IPTU em São Paulo 2026: Alíquota, Como Calcular e Como Pagar
O IPTU em São Paulo é calculado sobre o valor venal do imóvel com alíquotas nominais de 1% para residenciais e 1,5% para comerciais, ajustadas pela progressividade da Lei 13.250/2001 (efetivamente 0,7% a 1,8%). É pago pelo proprietário (fato gerador em 1º de janeiro), com cota única com desconto ou em até 10 parcelas via Portal do IPTU da Prefeitura. Aposentados de baixa renda com um único imóvel podem ter isenção.
Quanto custa o IPTU em São Paulo (resumo)
Resposta rápida
Pontos-chave
- ✓Alíquotas nominais em São Paulo: 1% residencial e 1,5% comercial sobre o valor venal (Lei 6.989/1966).
- ✓A Lei 13.250/2001 aplica progressividade por faixa: efetivamente 0,7% a 1,8%.
- ✓Fato gerador: propriedade em 1º de janeiro; contribuinte é o proprietário.
- ✓Cota única com desconto ao pagar até o vencimento; parcelamento em até 10 cotas mensais.
- ✓Isenção possível para aposentado/pensionista/BPC com um único imóvel de menor valor.
- ✓Pagamento e 2ª via pelo Portal do IPTU (prefeitura.sp.gov.br).
- ✓IPTU é diferente do ITBI: IPTU é anual e ITBI é único, pago só na compra.
O que é o IPTU em São Paulo
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) em São Paulo é o tributo municipal cobrado anualmente do proprietário, titular do domínio útil ou possuidor de imóvel localizado na zona urbana do município. Ele é regido pela Lei municipal nº 6.989/1966, o Código Tributário do Município, e por leis posteriores que atualizaram a progressividade — como a Lei 13.250/2001, que passou a aplicar alíquotas diferentes conforme a faixa de valor venal do imóvel.
A cobrança sustenta parte relevante do orçamento da cidade e financia serviços como iluminação, pavimentação, drenagem, limpeza urbana e manutenção da infraestrutura pública. Em São Paulo, o fato gerador ocorre no dia 1º de janeiro de cada ano, e a Prefeitura envia o carnê (ou disponibiliza no Portal do IPTU) durante o começo do ano com o cálculo detalhado por imóvel — identificado pelo número do contribuinte (SQL).
Alíquota do IPTU em São Paulo
| Uso do imóvel | Alíquota nominal | Base legal |
|---|---|---|
| Residencial | 1% (efetivo 0,7% a 1,3% após progressividade) | Lei 6.989/1966 + Lei 13.250/2001 |
| Comercial / não residencial | 1,5% (efetivo 1% a 1,8% após progressividade) | Lei 6.989/1966 + Lei 13.250/2001 |
| Territorial (terreno) | Até 1,5% (+ progressividade) | Lei 6.989/1966 |
Fontes: Lei municipal 6.989/1966 e Lei 13.250/2001 (progressividade); Portal do IPTU da Prefeitura de São Paulo (prefeitura.sp.gov.br). Confirme sempre a tabela vigente do ano.
Como calcular o IPTU em São Paulo
A fórmula é direta: valor venal do imóvel multiplicado pela alíquota. O valor venal é definido pela Prefeitura com base na Planta Genérica de Valores (PGV), que considera metragem construída, terreno, padrão construtivo, idade da edificação e localização. A alíquota nominal é 1% para imóveis residenciais e 1,5% para não residenciais (comerciais, industriais e mistos).
Sobre essa alíquota nominal, incide a progressividade da Lei 13.250/2001, que aplica descontos em faixas de valor venal mais baixas e acréscimos em faixas mais altas. Em regra, imóveis residenciais menores pagam alíquota efetiva próxima de 0,7%–0,9%, enquanto imóveis de alto valor podem chegar a 1,3%–1,8% efetivos. Por isso, o cálculo real quase nunca é apenas "1% do valor venal".
IPTU = valor venal × alíquota efetiva
A alíquota efetiva combina a alíquota nominal com o desconto ou acréscimo da progressividade por faixa de valor venal (Lei 13.250/2001). Simule no Portal do IPTU para o valor exato.
Exemplos de cálculo
| Valor venal | Alíquota efetiva | IPTU anual estimado |
|---|---|---|
| R$ 200.000 | ~0,8% | R$ 1.600 |
| R$ 500.000 | ~1,0% | R$ 5.000 |
| R$ 1.000.000 | ~1,2% | R$ 12.000 |
Os exemplos acima são simulações realistas dentro da progressividade de São Paulo. Um apartamento residencial com valor venal de R$ 300.000 costuma ter IPTU anual próximo de R$ 2.400–R$ 2.800; um imóvel de R$ 800.000 costuma pagar entre R$ 8.000 e R$ 10.000 no ano. Diferenças a mais ou a menos aparecem pela idade do imóvel, pela localização (bairro e zona fiscal) e pelo padrão construtivo classificado pela Prefeitura.
Como o valor venal é atualizado periodicamente, o IPTU pode subir mesmo sem alteração da alíquota. Vale conferir todo ano o valor venal informado no carnê e comparar com os imóveis do entorno — é um dos principais motivos que justificam pedidos administrativos de revisão do lançamento.
Base de cálculo e valor venal
A base de cálculo é o valor venal — a avaliação municipal do imóvel. Ele não é o preço de mercado, e também não é o valor da última venda: é uma estimativa administrativa baseada em critérios uniformes, na PGV e no cadastro imobiliário. Por isso, o valor venal costuma ser inferior ao preço praticado nas negociações, embora em algumas regiões possa se aproximar do valor de mercado depois de reajustes.
A Prefeitura pode atualizar o valor venal por índices como o IPCA ou por reavaliação da PGV, respeitando os limites de reajuste definidos em lei municipal. Já a base de cálculo do ITBI é diferente: é o valor venal de referência (valor de mercado) na compra, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 1.113/2022). Confundir esses dois valores é um dos erros mais comuns.
Isenções e imunidades
Principais casos de isenção e imunidade nesta cidade:
- Aposentados, pensionistas e beneficiários do BPC/LOAS com renda mensal e valor venal do imóvel dentro dos limites anuais definidos pela Prefeitura.
- Imóveis de um único proprietário utilizados como residência, dentro do teto de valor venal do ano vigente.
- Imunidade constitucional para templos religiosos, partidos políticos, sindicatos, entidades de assistência social e educacionais sem fins lucrativos (Art. 150, VI, CF).
- Imóveis públicos e alguns bens tombados podem ter regimes específicos definidos por lei.
- A isenção não é automática: precisa ser requerida anualmente ou renovada, com CPF, comprovante de renda e documentos do imóvel.
Como pagar o IPTU em São Paulo
- Acesse o Portal do IPTU no site da Prefeitura de São Paulo (prefeitura.sp.gov.br).
- Informe o número do contribuinte (SQL) impresso no carnê ou no cadastro do imóvel.
- Consulte o valor da cota única com desconto e o calendário das parcelas.
- Escolha entre pagar em cota única (com desconto) ou parcelar em até 10 vezes.
- Gere o boleto ou o QR Code Pix e efetue o pagamento em banco autorizado.
- Guarde os comprovantes: eles são exigidos em vendas, escrituras e financiamentos.
Prazo, cota única com desconto e multa por atraso
A Prefeitura publica o calendário anual do IPTU. Em regra, o vencimento da cota única ocorre no início de fevereiro; quem paga até essa data recebe um desconto aplicado sobre o total (percentual definido no calendário do ano). Alternativamente, pode-se parcelar em até 10 cotas mensais, com vencimentos escalonados de fevereiro a novembro.
Depois do vencimento, o valor passa a ter multa, juros de mora e correção monetária. Se o débito não for regularizado dentro do exercício, ele é inscrito em dívida ativa municipal, o que gera acréscimos maiores e pode dar origem a execução fiscal. Manter o IPTU em dia também é condição prática para financiar, vender ou escriturar o imóvel — cartórios e bancos costumam exigir a certidão negativa municipal.
IPTU x ITBI: qual a diferença
| Aspecto | IPTU | ITBI |
|---|---|---|
| Natureza | Imposto anual sobre a propriedade | Imposto único da transmissão |
| Quem paga | Proprietário (todo ano) | Comprador (uma vez, na compra) |
| Fato gerador | Ser dono do imóvel em 1º de janeiro | Transmissão onerosa do imóvel |
Veja o ITBI em São Paulo para o imposto único da transferência na compra, ou faça uma estimativa com o nosso simulador de ITBI.
Como contestar o valor venal em São Paulo
Se o proprietário considera o valor venal desproporcional ao imóvel — por exemplo, por classificação equivocada do padrão construtivo, área errada no cadastro ou depreciação não considerada — é possível apresentar um pedido administrativo de revisão do lançamento. A abertura ocorre no Portal do IPTU ou nas praças de atendimento, geralmente com prazo de contestação vinculado ao ano do lançamento.
Documentos úteis: matrícula atualizada, planta, IPTU anterior, laudo de avaliação e fotos. Se a Prefeitura mantiver o lançamento, ainda cabe discussão judicial. A decisão administrativa pode reduzir o valor venal, ajustar o padrão construtivo cadastrado ou reconhecer causas de desoneração (imunidades ou isenções específicas).
IPTU atrasado, dívida ativa e parcelamento
IPTU não pago dentro do exercício em São Paulo é encaminhado à Procuradoria Geral do Município (PGM-SP) e inscrito em dívida ativa, com incidência de multa, juros pela Selic e honorários de 10% ou mais. A capital tem um dos maiores volumes de execuções fiscais do país, e é comum que débitos acumulados de 2 a 3 exercícios em imóveis dos distritos mais valorizados (Jardins, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia, Itaim Bibi) gerem execução com bloqueio via SISBAJUD e penhora do próprio imóvel.
A Prefeitura de SP publica com relativa frequência o PPI (Programa de Parcelamento Incentivado) — Leis 14.129/2006, 16.240/2015, 17.557/2021 e edições posteriores — com desconto de até 85% em multas e 75% em juros no pagamento à vista, ou reduções menores para parcelamento em até 120 vezes. Fora dos períodos de PPI, o parcelamento ordinário pelo Portal do IPTU permite até 60 meses para débitos inscritos. Antes de comprar em SP, sempre exija a Certidão Conjunta Negativa de Débitos (CCND) emitida pela Prefeitura — ela cobre IPTU, TFE, TRSS e demais tributos municipais vinculados ao SQL.
Veja o guia completo sobre IPTU atrasado.
Erros comuns no IPTU em São Paulo
Os erros mais recorrentes na capital paulista: (1) tratar a alíquota como 1% fixo — a Lei 13.250/2001 aplica progressividade agressiva, e imóveis nos Jardins ou na Vila Nova Conceição pagam 1,4%–1,6% efetivos; (2) confundir SQL (Setor/Quadra/Lote — o número do contribuinte no cadastro imobiliário da SF-SP) com a matrícula do imóvel no RGI — em SP são obrigatórios ambos, e cartórios paulistas exigem a atualização cadastral prévia quando divergem; (3) usar o valor venal do IPTU como base para o ITBI — em SP o ITBI usa o Valor Venal de Referência (VVR), quase sempre maior que o valor venal do IPTU (STJ, Tema 1.113/2022).
Outro erro típico é ignorar a TRSS (Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares) e a TFE (Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos) que aparecem em carnês de imóveis não residenciais. Elas são cobradas em separado mas travam a certidão negativa junto com o IPTU. Em imóveis reformados sem averbação, a fiscalização da SF-SP costuma refazer o lançamento retroativamente e cobrar os últimos 5 exercícios com padrão construtivo corrigido — a diferença pode ser expressiva.
IPTU no financiamento e no processo de compra em São Paulo
Todos os grandes bancos que operam no mercado paulistano (Itaú, Bradesco, Santander, Caixa) exigem, no dossiê de financiamento imobiliário, a CCND municipal, os três últimos carnês de IPTU quitados e, para imóveis com uso comercial ou misto, também a certidão de TFE. A Caixa, por atender clientes do SFH e do Minha Casa Minha Vida em SP, faz consulta direta à SF-SP durante a análise — bloqueios por débito surgem em 24–48 horas e param a liberação.
No fluxo de compra direta em São Paulo, peça ao vendedor: (a) CCND emitida no dia da negociação, (b) três exercícios de IPTU + TRSS/TFE se aplicável, (c) extrato completo do cadastro imobiliário pelo SQL, (d) matrícula atualizada com todas as averbações e (e) simulação do VVR do ITBI. Divergências entre o cadastro imobiliário da Prefeitura e a matrícula do RGI (área construída, número de vagas, uso residencial/comercial, aprovação da Habite-se) são comuns em imóveis reformados ou desmembrados e devem ser regularizadas antes da escritura — cartórios paulistas costumam segurar a lavratura até a atualização.