O que é o ITBI?
O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel por ato oneroso (compra e venda). Ele está previsto no Art. 156, II, da Constituição Federal e é regulamentado por cada município.
O pagamento do ITBI é responsabilidade do comprador e deve ser efetuado antes do registro da transferência no Registro de Imóveis. Na prática, a maioria dos cartórios de notas exige o comprovante de pagamento antes de lavrar a escritura.
Alíquotas do ITBI por cidade
Na maioria dos municípios brasileiros, as alíquotas do ITBI variam entre 2% e 3%, embora algumas cidades possam adotar alíquotas diferentes conforme a legislação municipal. Abaixo, as alíquotas das principais capitais:
| Cidade | Alíquota | Exemplo (R$ 500.000) |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | R$ 15.000 |
| Rio de Janeiro | 3% | R$ 15.000 |
| Belo Horizonte | 3% | R$ 15.000 |
| Curitiba | 2,7% | R$ 13.500 |
| Porto Alegre | 3% | R$ 15.000 |
| Brasília | 3% | R$ 15.000 |
| Florianópolis | 3% | R$ 15.000 |
| Salvador | 3% | R$ 15.000 |
| Fortaleza | 2% | R$ 10.000 |
| Recife | 3% | R$ 15.000 |
| Goiânia | 2% | R$ 10.000 |
| Belém | 2,5% | R$ 12.500 |
Como calcular o ITBI
O cálculo do ITBI é feito sobre a base de cálculo × alíquota do município. Conforme decisão do STJ no Tema 1.113 (2022), o valor declarado na transação é presumido como o valor de mercado do imóvel. O município só pode contestá-lo por meio de procedimento administrativo formal.
Importante: Portanto, a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel — não o valor venal do IPTU (que costuma ser inferior). Se a prefeitura aplicar um valor diferente do declarado, o comprador pode contestar administrativamente ou judicialmente.
Exemplo de cálculo
- Valor da transação: R$ 500.000
- Alíquota (São Paulo): 3%
- ITBI a pagar: R$ 15.000
Para evitar conta manual, use a calculadora de ITBI — basta informar valor e cidade.
Quanto custa o ITBI em 2026?
Em 2026, o ITBI custa entre 2% e 3% do valor de mercado do imóvel na maioria das capitais brasileiras. Em um imóvel de R$ 500.000, o comprador paga entre R$ 10.000 e R$ 15.000 de ITBI, além das taxas de cartório e registro. O valor varia por município e deve ser pago antes da escritura.
Para reduzir o custo total da transação, muitos compradores optam pela compra direto com proprietário — o ITBI continua devido, mas não há comissão de 6% sobre o preço.
Isenções e descontos do ITBI
Existem situações em que o comprador pode obter isenção ou desconto no ITBI:
SFH e programas habitacionais: Alguns municípios oferecem alíquotas reduzidas ou isenção parcial para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou adquiridos por programas habitacionais. Não existe isenção nacional obrigatória — as regras variam por município.
Programas habitacionais: Programas habitacionais: Imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa Minha Vida (e seus sucessores) podem ter isenção total ou parcial do ITBI, dependendo da legislação municipal.
Herança e doação: Herança e doação: Nesses casos, incide o ITCMD (imposto estadual), e não o ITBI. A distinção é importante: o ITBI só incide sobre transmissões onerosas (compra e venda).
Descontos de ITBI para primeiro imóvel
Alguns municípios brasileiros oferecem desconto ou isenção total de ITBI para compra do primeiro imóvel residencial, mas as regras variam significativamente:
| Cidade | Benefício | Limite de valor |
|---|---|---|
| São Paulo | Isenção parcial via SFH (parcela financiada) | Até limite do SFH |
| Porto Alegre | Isenção para imóveis populares | Até ~R$ 200.000 |
| Fortaleza | Alíquota reduzida de 2% | Todos os imóveis |
| Goiânia | Alíquota reduzida de 2% | Todos os imóveis |
ITBI por faixa de preço
Para facilitar o planejamento financeiro, veja o valor de ITBI em três faixas de preço com alíquota de 3% (a mais comum):
| Valor do imóvel | ITBI (2%) | ITBI (3%) |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 6.000 | R$ 9.000 |
| R$ 500.000 | R$ 10.000 | R$ 15.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 20.000 | R$ 30.000 |
Como contestar o ITBI cobrado acima do valor da transação
Se a prefeitura aplicar uma base de cálculo superior ao valor declarado na transação, o comprador pode contestar. Conforme o STJ (Tema 1.113, 2022), o valor declarado é presumido como valor de mercado. Os passos para contestação são:
- Solicitar revisão administrativa na Secretaria de Fazenda do município
- Apresentar laudo de avaliação ou comparativos de mercado que justifiquem o valor declarado
- Se negado administrativamente, ingressar com mandado de segurança no Judiciário
- É possível depositar o valor incontroverso e registrar a escritura enquanto a diferença é discutida judicialmente
Conclusão: o ITBI é o maior custo tributário na compra de imóvel — mas pode variar de R$ 6.000 a R$ 30.000 dependendo do valor do imóvel e da cidade. Verifique se o seu município oferece desconto antes de emitir a guia.
ITBI na compra sem corretor
O ITBI é devido independentemente de a transação envolver corretor ou não. Na compra direta entre proprietário e comprador, o comprador deve solicitar o cálculo do ITBI junto à prefeitura ou por meio do cartório ou assessoria jurídica que acompanha a transação. Antes de decidir contratar intermediação, vale entender se um corretor de imóveis vale a pena no seu caso.
Saiba mais sobre todos os documentos necessários para comprar imóvel e entenda o processo completo de como comprar imóvel sem corretor. Para uma visão geral de todos os aspectos jurídicos, consulte nosso Guia Jurídico Imobiliário.
Após pagar o ITBI, o próximo passo normalmente é fazer a escritura do imóvel em um Cartório de Notas.
