ 533.333 sobre o valor da época |
| ITBI na venda da nua-propriedade | Alíquota de 2% sobre o valor transmitido | R$ 10.560 pagos pelo comprador |
| Ganho de capital dos filhos | R$ 528.000 − custo declarado de R$ 380.000 | R$ 148.000 tributáveis a 15% |
Repare em dois pontos que costumam passar despercebidos. Primeiro: os R$ 499.200 de aluguéis perdidos são maiores que o desconto de R$ 272.000 concedido — o investidor só ganha se contar com a valorização do imóvel e com a chance de o usufruto terminar antes do previsto. Segundo: a base do ITCMD lá em 2019 e o custo de aquisição declarado pelos filhos são coisas diferentes, e é o custo declarado que define o imposto sobre o lucro agora.
Se, em vez de vender só a nua-propriedade, Dona Marta renunciasse ao usufruto e assinasse a escritura junto com os filhos, o imóvel sairia por R$ 800.000 — R$ 272.000 a mais. A diferença entre os dois caminhos é exatamente o preço de continuar morando no imóvel. Em quase toda família, essa conta feita em voz alta encerra a discussão em uma tarde.
Antes de fechar preço, faça as duas contas em uma folha: valor da nua-propriedade isolada e valor do imóvel pleno com renúncia. A diferença é o que a família está pagando pela permanência do usufrutuário — e é um número negociável.
Como declarar nua-propriedade no imposto de renda
A declaração é a fonte de metade das dúvidas dessa estrutura, porque duas pessoas diferentes precisam declarar coisas diferentes sobre o mesmo imóvel. O nu-proprietário declara o bem; o usufrutuário declara a renda.
| Quem declara | O que informa | Onde entra |
|---|---|---|
| Nu-proprietário | O imóvel, pelo custo de aquisição, com a observação de que se trata de nua-propriedade e quem é o usufrutuário | Bens e Direitos, com a descrição no campo de discriminação |
| Nu-proprietário | Nada de aluguel — ele não recebe a renda | Não declara rendimento do imóvel |
| Usufrutuário | Os aluguéis recebidos, mês a mês | Carnê-leão e ficha de rendimentos tributáveis |
| Usufrutuário | O usufruto em si não é declarado como bem em regra; informa-se na discriminação quando houve valor atribuído | Bens e Direitos, apenas informativo |
| Donatário na doação | O recebimento da nua-propriedade no ano da doação | Rendimentos isentos e não tributáveis — doação |
| Vendedor da nua-propriedade | O ganho de capital apurado na venda | GCAP e ficha de ganhos de capital |
Na discriminação do bem, escreva de forma literal: "nua-propriedade do apartamento situado em [endereço], matrícula nº [x], gravado com usufruto vitalício em favor de [nome], CPF [x], conforme escritura de doação de [data]". Essa frase evita questionamento futuro sobre variação patrimonial e facilita muito o inventário quando o usufruto se extinguir.
Quando o usufruto termina e a propriedade se consolida, não há novo custo de aquisição para o nu-proprietário: o bem continua declarado pelo mesmo valor histórico. Isso significa que o ganho de capital em uma venda futura será calculado sobre esse valor antigo — motivo pelo qual manter a declaração correta desde a doação vale muito dinheiro anos depois. As regras completas de apuração estão em como declarar imóvel no imposto de renda.
Como vender um imóvel com usufruto
Há três cenários distintos, e confundi-los é a principal causa de negociação frustrada:
Venda da nua-propriedade isolada
Só o nu-proprietário assina. O comprador entra no lugar dele e o usufruto continua intacto na matrícula. Preço com desconto.
Venda do imóvel livre de usufruto
Nu-proprietário e usufrutuário assinam a mesma escritura; o usufrutuário renuncia ao direito no ato. Preço integral de mercado.
Renúncia prévia do usufruto
O usufrutuário renuncia por escritura pública, a averbação é feita e depois o imóvel é vendido como propriedade plena.
O caminho mais comum e mais líquido é o segundo: pai e filho (usufrutuário e nu-proprietário) comparecem juntos, o usufruto é extinto por renúncia dentro da própria escritura de venda e o comprador recebe a propriedade plena. Para o comprador, esse é o cenário ideal — nenhum gravame permanece na matrícula.
Se o usufrutuário é incapaz ou está interditado, a renúncia depende de autorização judicial (alvará), o que estende o prazo em 3 a 8 meses. Se há vários usufrutuários (por exemplo, casal com usufruto simultâneo), todos precisam renunciar; a renúncia de apenas um mantém o gravame vigente pela parte do outro.
Passo a passo da venda com extinção do usufruto
-
1
Puxar a matrícula atualizada — Confirmar quem é nu-proprietário, quem é usufrutuário e se o usufruto é vitalício ou por prazo certo.
-
2
Verificar cláusulas restritivas — Inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade podem ter sido instituídas junto com o usufruto e travam a venda.
-
3
Obter concordância de todos — Nu-proprietários, usufrutuários e cônjuges com outorga exigida pelo regime de bens.
-
4
Definir preço e forma de repartição — Se usufrutuário e nu-proprietário vão dividir o valor, isso deve constar na escritura para evitar discussão de doação disfarçada.
-
5
Reunir certidões — Pessoais dos vendedores, do imóvel, negativas municipais e certidão de ônus reais atualizada.
-
6
Lavrar a escritura com renúncia ao usufruto — O tabelião redige a renúncia e a venda no mesmo instrumento, com a qualificação de todas as partes.
-
7
Recolher ITBI — Sobre o valor da transmissão. Municípios divergem sobre a base quando há renúncia no mesmo ato — confirme na prefeitura.
-
8
Registrar no cartório de imóveis — A renúncia é averbada e a compra e venda registrada; a matrícula sai limpa em nome do comprador.
Prazo realista quando todos concordam e a documentação está pronta: 30 a 60 dias. Se houver herdeiro no exterior, incapaz ou cláusula de inalienabilidade a ser cancelada judicialmente, conte com 4 a 12 meses.
ITCMD, ITBI e imposto de renda
Três tributos aparecem na vida de uma nua-propriedade, em momentos diferentes. Confundir os momentos é o erro fiscal mais caro dessa estrutura.
| Momento | Tributo | Base usual | Quem paga |
|---|---|---|---|
| Doação com reserva de usufruto | ITCMD | Valor da nua-propriedade (frequentemente 2/3 do total) | Donatário (nu-proprietário) |
| Extinção do usufruto por morte | ITCMD sobre o usufruto, em alguns estados | Parcela do usufruto (1/3), quando o estado cobra | Nu-proprietário |
| Renúncia do usufruto em vida | ITCMD em parte dos estados | Valor do usufruto renunciado | Nu-proprietário beneficiado |
| Venda da nua-propriedade | ITBI | Valor da nua-propriedade transmitida | Comprador |
| Venda do imóvel pleno com renúncia | ITBI | Valor total da transmissão | Comprador |
| Lucro na venda | IR sobre ganho de capital | Preço menos custo de aquisição | Vendedor |
A cobrança de ITCMD na extinção do usufruto é o ponto mais controvertido. Vários estados já cobraram e foram questionados judicialmente, sob o argumento de que a consolidação da propriedade não é nova transmissão — o nu-proprietário apenas recupera poderes que já lhe pertenciam em potência. Antes de pagar ou de deixar de pagar, verifique a lei estadual vigente e a posição atual do Judiciário local.
No imposto de renda, quem vende a nua-propriedade apura ganho de capital pela diferença entre o preço recebido e o custo de aquisição declarado. Quando a nua-propriedade veio de doação, o custo é o valor constante na declaração do doador ou o valor atribuído na escritura de doação, conforme a opção feita na época. Para calcular o imposto sobre o lucro, veja ganho de capital na venda de imóvel.
Comprando uma nua-propriedade: o que verificar
Comprar nua-propriedade pode ser um bom negócio — desconto expressivo, imóvel real como lastro e nenhum custo de manutenção corrente enquanto o usufruto durar. Mas exige uma leitura de matrícula muito mais atenta do que uma compra comum.
- Confirmar na matrícula se o usufruto é vitalício, por prazo certo ou sob condição.
- Identificar todos os usufrutuários — usufruto simultâneo de casal dura enquanto viver o último.
- Verificar se há cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade ou reversão.
- Checar quem vem pagando IPTU e condomínio e se há débitos acumulados no imóvel.
- Exigir certidão negativa de ônus reais e certidões pessoais de todos os vendedores.
- Conferir se existe ação de anulação de doação ou disputa sucessória em curso.
- Avaliar o estado de conservação: o usufrutuário só responde por conservação ordinária.
- Registrar por escrito quem arca com reparos estruturais durante o usufruto.
- Simular o custo de manter o ativo até a consolidação, incluindo IPTU em caso de inadimplência do usufrutuário.
- Consultar o valor de mercado do imóvel pleno antes de aceitar o desconto proposto.
Não compre nua-propriedade contando com prazo. Usufruto vitalício não tem data. O cálculo precisa fazer sentido mesmo que a consolidação demore o dobro do estimado.
Como o usufruto termina e como fazer a baixa
O art. 1.410 do Código Civil lista as causas de extinção do usufruto: morte do usufrutuário, término do prazo, implemento de condição resolutiva, renúncia, consolidação (quando usufrutuário e nu-proprietário se tornam a mesma pessoa), destruição do bem, não uso prolongado nos casos previstos e culpa do usufrutuário nas hipóteses legais.
A extinção não é automática no registro. Mesmo com o usufrutuário falecido, a matrícula continuará mostrando o gravame até que alguém peça a averbação da extinção. É um procedimento simples: requerimento no cartório de registro de imóveis instruído com a certidão de óbito (ou o instrumento de renúncia), pagamento dos emolumentos e averbação. Custo típico: R$ 250 a R$ 900, conforme o estado.
Fazer essa averbação antes de anunciar o imóvel é decisão de liquidez. Um imóvel com usufruto extinto mas ainda registrado assusta compradores e trava financiamento bancário, porque o banco lê a matrícula literalmente. Resolver isso custa poucas centenas de reais e pode valer semanas de negociação. O procedimento de registro está detalhado em averbação de imóvel na matrícula.