IPTU em Salvador 2026: Alíquota, Como Calcular e Como Pagar
O IPTU em Salvador é calculado sobre o valor venal do imóvel, com alíquotas progressivas por faixa: residencial de 0,3% a 1,0%; comercial de 0,5% a 1,4%; terrenos não edificados de 1% a 3% (Lei Complementar municipal 3/1991). O contribuinte é o proprietário em 1º de janeiro. A guia é emitida pela SEFAZ Salvador e pode ser paga em cota única com desconto ou em até 10 parcelas mensais. Aposentados de baixa renda com um único imóvel podem ter isenção anual.
Quanto custa o IPTU em Salvador (resumo)
Resposta rápida
Pontos-chave
- ✓Alíquotas em Salvador: 0,3%–1,0% residencial e 0,5%–1,4% não residencial (LC 3/1991).
- ✓Terrenos não edificados pagam de 1% a 3% para desestimular a especulação urbana.
- ✓Fato gerador: propriedade em 1º de janeiro; contribuinte é o proprietário.
- ✓Cota única com desconto se paga até o vencimento; parcelamento em até 10 cotas mensais.
- ✓Isenção possível para aposentado/pensionista/BPC com um único imóvel de menor valor.
- ✓Pagamento e 2ª via pelo portal da SEFAZ Salvador.
- ✓IPTU (anual) é diferente do ITBI (único, pago só na compra).
O que é o IPTU em Salvador
O IPTU em Salvador é o tributo municipal cobrado anualmente do proprietário, titular do domínio útil ou possuidor de imóvel localizado na zona urbana da capital baiana. Sua base legal é a Lei Complementar municipal 3/1991 (Código Tributário e de Rendas do Município), com atualizações posteriores que refinaram a progressividade das alíquotas por faixa de valor venal e por uso.
O IPTU é uma das principais receitas próprias da Prefeitura de Salvador, financiando parte da infraestrutura urbana, iluminação, drenagem, pavimentação e serviços públicos correlatos. O fato gerador ocorre em 1º de janeiro; a partir daí a SEFAZ Salvador emite os carnês ou disponibiliza a guia pelo portal, com o cálculo detalhado por imóvel — identificado pela inscrição imobiliária.
Alíquota do IPTU em Salvador
| Uso do imóvel | Alíquota | Base legal |
|---|---|---|
| Residencial | 0,3% a 1,0% (progressiva por faixa) | LC 3/1991 |
| Não residencial (comercial) | 0,5% a 1,4% (progressiva por faixa) | LC 3/1991 |
| Territorial (não edificado) | 1% a 3% | LC 3/1991 |
Fonte: Lei Complementar municipal 3/1991 (Código Tributário e de Rendas de Salvador) e portal da SEFAZ Salvador (sefaz.salvador.ba.gov.br). Confirme sempre a tabela vigente do ano.
Como calcular o IPTU em Salvador
A fórmula é a mesma que em outras capitais: valor venal × alíquota. Em Salvador, a alíquota é progressiva por faixa de valor venal — imóveis mais modestos pagam a partir de 0,3% e imóveis de alto valor chegam a 1,0% no residencial. Não residenciais seguem faixas entre 0,5% e 1,4%.
Terrenos não edificados têm alíquotas entre 1% e 3%, como instrumento de política urbana. O valor venal é fixado pela SEFAZ Salvador considerando localização, área, padrão construtivo e uso, com base na planta genérica de valores. Sempre consulte o portal para ver o valor exato de cada exercício.
IPTU = valor venal × alíquota efetiva
A alíquota efetiva depende da faixa de valor venal e do uso (residencial/não residencial). Consulte o portal da SEFAZ Salvador para simular o valor exato.
Exemplos de cálculo
| Valor venal | Alíquota efetiva residencial | IPTU anual estimado |
|---|---|---|
| R$ 150.000 | ~0,45% | R$ 675 |
| R$ 300.000 | ~0,60% | R$ 1.800 |
| R$ 600.000 | ~0,90% | R$ 5.400 |
Os exemplos da tabela acima são simulações realistas dentro da progressividade de Salvador. Um apartamento residencial de valor venal R$ 200.000 costuma ficar em torno de R$ 900 por ano; imóveis próximos de R$ 500.000 pagam entre R$ 3.500 e R$ 4.500; acima disso, a alíquota efetiva sobe.
Como o valor venal é atualizado periodicamente pela SEFAZ Salvador, o IPTU do ano seguinte pode subir mesmo sem alteração das alíquotas. Vale conferir todo ano o valor venal informado no carnê e compará-lo aos imóveis do entorno.
Base de cálculo e valor venal
A base de cálculo é o valor venal — a avaliação administrativa do imóvel para fins tributários. Não corresponde ao preço de mercado nem ao valor da última venda: é uma estimativa uniforme baseada em critérios da SEFAZ Salvador e na planta genérica de valores. Em regra, fica abaixo do preço de mercado.
A base do ITBI em Salvador segue o maior entre o valor da transação e o valor venal de referência. Por isso, é comum que o mesmo imóvel apresente um valor venal para IPTU e outro (maior) para ITBI, o que não configura erro.
Isenções e imunidades
Principais casos de isenção e imunidade nesta cidade:
- Aposentados, pensionistas e beneficiários do BPC com renda mensal e valor venal do imóvel dentro dos limites definidos anualmente pela Prefeitura.
- Imóveis de um único proprietário utilizados como residência, dentro do teto de valor venal do ano vigente.
- Imunidade constitucional para templos, partidos, sindicatos e entidades assistenciais e educacionais sem fins lucrativos (Art. 150, VI, CF).
- Imóveis públicos e alguns bens tombados podem ter regimes específicos previstos em lei municipal.
- A isenção não é automática: precisa ser requerida com CPF, comprovante de renda e documentos do imóvel.
Como pagar o IPTU em Salvador
- Acesse o portal da SEFAZ Salvador (sefaz.salvador.ba.gov.br) e localize o serviço de IPTU.
- Informe a inscrição imobiliária do imóvel (impressa no carnê) ou consulte pelo endereço.
- Consulte o valor da cota única com desconto e o calendário das parcelas do ano.
- Escolha entre pagar em cota única (com desconto) ou parcelar em até 10 cotas mensais.
- Gere o boleto ou Pix e efetue o pagamento em banco autorizado ou aplicativo bancário.
- Guarde os comprovantes: são exigidos em venda, escritura, financiamento e certidão municipal.
Prazo, cota única com desconto e multa por atraso
A SEFAZ Salvador publica o calendário anual do IPTU. Em regra, a cota única vence entre janeiro e fevereiro; quem paga até o vencimento recebe o desconto definido no calendário do ano. Alternativamente, é possível parcelar o imposto em até 10 cotas mensais.
Depois do vencimento, incidem multa, juros e correção monetária sobre o valor. Se o débito não for regularizado no exercício, ele é inscrito em dívida ativa municipal, com encargos adicionais e risco de execução fiscal. Manter o IPTU em dia também é condição prática para vender o imóvel, escriturar, financiar ou obter a certidão negativa de tributos municipais.
IPTU x ITBI: qual a diferença
| Aspecto | IPTU | ITBI |
|---|---|---|
| Natureza | Imposto anual sobre a propriedade | Imposto único da transmissão |
| Quem paga | Proprietário (todo ano) | Comprador (uma vez, na compra) |
| Fato gerador | Ser dono do imóvel em 1º de janeiro | Transmissão onerosa do imóvel |
Veja o ITBI em Salvador para o imposto único da transferência na compra, ou faça uma estimativa com o nosso simulador de ITBI.
Como contestar o valor venal em Salvador
Quando o proprietário considera o valor venal desproporcional — por área errada no cadastro, uso mal classificado ou padrão construtivo divergente — é possível apresentar pedido administrativo de revisão do lançamento junto à SEFAZ Salvador, dentro do prazo do exercício.
Documentos úteis: matrícula atualizada, planta, IPTU anterior, laudo de avaliação e fotos que demonstrem a divergência. Se a SEFAZ mantiver o lançamento, ainda cabe questionamento judicial. Revisões bem instruídas costumam reduzir o valor venal e o IPTU dos exercícios seguintes.
IPTU atrasado, dívida ativa e parcelamento
Em Salvador, débito de IPTU não pago no exercício é remetido pela SEFAZ Municipal à Procuradoria-Geral do Município (PGMS) e inscrito em dívida ativa, sob incidência de multa, juros pela Selic e honorários. Bairros de IPTU alto — Barra, Graça, Vitória, Pituba, Itaigara, Horto Florestal — concentram execuções fiscais movidas pela PGMS já a partir do segundo exercício em aberto, com risco real de penhora sobre o próprio imóvel.
A Prefeitura publica com frequência edições do Recupera Salvador (Lei 8.421/2013, Lei 9.181/2016, Lei 9.573/2021 e sucessivas) com redução expressiva de multas e juros no pagamento à vista de débito inscrito e parcelamento em até 120 vezes. Fora dessas janelas, o parcelamento ordinário pela PGMS aceita até 24 vezes. Antes de comprar imóvel em Salvador, exija a Certidão Negativa de Débitos Municipais emitida pela SEFAZ — ela cobre IPTU, TFF (Taxa de Fiscalização de Funcionamento) e demais tributos vinculados à inscrição imobiliária.
Veja o guia completo sobre IPTU atrasado.
Erros comuns no IPTU em Salvador
Erros típicos na capital baiana: (1) tratar a alíquota como fixa quando a Lei 7.186/2006 (Código Tributário e de Rendas do Município) prevê progressividade por faixa — imóveis no Horto, na Barra e no Corredor da Vitória chegam a 1,0% efetivo enquanto imóveis modestos em Cajazeiras ou São Cristóvão ficam em 0,3%–0,4%; (2) confundir inscrição imobiliária (número do imóvel no cadastro da SEFAZ) com o número da matrícula do RGI — em Salvador as duas coisas coexistem e ambas são exigidas em escrituras; (3) desconsiderar a atualização cadastral geoprocessada que a SEFAZ vem aplicando nos últimos anos e que elevou o valor venal em corredores valorizados sem qualquer mudança física no imóvel.
Outro erro recorrente é ignorar imóveis com uso misto (residencial + comercial). Em bairros do Comércio, Pelourinho e Barris, muitos apartamentos e sobrados têm uso comercial cadastrado que gera alíquota não residencial mais alta. Sem a atualização do cadastro imobiliário fiscal, o dono continua pagando IPTU acima do devido — ou o comprador é surpreendido depois da escritura por um lançamento retroativo da fiscalização.
IPTU no financiamento e na compra em Salvador
Bancos que atuam em Salvador (Caixa, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Santander) exigem, no dossiê de financiamento imobiliário: Certidão Negativa de Débitos Municipais emitida pela SEFAZ, três últimos carnês de IPTU quitados e, em prédios com uso misto, extrato do cadastro imobiliário fiscal com padrão construtivo detalhado. A Caixa, agente principal do SFH em Salvador, cruza os dados com o cadastro da SEFAZ na análise — divergências no padrão construtivo suspendem a liberação até correção formal.
Na compra direta em Salvador, peça ao vendedor: (a) certidão negativa da SEFAZ do dia da negociação, (b) três exercícios de IPTU do imóvel, (c) extrato completo do cadastro imobiliário fiscal pela inscrição, (d) matrícula atualizada do RGI. Divergências entre o cadastro fiscal e a matrícula são frequentes em imóveis reformados na Graça, Barra e Ondina, e cartórios soteropolitanos costumam segurar a lavratura da escritura até a atualização cadastral prévia.
Cadastro imobiliário fiscal e reavaliação geoprocessada em Salvador
O IPTU em Salvador é regido pela Lei 7.186/2006 — o Código Tributário e de Rendas do Município — e tem como base de cálculo o valor venal fixado a partir do cadastro imobiliário fiscal mantido pela SEFAZ. Cada imóvel é identificado por uma inscrição imobiliária, que reúne área construída, uso, padrão, ano de construção e localização dentro dos setores fiscais que a Prefeitura utiliza para aplicar a progressividade de alíquotas.
Desde a segunda metade dos anos 2010, a SEFAZ vem executando reavaliações cadastrais geoprocessadas — cruzamento de imagens aéreas, cadastro imobiliário e ITBI histórico — em bairros como Comércio, Barra, Pituba, Itaigara e Horto Florestal. O resultado prático foi um salto de valor venal em imóveis que antes tinham lançamento defasado. Se você identificar um aumento súbito no IPTU sem obra ou alteração física, peça o extrato geoprocessado pela SEFAZ e abra pedido administrativo de revisão do lançamento dentro do exercício, com laudo técnico e matrícula.